Cas pratique

Un avantage certain revient à la location meublée

Christophe Andrieux, fondateur de Primhome
En comparant 5 formules de location - libre, micro-foncier, Pinel, meublé en micro-bic et meublé au réel, il ressort que la dernière opération est la plus rentable

Un investissement immobilier neuf de 165.000 euros est comparé selon 5 fiscalités différentes.

Les formules de location sont les suivantes :

-          La location libre au loyer marché sans aucun avantage fiscal

-          Le dispositif du « micro-foncier », au même loyer mais avec abattement de 30% sur les loyers

-          Le dispositif « Pinel », au loyer plafonné et tenant compte de la réduction d’impôt

-          La location en meublé LMNP , au régime dit « micro BIC »

-          Et enfin la location en meublé LMNP au régime du réel  incluant les amortissements

Données de départ. Le tableau présente pour un même bien un comparatif extrêmement précis sur les différentes formules de location.  Les données de départ prennent en compte le même appartement neuf  avec l’ensemble de ses données (prix de vente, typologie, surface, montants de loyer libre, plafonné Pinel et meublé), mais aussi l’hypothèse « moyenne » d’un investisseur imposé à la tranche marginale de 30%. Pour pouvoir comparer l’ensemble des formules sur les mêmes bases y compris les régimes dits « micro », l’auto-financement est total. 
Information importante : contrairement à d’autres simulations pas assez complètes dans leur approche des coûts, l’ensemble de ceux-ci ont été intégrés : % de vacance locative, toutes assurances, taxe foncière ou CFE, remise en état des locaux et/ou du mobilier, etc

Rendement cumulé sur 15 ans

 

Avantage au meublé. L’étude s’arrête à  15 ans et montre un avantage certain pour la dernière formule du meublé au réel (voir graphique ci-contre), sachant que celle-ci comporte encore à cette date 82.500 € de « réserve d’amortissements », ce qui équivaut à 82500 € de loyers futurs  qui ne seront pas imposés à l’IR ni aux prélèvements sociaux, soit une défiscalisation future de 37.538 € (IR 30% + CSG 15,5%).

Le régime du réel en Bénéfices Industriels et Commerciaux permet d’amortir son bien, tant sur le mobilier (5 à 7 ans) que sur l’immobilier (30 ans). La conséquence en est la neutralisation de l’IR et de la CSG pendant 10 à 30 ans suivant le type de financement. Il faut également noter que cet amortissement est de nature comptable et non fiscal, ce qui en fait un avantage bien plus pérenne dans le temps que les différents dispositifs Duflot, Pinel d’une part, mais aussi non soumis au plafonnement des niches fiscales. Enfin, pour les investisseurs ayant une problématique de réduction d’impôt sur le revenu immédiate, il est tout à fait envisageable de cumuler dans le temps un dispositif « Pinel » suivi d’un amortissement meublé.

Enfin, il est utile de noter que lors de la revente du bien, le bailleur en meublé est soumis à la fiscalité des plus-values du particulier, ne tenant dès lors pas compte des amortissements pratiqués.