Crowdfunding immobilier

Un besoin de réglementation sur un marché ascendant

Les rendements à deux chiffres annoncés suscitent l’intérêt des opérateurs
Les mises en garde concernant ces opérations commencent à se multiplier

Si les premières plates-formes de financement participatif se sont positionnées sur des opérations de capital-amorçage ou de capital-risque, l’immobilier prend depuis quelques mois une place de plus en plus importante dans les offres commerciales désormais proposées. Le nombre d’acteurs qui s’y intéressent au point de se spécialiser ou d’y consacrer un large pan de leurs activités est en train d’exploser. Un développement un peu tous azimuts que l’Autorité des marchés financiers (AMF) tente de garder sous contrôle. Une étude réalisée par CM Economics et Eden Finances, rendue publique au cours du mois de décembre, est d’ailleurs consacrée au phénomène (lire l’avis d’expert p. 24).

Financer les fonds propres du promoteur.

L’investissement dans le cadre d’une promotion immobilière, qui vise à financer une part importante des fonds propres du promoteur pour réaliser un programme de logements, a désormais le vent en poupe. Si une telle association au tour de table n’est pas une nouveauté pour les particuliers, cette faculté demeurait jusqu’à présent réservée à des investisseurs plutôt fortunés. En pratique, ces levées de fonds ont lieu une fois que les permis de construire sont purgés d’éventuels recours et qu’un certain niveau de précommercialisation est atteint (50 % environ).

« Il est également possible d’intervenir plus tard dans l’opération, souligne Joachim Dupont, président d’Anaxago qui a réalisé 75 % de son activité en immobilier en 2015. Dans ce cas, il s’agit de refinancer les fonds propres du promoteur afin de permettre à celui-ci de réaliser d’autres opérations. L’investissement est donc de plus courte durée. » Suivant la période durant laquelle cette opération de financement participatif intervient, la durée totale de l’investissement annoncé s’étend de quelques mois à 18, voire 24 mois. Mais ce délai peut être allongé « pour prendre en compte les aléas d’une opération de promotion immobilière, mieux vaut donc prévoir un horizon de placement de trois ans avec la possibilité de remboursement anticipé du promoteur », précise ainsi Vincent Sillègue, cofondateur de Crowdfunding-Immo, promoteur et également vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

L’incontournable société par actions simplifiée (SAS).

Le schéma le plus couramment utilisé propose aux crowdfunders d’investir dans une société par actions simplifiée (SAS) soit en capital, soit sous forme d’emprunt obligataire, cette dernière formule étant désormais le plus souvent retenue (voir le schéma p. 25). « Nous choisissons d’émettre des obligations sur des programmes peu risqués lorsque nous nous positionnons sur l’opération déjà bien démarrée, par exemple, et des actions dès lors que le financement a lieu plus en amont de l’opération et présente donc plus de risques, indique Souleymane Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier. Dans le cadre du montage obligataire, nous prenons une garantie à première demande afin de pouvoir exiger le remboursement au promoteur. » Cette solution serait également privilégiée au niveau du frottement fiscal. En revanche, seules les actions de SAS rendent le placement éligible au PEA/PME. Si l’opération aboutit comme prévu, le revenu distribué et la date de l’échéance sont d’ores et déjà déterminés dans le schéma sous la forme d’obligations, alors que sous la forme d’actions, la plus-value de l’actionnaire est en principe proportionnelle à la marge du programme immobilier.

A son tour, la SAS ainsi constituée investit soit au capital (actions), soit en compte courant d’associés (obligations) dans une société civile de construction vente (SCCV) créée par le promoteur. La participation de celui-ci revient à financer aux alentours des 15 % de l’opération, le solde correspondant à la part de pré-commercialisation du programme et au crédit bancaire. La collecte est limitée à un million d’euros pour respecter la réglementation. « Ce plafond peut rapidement bloquer le développement d’opérations plus importante et mériterait d’être remonté », estime Dominique Stucki, associé chez Virgile Avocats.

Ne pas se laisser aveugler par les rendements annoncés.

Même si les plates-formes avancent prendre de nombreuses précautions, il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’un investissement périlleux, mieux vaut donc s’intéresser aux programmes de près car il pourrait y avoir de la casse. Les risques sont d’ordre administratif (recours sur le permis de construire...), technique (retard dans la livraison..) et aussi commercial (délai de commercialisation, invendus...). L’investisseur doit avoir conscience du risque de perte en capital et de l’illiquidité de ce placement et ne pas se laisser aveugler par les rendements annoncés très élevés, compris entre 7 % et 12 % par an. Si les rentabilités à deux chiffres des quelques opérations débouclées sont mises en avant, il n’en reste pas moins que, pour l’heure, l’activité est jeune et il est nécessaire de prendre du recul pour jauger si les promesses pourront être tenues sur plus long terme.

Les plates-formes expliquent ces résultats par l’activité de la promotion immobilière qui bénéficie d’un grand effet de levier (voir le schéma p. 25). Ainsi, pour Mowgli Frere, président d’Immocratie en cours d’agrément, il est normal d’atteindre de tels niveaux de rentabilité dans la mesure où « la mise représentant les fonds propres peut être doublée par l’effet de levier, un mécanisme bien maîtrisé en promotion immobilière. Même après négociation avec le promoteur sur le partage de la marge selon le risque de l’opération, l’objectif de rentabilité pour l’investisseur en crowdfunding se doit d’être élevé ». Dans un avenir proche, « on voit que le marché des fonds propres se démocratise, ce qui pourrait laisser penser que les rendements pourraient se réduire ».

Une extension à d’autres types d’investissement.

A côté de la promotion immobilière, les plates-formes étendent également leur offre en aménagement foncier ou encore en marchand de biens. Le Girardin logement social, placement de pure défiscalisation, fait même l’objet d’un partenariat entre le monteur d’opération en Outre-mer Starinvest et le site en ligne Raizers. Un autre pan du crowdfunding immobilier porte sur l’investissement locatif dans l’ancien (logements, commerces...), mais aussi dans le neuf avec à la clé un éventuel avantage fiscal.

« L’idée était simple : se regrouper pour faire de l’investissement locatif avec un petit ticket d’entrée », explique Quentin Romet, cofondateur d’Homunity. « Une communauté de crowdfunders se regroupe pour acquérir un bien locatif dont la gestion est confiée à une agence locale, précise Maxime Duhamelle, président de Dividom. Le rendement avant impôt est compris entre 5 et 9 % pour les logements et entre 8 et 11 % pour les locaux commerciaux. » L’horizon de placement est plus long qu’en financement de promotion immobilière. Cet investissement n’est pas non plus dénué de risques que l’investisseur doit garder en tête. Ils sont notamment liés à la location, à la liquidité des parts de SCI/SAS ou encore à la revente.

Quel est le cadre juridique approprié à ces plates-formes ?

Décrocher le précieux sésame de l’agrément de conseiller en investissement participatif (CIP) demeure la principale difficulté pour ces acteurs du crowdfunding. Dans un premier temps, l’AMF a alerté sur les risques liés à la responsabilité illimitée des associés d’une société civile immobilière (SCI), rebutant les acteurs qui optaient pour ce montage. Le régulateur a ainsi précisé que ces plates-formes n’entrent pas dans le champ réglementé du financement participatif qui doit être réalisé sous forme de titres financiers.

Dès lors, pour obtenir le statut de CIP, le schéma pour l’investissement locatif a été modifié en proposant non pas des parts de SCI mais des actions de SAS. Cependant, là encore, l’AMF ne consent pas à la délivrance d’agréments pour ce type d’investissement. On pourrait en déduire que c’est l’objet même de ces sociétés, à savoir la gestion locative et donc la réalisation d’un investissement patrimonial, qui n’entrerait pas dans les critères de l’autorité de régulation. En ce sens, l’investissement locatif proposé via une plate-forme en ligne entre-t-il dans le cadre réglementé du crowdfunding ou dépend-il de la loi Hoguet ? Se rapproche-t-elle de la réglementation des SCPI, de l’offre publique à l’épargne, de celles des fonds d’investissement alternatifs (FIA) ? Le sujet est complexe.

« Dans le cadre de notre étude, nous avons recueilli des analyses d’avocats dont les interprétations divergent sur ce point, explique Céline Mahinc, coauteur d’une étude sur le crowdfunding immobilier. Mais qu’en sera-t-il si la vente est annulée a posteriori faute d’avoir respecté le bon statut ? » Ainsi, Dividom indique ne pas souhaiter rester sans statut : « Nous militons pour la création d’un statut spécifique pour le crowdfunding en gestion locative qui soit utile et protecteur des investisseurs. Le but étant de rendre ce type d’investissement accessible à tous », indique Maxime Duhamelle, qui maintient son modèle d’origine d’investissement locatif 100 % en ligne.

La Fnaim compte également s’emparer du sujet. « Nous allons faire des propositions afin d’encadrer des opérations en ligne qui vont certainement se multiplier », précise Jacky Chapelot, président-adjoint de la Fnaim qui rappelle que l’investissement en SCI est une vieille solution pour acquérir des biens à plusieurs mais que l’appel public nécessite de mettre en place des procédures spécifiques. StayHome a choisi une autre voie en proposant non pas d’acquérir des parts de SAS, ni de SCI, mais d’acheter un bien en indivision en ligne avec pour caractéristique que l’investissement suive les règles d’une vente avec faculté de rachat. « Notre plate-forme d’investissement participatif ne fait pas de crowdfunding, relève Christian Lachaux, son cofondateur. Nous sommes agents immobiliers et notre offre s’inscrit dans une démarche solidaire en proposant une solution pour les propriétaires endettés et un rendement de 6,5 % pour les investisseurs. »

Quel agrément ?

Quoi qu’il en soit, tous les sites, y compris ceux proposant de la promotion immobilière, n’ont pas encore reçu l’agrément de l’AMF en tant que conseiller en investissement participatif (CIP), ce qui ne les empêche pas de proposer leur offre en disposant du statut CIF par exemple, lequel ne peut d’ailleurs être cumulé avec celui de CIP. « Des plates-formes se positionnent sur le marché avant de recevoir leur agrément, relève Dominique Stucki. Elles limitent dans ce cas leur solution à un cercle restreint d’investisseurs, inférieur à 150 personnes et n’entrent ainsi pas dans le champ de l’offre publique de titres financiers. »

La question de l’assurance de responsabilité professionnelle de ces sites se pose, d’autant qu’elle ne sera obligatoire qu’à compter du mois de juillet prochain. Enfin, des acteurs regrettent que le questionnaire soumis aux investisseurs soit en adéquation avec l’investissement en start-up mais pas celui en immobilier. « Or, ces questions, parfois mal orientées pour des souscriptions obligataires sur des cycles assez courts et souvent très nombreuses (une vingtaine en général), peuvent inciter l’internaute à ne pas poursuivre sa démarche », explique Dominique Stucki.