Logement étudiants

Un investissement qui commence à séduire les institutionnels

Le manque de logements étudiants à caractère social combiné à un accès réduit au parc locatif privé confère une place naturelle aux résidences privées - Un marché qui reste toutefois sous perfusion d’aides financières issues de la générosité familiale et de la solidarité nationale dans un contexte économique morose.

Alors mêmeque les particuliers, investisseurs historiques dans les résidences étudiantes privées, pourraient se détourner de ce marché du fait d’incitations fiscales moins attractives que par le passé (la réduction d’impôt du dispositif Censi Bouvard est passée de 25 % en 2009 à 11 % en 2012 et ce, sous conditions, jusqu’en 2014), les institutionnels, de leur côté, commencent à se positionner sur le secteur.

A l’heure actuelle, le logement, perçu comme une des conditions de réussite des jeunes dans leurs études, reste difficile d’accès pour un certain nombre d’entre eux. Seuls 15 % des 60 % d’étudiants quittant le domicile familial peuvent être logés dans le parc public (résidences universitaires ou logements sociaux gérés par le Centre régional des œuvres universitaires et scolaires - Crous) alors qu’ils sont dans le même temps 28,6 % (du nombre d’étudiants total) à être aidés financièrement par l’Etat.

Compte tenu des difficultés des pouvoirs publics à combler leur retard en matière de logements universitaires - bien que des efforts importants aient été engagés pour réhabiliter les chambres et construire des places nouvelles - et de celles des étudiants à se loger dans le parc locatif privé dans les zones tendues, les résidences privées avec services se présentent comme l’alternative à ces deux types d’hébergement.

Les deux tiers des étudiants concentrés dans dix villes de France.

D’un peu plus de 300.000 en 1960, les étudiants étaient, d’après le Ministère de l’Enseignement supérieur et de la recherche, 2.359.200 (départements d’Outre-mer inclus) à la rentrée 2011. Un nombre multiplié par 7,5 en 50 ans mais avec une progression de 7,3 % sur 12 ans uniquement.Depuis la fin des années 90, l’augmentation des effectifs est due, pour une proportion non négligeable, à l’arrivée d’étudiants étrangers sur le sol français, catégorie représentant aujourd’hui 12 % de la population estudiantine (chiffres 2010).

L’Ile-de-France (Paris, Créteil, Versailles) comptabilise plus du quart des effectifs de l’enseignement supérieur. Lyon, Lille, Toulouse, Nantes, Rennes, Bordeaux et Aix-Marseille réunissent à elles sept 37,5 % des étudiants. C’est donc dans ces dix villes de France que la demande en logement est la plus forte. Paris, qui centralise 320.351 étudiants, se trouve en première ligne.

Si les difficultés rencontrées par les étudiantsau cours de leur première année d’études supérieuresrelèvent davantage de questions organisationnelles que matérielles, trouver un logement reste toutefois une contrainte pour 22 % d’entre eux, le pourcentage étant beaucoup plus fort dans les régions tendues.

Une place naturelle pour les résidences privées.

Seuls 330.000 étudiants occuperaient des logements liés à leur statut. Avec 600 résidences universitaires, le Crous disposait, au 31 août 2011, de 165.500 places, dont 92.300 en chambres meublées de 9 m_. Par ailleurs, d’après les estimations du conseil en immobilier CBRE dans sa dernière étude de mars 2012 sur le secteur, 40.000 à 50.000 logements sociaux seraient réservés aux étudiants. L’offre de résidences privée, elle, représenterait environ 120.000 places.

Par conséquent, sur les 1,46 million d’étudiants ne vivant plus sous le toit parental, plus de un million se logerait dans le parc locatif privé dont l’accès reste difficile pour les jeunes, et encore plus pour les étudiants étrangers.

Outre le fait qu’à Paris, et plus largement en Ile-de-France et dans les grandes académies, les résidences proposées par le Crous sont très loin de couvrir les besoins, celles-ci sont par ailleurs jugées vieillissantes, tout comme les studios ou chambres du parc privé diffus considérées comme insalubres dans un certain nombre de cas. L’augmentation des prix engendrée par les réhabilitations engagées dans les centres villes ont par ailleurs tendance à chasser les étudiants, alimentant ainsi un besoin en production d’autres logements.

D’après leurs adeptes, les résidences privées ont un rôle important à jouer en réponse à une demande non satisfaite en termes de quantité, mais aussi de qualité. Une place naturelle confortée par l’attention qu’y portent les pouvoirs publics et les universités.

Des loyers qui doivent rester en phase avec les revenus.

Ces résidences privées avec services se présentent comme un complément au manque criant de logements étudiants à caractère social, mais aussi comme un concurrent du parc locatif privé. Comme pour celui-ci, les loyers y sont relativement élevés. Variant en fonction de l’emplacement (ville et quartier) et de la taille du studio, il est difficile d’établir une moyenne de prix.

A titre d’exemple, un gestionnaire louera un logement, hors électricité et assurances, entre 638 et 676 euros/mois pour 18 à 19 m_ et 865 euros/mois pour 28 m_ dans le XVIIIe arrondissement de Paris, facture à la quelle s’ajoutent des frais de dossier de 690 euros ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer. En régions, à Nantes ou à Marseille dans le Xe arrondissement, un exploitant louera entre 459 et 476 euros/mois une surface entre 18 et 23 m_ et entre 485 et 588 euros/mois un studio entre 16 et 23 m_. Dans ces mêmes villes de province, l’offre sociale présente un coût oscillant entre 150 et 300 euros en fonction du type d’hébergement, chambre (9 m_) ou studio (18-20m_) (1).

Dans l’optique de voir le concept s’étendre au plus grand nombre, une question centrale se pose : combien d’étudiants sont en mesure d’assurer le paiement des loyers ? Car la pérennité de ce modèle économique dépend de la santé financière des parents et de la générosité de l’Etat, la solvabilité des jeunes étant assurée en grande partie par la solidarité familiale et nationale (les allocations de logements à caractère social sont comprises entre 150 et 250 euros (2) environ en fonction de la situation de chacun). Il convient également de noter que 44 % des étudiants ayant quitté le domicile parental ne reçoivent pas d’aide de leur famille et 64 % n’ont aucun revenu d’activité.

Un investissement rentable ?

Un certain nombre institutionnels commence à s’intéresser au secteur. Outre la foncière Gecina (lire l’encadré),Viveris Reim a également investi le créneau. La société de gestion a levé 70 millions d’euros sur un objectif de 80 à 100 millions d’euros auprès de sept institutionnels par le biais de Viveris Campus Immo, un OPCI dédié à l’investissement en murs de résidences étudiantes.

A condition d’investir dans des villes dont les besoins sont avérés (3), Alfred de Crepy, son gérant juge les résidences étudiantes comme« imperméables aux cycles économiques » et la présence d’un exploitant lié par un bail commercial comme « un moyen de supprimer tout risque de vacance et d’impayés », à condition que l’exploitant, lui-même, soit en mesure de payer son loyer à l’investisseur.

Ceci, sans compter que s’il fournit, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations mentionnées à article 261 D du CGI (le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception), l’investisseur récupère la TVA de son investissement.

Le rendement locatif d’une résidence étudiante oscillerait entre 5 % à 5,5 %, auquel il convient de soustraire le montant de la taxe foncière et de l’assurance propriétaire.

Dans le détail, le loyer que reçoit l’investisseur serait d’environ 60 % du loyer payé par l’étudiant, charges et taxes comprises à l’exploitant. Par conséquent, pour un loyer de 650 euros charges comprises, l’investisseur recevra donc 390 euros nets. Pour obtenir un rendement de 5 %, celui-ci devra donc à acheter son appartement en dessous de 100.000 euros TTC.

(1) Loyers relevés sur Lokaviz.fr, centrale du logement mise en place par le Crous.

(2) Simulations possibles sur la caisse d’allocations familiales. Les ALS représentent 1,1 milliard d’euros.

(3) Les investisseurs regardent également les villes concernées par le Plan Campus (Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lyon, Montpellier Strasbourg, Toulouse, les campus de Condorcet et de Saclay, Paris intra-muros) doté de 5 milliards d’euros. Un fonds de 7,7 milliards d’euros est prévu pour les initiatives d’excellence.