SCPI : 2021 s'annonce plus compliquée que 2020

Newsmanagers
Selon Frédéric Puzin, si le scénario catastrophe a été évité l'année dernière, les prochains mois pourraient être bien différents.
Frédéric Puzin, président de Corum L'Epargne

Si les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont relativement bien résisté en 2020 en termes de performance dans un contexte de crise, c’est paradoxalement 2021 qui pourrait se révéler compliqué. C’est en tout cas le constat que fait Frédéric Puzin, fondateur de  Corum. « Il va falloir encore être très présents sur le terrain », a-t-il confié à Newsmanagers.

Dès la mi-mars et le 1er confinement en France et dans plusieurs pays d’Europe, le dirigeant avait en effet prévenu que la crise aurait un impact sur de nombreux locataires de façon globale. Mais pour les locataires des 3 SCPI du groupe précisément, investies dans 17 pays au total, « on a tout fait pour que cet impact soit le plus limité possible ».

Selon ses estimations à l’époque, si en cas de scénario catastrophe, 50 % des locataires ne payaient pas leur loyer pendant une période de 12 mois, les SCPI Corum L’Épargne ne pouvaient espérer faire mieux que le marché qui va augmenter cette année d'environ 4 %. « Mais nous avons pu nous appuyer sur une de nos forces qui est de ne rien sous-traiter en matière de gestion de notre parc immobilier et de nos locataires. Nous avons donc pu dialoguer en direct et en connaissance de cause avec eux, aider ceux qui en avaient le besoin, et de ne pas céder aux locataires opportunistes ou indélicats. Au final nous avons encaissé la quasi-totalité de nos loyers et il n’y a eu que très peu d’impayés. Nous sommes donc très loin du scénario catastrophe imaginé début 2020 » poursuit Frédéric Puzin. 80 % de l’énergie a été mobilisée en grande majorité sur des gros locataires corporate « inciviques » qui ont « roulé des mécaniques en disant qu’ils arrêtaient de payer les loyers alors qu’ils étaient les plus solides financièrement ».

40% de demandes d'aide

A côté de ces groupes qui ont tenté d’utiliser les circonstances pour en tirer des avantages, ceux qui avaient vraiment des difficultés, en général les plus petits locataires, ont été accompagnés par diverses mesures comme par exemple l’échelonnement mensuel des loyers plutôt que le paiement trimestriel ou l’utilisation des garanties, avec possibilité de reconstitution dans les 12 mois. Près de 40 % des locataires ont fait des demandes de mesures d’accompagnement. Les mécanismes mis en place ont permis un encaissement quasi normal des loyers et donc de servir un dividende annuel supérieur ou égal aux objectifs des 3 SCPI gérées. Les mêmes mesures d’accompagnement ont été réactivées lors du second confinement et à date ont permis de répondre à toutes les demandes, et ainsi de limiter l’impact sur l’encaissement des loyers.

Riche de cette expérience, Frédéric Puzin fait un constat amer lorsqu’il regarde les comportements des locataires des différents pays d’Europe. « En France il y a eu de vrais abus. Nous sommes dans un pays corporatiste qui met en avant ses difficultés, mais c’est oublier qu’il y a des acteurs très riches. Les plus gros se cachent souvent derrière les plus faibles pour ne pas payer. La France a été le pays le plus compliqué dans la gestion de cette crise. En Allemagne également, certains locataires ont essayé de profiter de la situation. Par contre, nous n’avons eu aucun problème en Italie, ni dans les pays du nord de l’Europe », relate-t-il.  

Heureusement, la France n’est pas la zone où le groupe, qui gérait près de 3 milliards d’euros fin 2019 en immobilier (auquel s’ajoute 800 millions d’obligataire), est le plus investi. Corum L’Epargne privilégie en effet des immeubles récents où c’est le locataire qui a la charge de payer l’entretien et les gros travaux de l’immeuble. Une obligation qui n’existe pas en France….