Résidences gérées : le coliving rebat les cartes

L’habitat partagé tend à se faire une place sur ce marché, au point d’éclipser les résidences seniors et étudiantes.

Qu’elle séduise ou rebute, la colocation 2.0 tend à consolider sa place dans le marché des résidences gérées. Le concept, loin d’être nouveau, vit une seconde jeunesse depuis que de nouveaux opérateurs se sont décidés à le dépoussiérer. Logements thématiques (sport, fitness, bien-être…), animation d’une communauté, événements, services divers… Le coliving fourbit ses armes pour séduire les locataires, mais aussi les propriétaires privés, désireux de rentabiliser au maximum leur logement.

Les opérateurs s’occupent de tous les travaux pour créer des espaces privatifs en plus. Objectif : optimiser l’agencement pour accueillir le plus de colocataires possibles. Le propriétaire n’a plus qu’à empocher un rendement très sympathique : 4 % à Paris et en petite couronne, entre 4,1% et 4,2% en grande banlieue parisienne et dans les métropoles régionales, et supérieur à 4,2% en région au quatrième trimestre 2021.

Le marché est en plein boom : à fin 2021, BNP Paribas Real Estate recensait 8.300 places, 117 résidences et 59 opérateurs actifs en France. Côté investissement également, il fait de l’ombre aux autres formes de résidences gérées.

-11% d’investissement dans le résidentiel géré

Le segment du résidentiel géré fait grise mine. Selon une étude de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), il n’a attiré que 1,1 milliard d’euros en 2021, soit 11% de moins qu’en 2020. Rapporté au marché du résidentiel, cela représente 15% des volumes engagés. Le recul est particulièrement marqué pour les résidences seniors (RSS ; -44% sur un an) et étudiantes (-54%). Des replis importants que l’IEIF impute au manque d’offre plutôt qu’à un désintérêt des investisseurs. La pénurie est particulièrement visible pour les résidences étudiantes : sur les 60.000 nouveaux logements attendus pour la fin du premier quinquennat Macron, seuls 37.000 auraient été construits à fin 2021 (dont 10.000 en CROUS), écrit l’Institut dans sa note.

La demande est donc encore forte pour ces deux classes d’actifs, notamment pour les RSS qui doivent répondre à l’enjeu de vieillissement de la population. Mais la concurrence est rude. Car si elles ont attiré moins de capitaux l’année dernière qu’en 2020, ce n’est pas le cas du coliving.

Ce nouveau segment est lui en plein essor : les transactions ont atteint un record de 455 millions d’euros en 2021, presque 15 fois supérieur au montant enregistré en 2020. Le coliving prend ainsi la tête du résidentiel géré. Mais si le marché jouit d’une certaine effervescence, les propriétaires qui souhaiteraient confier la gestion de leur bien à un opérateur de coliving doivent garder la tête froide car le marché manque encore de cadre juridique selon l’IEIF. «A ce jour aucun régime juridique particulier n’encadre le coliving, écrit l’institut. La nature du contrat avec le « coliver » varie selon la destination urbanistique de l’immeuble, son usage et les modalités d’exploitation retenues (bail meublé classique, bail mobilité ou contrat de location saisonnière)».

Le sujet fait débat. Il s’est notamment invité à la table-ronde sur le résidentiel de notre événement Patrimoine online, dont le replay est toujours disponible.

(1) « Résidences étudiantes, résidences seniors, coliving…quelle dynamique pour ces actifs en sortie de crise ? », mai 2022

A retenir :

RSS : 14,1 milliards d’euros investis en Europe

Résidences étudiantes : 152.600 logements, 1.153 établissements et 146 millions d’euros investis (-54% par rapport à 2020)

Coliving : 8.300 places en France à fin 2021 , 117 résidences, 59 opérateurs et 455 millions d’euros d’engagements (x13,5 par rapport à 2020)