...du premier agent immobilier qui lui demande le règlement de sa commission, estimant que la vente avait été conclue par son intermédiaire. Cette demande m’apparaît ne pas être solidement fondée. Qu’en est-il?

CONCLUSION

La rémunération de l’agent immobilier ne peut être due en l’absence d’un mandat écrit répondant aux exigences de la législation encadrant l’activité d’agent immobilier.

En cas de pluralité de mandataires, la rémunération est due à celui des mandataires ayant effectivement conclu la transaction même si la première visite du bien a été réalisée avec un autre agent. La rémunération est également due si le vendeur a directement traité avec l’acquéreur alors que le mandataire avait procédé à la visite du bien au futur acquéreur.

MOYEN DE REPONSE

Agent immobilier dépourvu de mandat écrit est dépourvu de tout droit à rémunération.

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 impose dans son article 6 que le mandat donné à un agent immobilier doit être écrit et respecter certaines formalités.

Le mandat écrit est obligatoire et à défaut l’opération est sanctionnée de nullité. C’est ce qui résulte de l’application du texte faite par la jurisprudence.

On relèvera notamment un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 20 décembre 2000 dans lequel les magistrats de la haute Cour ont clairement affirmé au visa des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 «que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat[…] délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit».

A défaut de mandat donné par écrit et conformément aux modalités légales, la nullité du mandat doit être retenue et l’intermédiaire n’a pas droit à sa rémunération.

Dans l’affaire qui concerne votre client, si l’agent immobilier n’avait pas été valablement mandaté, toute rémunération est écarté sur ce seul motif.

Rémunération du mandataire valablement mandaté.

Il résulte d’une jurisprudence constante notamment reprise par un arrêt du 15 mai 2007 n°06-13988 que «lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente»

Par ailleurs, «lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier.» (Cass. 1ère civ. 14 novembre 2000)

REFERENCES

Loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Cass. Civ. 1ère 20 décembre 2000 n°98-17689

Cass. Civ. 1ère 15 mai 2007 n°06-13988

Cass. 1ère civ. 14 novembre 2000 n°98-10629