Résidences seniors

Un marché en plein développement dans lequel investir avec soin

Si la démocratisation des résidences seniors n'est pas encore au rendez-vous, le nombre de ces établissements devrait fortement augmenter - Mises en avant du fait du vieillissement de la population, elles ne doivent pas faire oublier les fondamentaux d'un tel investissement.

Au fil du temps, le concept des résidences destinées à accueillir des personnes âgées autonomes fait son chemin. Les opérations dédiées à cette typologie d'habitants se développent tout comme les nouveaux acteurs sur le créneau du vieillissement jugé porteur. Le logement adapté aux seniors est d'ailleurs au cœur de réflexions, en particulier dans le cadre de la réforme de la dépendance, et le logement intermédiaire tel que les résidences seniors est une solution citée.

L'argument de poids en faveur du déploiement de ces résidences s'appuie sur les projections démographiques. En effet, les personnes âgées de 60 ans et plus, au nombre de 15 millions aujourd’hui, seront 20 millions en 2030 et près de 24 millions en 2060. Celles de 75 ans et plus (5,7 millions en 2012) seront 12 millions en 2060 et, de même, le nombre des plus de 85 ans non dépendantes croîtra de 1,5 million d'ici à 2030. Bref, un potentiel important pour venir occuper ces résidences dédiées. 

Marché porteur du vieillissement...

Pour l'heure, il est difficile de dénombrer avec exactitude les résidences seniors. Le rapport Broussy sur l’adaptation de la société au vieillissement répertorie 375 résidences en France en 2012 et en envisage plus de 580 d’ici à fin 2014. La société Senior Stratégic en dénombre 185, dont 75 appartenant à des groupes, elle constate que plus d'une cinquantaine sont également en construction, et projette que le nombre de 500 résidences en fonctionnement devrait être dépassé en 2020. « L’essor des résidences seniors est fort mais est à mettre en perspective car seules environ 50.000 personnes seront logées d’ici à 2020 dans des résidences seniors, alors que 13 millions de personnes sont retraitées,relève Frédéric Serrière, dirigeant de Senior Strategic. A noter que leur développement est également poussé par les maires qui demandent et veulent trouver les solutions pour leurs habitants personnes âgées. »

Pour organiseret offrir une meilleure visibilité aux intervenants en résidences seniors, des acteurs se sont réunis autour du Syndicat national des résidences avec services pour les aînés (SNRA) créé en 2011. « Il s’agit de regrouper les exploitants de résidences seniors. L’objectif est d’obtenir un statut, de pouvoir délivrer un label synonyme de sérieux des membres acceptés par l’organisation et d’obtenir des mesures favorables pour ce secteur  », explique François Georges, président du SNRAet président desJardins d’Arcadie. Pour le syndicat, 200 résidences devraient ouvrir d'ici à 2015. Toutefois, au vu des circonstances économiques et du ralentissement des commercialisations, certains acteurs ont déjà réduit la voilure. 

… mais des freins lentement levés.

Reste que vivre entre personnes âgées rebute encore le public visé. Pour des observateurs, le concept ne porte que sur une frange de la population, bien souvent celle des personnes seules de 75 ans en moyenne de la catégorie socioprofessionnelle moyenne supérieure, et reste ainsi un marché de niche (lire avis d'expert). Les mentalités évoluent donc lentement et le maintien à domicile demeure souvent la solution préférée des personnes vieillissantes, même pour celles devenant dépendantes. « Il existe toujours des freins idéologiques, confirme François Georges. Si le maintien à domicile est privilégié, ce n’est pas nécessairement dans l’habitation d’origine du senior, mais également dans un nouveau logement qui devient alors chez lui. »

Le baromètre Habitat Senior des Senioriales et Senior Strategic relève que seules 33 % des personnes interrogées ont une bonne opinion des résidences seniors, mais elles sont 19 % à en avoir une mauvaise et en particulier celles qui perçoivent plus de 3.000 euros par mois de revenus(voir le graphique). Néanmoins, comparativement à il y a quelques années, des opérateurs constatent que les obstacles se lèvent.« L'objectif est d'être chez soi en étant mieux que chez soi,estime Frédéric Walther, directeur général d’Aegide-Domitys. Nous constatons un changement assez radical dans le public de la perception des résidences seniors. Pour preuve, notre base de prospects actifs répertorie 20.000 personnes et notre formule de séjour découverte pour tester notre concept fonctionne très bien. »

Le modèle utilisé.

Le concept de résidences seniors qui prend le pas est un immeuble d'appartements situé en centre-ville à proximité des commerces, accessibles à la location et gérés par un exploitant professionnel. C'est en tout cas celui choisi par les acteurs tels que les Jardins d’Arcadie depuis quelques années, ou encore Domitys qui domine le marché. Avec son actionnaire Nexity détenant 38 % du capital, ce promoteur-exploitant est passé de 15 résidences ouvertes il y a quinze mois à 31 aujourd'hui et 38 pour la fin d'année. 1.200 logements ont ainsi été commercialisés en 2012. « D'ici à fin 2014, Domitys doit compter 50 résidences au total. Il ne s'agit que du premier palier que nous souhaitons atteindre. Ensuite nous voulons encore accélérer le rythme », avance Frédéric Walther.

Mais ce ne sont pas les seuls acteurs. A l'origine des 45 Hespérides développées fin des années 70, Cogedim a également lancé depuis 2009 un nouveau concept dénommé Cogedim Club. « Des Hespérides, nous avons conservé les prestations immobilières de qualité et la position centrale au sein des villes. Aujourd’hui, notre concept de résidence Cogedim Club@ nous permet d’aller dans des centres-villes qui n’auraient pas été retenus à l’époque des Hespérides. Par exemple, les espaces communs sont plus compacts, passant de 600-700 m2 sous les Hespérides à 250 m2 pour les Cogedim Club », relève Alexis Moreau, directeur général de Cogedim Résidences Services qui compte ouvrir une quinzaine de résidences d'ici 2015-2016, puis une dizaine par an. 

Acteurs d'autres horizons.

De même, des opérateurs spécialisés dans d’autres types de résidences services investissent le créneau des résidences seniors. C'est le cas de l’exploitant-promoteur de cinq Ehpad Villa Beausoleil, le groupe Steva, qui a également sauté le pas en 2010 en créant la marque Montana. « Du fait de notre activité, nous exerçons déjà les métiers liés à l'hébergement hôtelier, la restauration, l'animation et les soins. Il est donc naturel que nous déployions les trois premiers métiers que nous maîtrisons déjà au sein de résidence seniors », indique Yann Balay chef de projet développement.C’est également le choix d’un exploitant promoteur de résidences de tourisme Sefiso Mer et Golf qui commercialise sa première résidence senior. « Elle s’intègre dans une opération de 250 logements dont la majeure partie est une résidence de tourisme urbaine. 70 lots sont réservés aux personnes âgées avec une entrée et un personnel distincts », précise Pierre Margeridon, gérant du groupe qui souhaite ainsi lancer trois à quatre résidences seniors par an.

De même, tout en conservant leur modèle initial de villages seniors se situant au calme et souvent habités de couples propriétaires d'une soixantaine d'années, les Senioriales - s'appuyant sur le savoir-faire de gestion du groupe Pierre&Vacances - ont adapté leur concept à la ville. « Si pour l'heure, nos appartements étaient proposés nus, à l'accession ou sous le dispositif Scellier, nous lançons une nouvelle offre : un produit géré dont nous sommes exploitant », précise Gérard Pinneberg, directeur commercial des Senioriales. 

Services en abonnement ou en charges.

D'un concept à l'autre, la surface des parties communes varie de 200 m2 à 900 m2, allant de la seule salle d'animation au restaurant, piscine, salon de coiffure... De même, les services sont plus ou moins développés depuis un encadrement d'une-deux personnes jusqu'à une vingtaine de salariés et une restauration réalisée sur place ou sous-traitée.

Les services peuvent être gérés soit par la copropriété - en particulier dans un programme en majorité en accession ou en investissement locatif nu -, soit par un exploitant professionnel. « Dans nos opérations vendues nues, les charges sont payées majoritairement par le locataire, notamment pour le personnel - régisseur et réceptionniste - employé par Les Senioriales », précise Gérard Pinneberg. Si les charges - entre 100 et 200 euros - sont plus réduites que la formule de l'abonnement utilisée par bon nombre d'exploitants, elles sont dues que le bien soit occupé ou non, ce qui peut créer quelques déconvenues. A noter que les acteurs développant exclusivement des résidences dont les services sont gérés par la copropriété ne sont pas acceptés par le nouveau syndicat. « La copropriété traditionnelle n'est pas adaptée car il y a une confusion des genres entre être copropriétaire, occupant et exploitant », explique François Georges.

Les résidences gérées par un exploitant professionnel demandent bien souvent au résident de régler au minimum un abonnement de base aux alentours des 300 euros. Pour les Jardins d'Arcadie, les services sont à la carte sans formule obligatoire.« Nous n'avons d’ailleurs pas le droit de faire de la vente forcée, seule la prestation d’hébergement est à apporter aux locataires », rappelle François Georges.

Mais est-ce que ces services attirent les résidents, condition pour que les exploitations soient viables, ce qui paraît prendre du temps ? « Le taux de pénétration des services est de 50 % et si les résidents ne les utilisent pas immédiatement, ils le font après une certaine durée d’occupation », poursuit François Georges. Du côté de chez Domitys, les services semblent être de plus en plus utilisés au fil des années. « En cinq ans, le revenu services a progressé de 50 %. Alors que le socle obligatoire des services est de l'ordre de 300 euros par mois, le montant moyen est de 800 euros en plus du loyer », précise Frédéric Walther. 

Remplissage.

Comme pour toute résidence-services, le point qui reste essentiel est un bon taux d'occupation. Selon la situation, une résidence se remplit en un ou deux ans. « Les personnes âgées ont besoin de voir le produit fini. Le processus de décision est donc long sachant que le recrutement est réalisé dans un rayon de 30 kilomètres de la résidence », déclare François Georges. Inutile donc de rappeler que la meilleure carte de visite de la résidence est un bon emplacement. Il faut également pouvoir compter sur la capacité de l'opérateur à remplir la résidence et à conserver ses occupants. « Nous avons beaucoup progressé sur le rythme de remplissage sur des résidences qui ont plus de deux ans, le taux d'occupation est de 96 %. Avant, nous ouvrions avec 5-10 locataires, ils sont 25-30 désormais. Nous avons beaucoup travaillé sur le système de gestion de la relation client et on a internalisé le centre d'appels à Tours. Nous avons aussi augmenté le nombre de conseillers dans la phase de pré-lancement, un an avant ouvertures. Bref, nous avons mis davantage de moyens humains pour nous faire connaître. Avant de dégager des flux de trésorerie, il nous faut entre deux et trois ans. »

La viabilité de l'exploitation dépend de ce remplissage et, par ricochet, celle de l'investissement du particulier. « Un des risques principaux est un effondrement du marché immobilier global qui ralentirait encore davantage la mobilité des seniors, ce qui par conséquent augmenterait encore le délai de remplissage qui est en moyenne de 15 mois », souligne Frédéric Serrière. D'ailleurs, pour lancer l'exploitant, des subventions (fonds de concours) équivalentes à plusieurs mois de loyers sont généralement versées par le promoteur à l'exploitant.

Rendement.

Du côté de l'investisseur, il peut compter sur un rendement locatif allant de 3,5 à 4,5 %. Bien souvent, le prix d'acquisition est supérieur de l'ordre de 5 % et plus par rapport au marché. L'acquisition se fait selon le concept choisi en location meublée sous le régime Censi-Bouvard ou sous le régime amortissable, voire sous le dispositif Duflot si les conditions sont remplies. A noter qu'en règle générale, les locaux de services appartiennent à l'exploitant. Si ces parties sont l'outil de travail du gestionnaire et que le fait qu'elles lui appartiennent peut témoigner de son engagement, cette situation risque de poser problème si l'exploitant ne remplit plus ses fonctions. Les Jardins d'Arcadie s'engagent d'ailleurs à remettre ces locaux pour un euro en cas de reprise.

Quoi qu'il en soit, la vigilance est de mise sur le créneau des résidences seniors qui s'affichent, fortes du vieillissement de la population. Il y a tout lieu d'éviter de reproduire les catastrophes vécues par de nombreux investisseurs en résidences de tourisme, lesquelles produites par aubaine n'ont pu finalement tenir le loyer promis.

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