Sociétés civiles immobilières

SCI : Des parts assimilées à des instruments financiers

La commercialisation, par publicité, de parts de SCI constitue un appel public à l’épargne
L’incidence d’un arrêt récent de la Cour de cassation est loin d’être négligeable
DR, Ganaëlle Soussens, avocat

L’Agefi Actifs. - Quel cadre réglementaire l’achat de parts de SCI doit-il respecter ?

Ganaëlle Soussens. -  La majeure partie des achats immobiliers à visée de défiscalisation se fait sous la forme de ventes en état futur d’achèvement (Vefa), également appelée « vente sur plans ». Il arrive que les investisseurs se voient proposer des opérations moins classiques telles que l’acquisition de lots de copropriété à rénover ou l’achat de parts de SCI. Ces transactions, qui ne s’inscrivent pas dans un cadre juridique spécifique, sont néanmoins soumises aux règles du droit commun. En particulier, celles qui régissent l’appel public à l’épargne désormais dénommé « offre au public de titres financiers ». Schématiquement, il s’agit de l’émission ou de la cession d’instruments financiers à destination du public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de service d’investissement. Le fait de proposer au public l’acquisition de titres financiers (actions, obligations, etc.) est strictement contrôlé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et suppose de fournir des informations précises, notamment sur les risques encourus. L’article 411-1 du Code monétaire et financier précise que « l’offre au public de titres financiers est constituée par l’une des opérations suivantes : une communication adressée sous quelque forme et par quelque moyen que ce soit à des personnes et présentant une information suffisante sur les conditions de l’offre et sur les titres à offrir de manière à mettre un investisseur en mesure de décider d’acheter ou de souscrire ces titres financiers ; un placement de titres financiers par des intermédiaires financiers ». Dans ces deux configurations, l’acquisition de titres (parts, actions, obligations, etc.) peut constituer un appel public à l’épargne et devra donc en respecter les contraintes, sauf à risquer de voir l’opération rétroactivement anéantie.

Quelle est l’incidence de l’arrêt (n°14-18.452) rendu par la Cour de cassation le 15 mars 2017 ?

- La question s’est posée de savoir si la commercialisation, par voie de publicité, de parts de SCI constitue un appel public à l’épargne. La réponse est positive pour la Cour de cassation. Ainsi, quand bien même les SCI sont des sociétés « fermées », c’est-à-dire dont les parts ne sont pas librement négociables, la Cour de cassation considère que les parts de ces SCI sont des instruments financiers. En conséquence, comme les SCI qui ont émis ces instruments financiers n’ont pas été autorisées à faire publiquement appel à l’épargne, les investisseurs qui ont acquis les parts de SCI en infraction à la règle sont en passe d’obtenir l’annulation de leur souscription. Autrement dit, ils vont perdre rétroactivement la qualité d’associés et la société devra leur rembourser le prix d’achat des parts sociales.

Quelles sont les conséquences de l’arrêt pour les investisseurs ?

- Dans cette affaire, il y a infiniment peu de chance que les SCI remboursent les investisseurs. En revanche, ces derniers vont perdre rétroactivement la qualité d’associés. Pour autant, cette « perte » n’en est pas vraiment une dans la mesure où les associés des SCI sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel. Dès lors, un associé peut se voir contraint de payer les dettes contractées par la SCI avec ses fonds propres. Ce risque n’est pas seulement théorique pour les particuliers qui ont investi dans ce projet puisque l’opération visée dans l’affaire a tourné au fiasco. Pour rappel, les constructions et les rénovations projetées n’ont jamais été achevées, de sorte que les investisseurs n’ont évidemment jamais perçu de loyers. Ils ont, au surplus, perdu le bénéfice de la défiscalisation « Monuments historiques » car l’administration fiscale a retoqué le montage dans lequel le promoteur n’a pas fait l’acquisition du terrain et de constructions à rénover, mais s’est vu consentir un bail emphytéotique.

Les investisseurs devront encore néanmoins rembourser les prêts bancaires souscrits pour financer l’acquisition des partis de SCI car, même s’il est établi qu’un employé de la banque qui leur a prêté les fonds a agi frauduleusement, les investisseurs n’ont pu encore obtenir la suspension judiciaire et/ou l’annulation des prêts souscrits. Leur combat se poursuit donc.