Ukraine : quel impact sur le marché immobilier ?

Les conséquences de la guerre sur les placements sont encore imprévisibles, mais ses impacts macro-économiques pourraient toucher de plein fouet bailleurs et locataires. 

Bien inspiré celui (ou celle !) qui saura prédire l’impact de la guerre en Ukraine sur les investissements immobiliers. L’attaque de la Russie et les sanctions internationales qui ont suivi ont agi comme une déflagration sans précédent aux conséquences incertaines. Résidentiel, commerces, bureaux, logistiques : l’ensemble des acteurs économiques pouvant être impactés, tous les segments de l’immobilier sont à scruter dès à présent. Car la pression pourrait bien s’accroitre de tous les côtés.

Loyers : hausse des charges et baisse de la rentabilité 

Dans l’incertitude, quelques certitudes. L’inflation devrait être accélérée par la crise ukrainienne. L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) prévoit dans une note qu’elle s’établisse à 4% en 2022 et tombe à 3% à moyen terme, «soit 1% de plus qu’anticipé avant le déclenchement des hostilités». Plusieurs augmentations de prix devraient particulièrement ralentir la croissance mondiale. L’énergie, déjà à la hausse depuis plusieurs mois, devrait voir ses prix s’envoler encore plus vite. En cause : l’isolement de la Russie, grand exportateur de gaz (elle couvre notamment 40% des besoins de l’Europe et 25% de ceux de la France, selon l'IEIF).

Conséquence : la part des charges dans les loyers devrait augmenter. Au risque pour les bailleurs de voir leur rentabilité s’éroder s’ils ne peuvent pas augmenter les loyers pour la préserver. «Comme les salaires ne suivent pas l’inflation, tous les locataires ne pourront pas absorber une hausse de loyer, confie un expert du marché immobilier. Pour réduire la facture énergétique et préserver leur rendement, les bailleurs devront engager des travaux de rénovation». Si la flambée du prix de l’énergie est un sujet sensible pour les particuliers, les entreprises se voient infliger une double peine.

Hausse des coûts de production des entreprises

Un autre des effets attendus de la guerre est la hausse du prix des matières premières. Sur ce point, le marché immobilier devrait être impacté indirectement. L’IEIF rappelle dans sa note que « la Russie contribue à plus de 15% de la production d’aluminium mondiale, 12% du platinium et 40% du palladium, deux métaux rares utilisés dans la construction de voitures bas carbone » et peu dans l’immobilier. L’Ukraine, en revanche, est le troisième exportateur mondial de fer.

Les entreprises sont donc concernées de premier chef par ces nouvelles hausses qui s’ajoutent à celles de l’énergie. Charges à elles d’essayer de limiter la casse sans quoi elles pourraient éprouver des difficultés à régler leurs loyers. Des entreprises fragilisées sont des locataires fragilisées. Les bailleurs pourraient être beaucoup plus sélectifs dans leur sélection afin d'éviter les plus défaillants. «Les entreprises qui peuvent impacter la hausse de leurs coûts de production dans leurs prix de vente (dites "price setter") devraient mieux s’en sortir que les autres», souligne Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF et co-auteur de la note.

La hausse des coûts impactera aussi la construction immobilière. «Toutes les industries très consommatrices en énergie, comme la cimenterie, seraient également pénalisées puisque leurs coûts de production augmenteraient», confie un représentant des promoteurs immobiliers. L’effet à terme pourrait être une augmentation des actifs dans le neuf.

Une pause dans la remontée des taux ?

Dans ce contexte, difficile de ne pas imaginer un ajustement dans la politique des banques centrales. Pour soutenir les entreprises, certains anticipent déjà une pause dans la remontée des taux directeurs. L’IEIF prévoit ainsi que les taux d’intérêt réels restent en territoire négatifs, ce qui serait une configuration favorable à l’immobilier. «À moyen terme, tout dépendra de l’ancrage de l’inflation dans les circuits économiques, ajoute l’Institut. Si cet ancrage est fort, la réponse de la BCE sera plus appuyée et la normalisation plus rapide qu’escomptée jusqu’ici».

Mais que leur politique soit accommodante ou non, cette période d’incertitude qui s’ouvre pourrait pousser les ménages à prioriser l’épargne de précaution alors qu’ils commençaient à prendre plus de risques en Bourse. Il en irait de même pour les entreprises, chez qui «un attentisme sur les investissements» pourrait être perçu, estime l’IEIF.