Investissement locatif 

Quand le gain fiscal entre dans le champ contractuel

L’avantage attaché à un investissement immobilier et sa rentabilité locative peuvent fait partie du champ contractuel
S’ils font défaut à la signature de la vente, celle-ci peut être annulée pour absence de cause, selon la Cour de cassation
Axelle Meiller, consultante, Fidroit

A nouveau, l’absence de rentabilité d’un logement vendu pour réaliser un investissement locatif est soumise aux juges de la Cour de cassation. Cette fois-ci sur le terrain de l’absence de cause. En l’espèce, l’acheteuse d’un logement a assigné la société civile venderesse, ainsi que toute la chaîne des acteurs immobiliers en nullité de la vente. La Cour de cassation, dans un arrêt du 18 avril 2019 (1) confirme l’arrêt de cour d’appel estimant que « la réalisation d’un investissement locatif et l’avantage fiscal pour lesquels [l’acheteuse] avait contracté étaient entrés dans le champ contractuel ». Or, « la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal ». En conséquence, la vente immobilière est annulée pour absence de cause.

Contrat non causé. « La cause est un fondement que l’on ne voit pas souvent prospérer car c’est une notion difficilement maniable », souligne Pierre de Plater, juriste immobilier au cabinet pdpavocat. Mais dans cette affaire, « la Cour de cassation n’a pas eu à apprécier la contrepartie, elle considère simplement que le contrat n’est pas causé car les éléments qui ont déterminé le consentement de l’acquéreur - l’avantage fiscal et la rentabilité locative - n’étaient pas réalisables au moment de la signature du contrat de vente », précise-t-il. Dans son argumentaire devant la cour d’appel de Poitiers, le vendeur soutenait que la référence au dispositif de Robien ne figurait ni sur le contrat de réservation, ni sur l’acte de vente, et que donc cet objectif n’était pas rentré dans le champ contractuel. Ces moyens sont rejetés par la cour d’appel.

Bien surévalué. Sur ce point, la jurisprudence est claire depuis un arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2010 (2), « les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant », rappelle Pierre de Plater. Or, les mandats donnés à l’administrateur de bien visaient « expressément » le dispositif de Robien, selon l’arrêt de la Cour de cassation. Par ailleurs, dans sa fiche de renseignements remise à la banque par l’emprunteur, le plan d’investissement reprenait les chiffres retenus par le mandataire en termes de gain fiscal.  A fortiori, le bien immobilier était surévalué de plus de 20.000 euros selon les estimations d’une agence immobilière. Et « dès l’année de livraison, la sinistralité a été accrue du fait d’impayés locatifs et de vacances locatives ».

Précédent avec la donation partage. Le fait d’assimiler l’absence d’avantage fiscal à un défaut de cause a déjà été retenu dans des arrêts précédents, notamment en matière de libéralités, rappelle Axelle Meiller, consultante chez Fidroit. En effet, dans un arrêt de 1986 (3), la Cour de cassation avait déclaré nulle pour absence de cause une donation-partage, car « l’application rétroactive d’une loi de finances promulguée postérieurement à l’acte avait eu pour conséquence » d’effacer « le mobile qui avait incité les parties à y recourir ». Le fondement fiscal de cet arrêt, éloigné des éléments constitutifs d’une libéralité, avait été source de critiques, reconnaît la juriste.

Parallèle avec le vice caché. En mars dernier, la Cour de cassation s’était déjà prononcée sur l’absence de rentabilité d’un investissement immobilier, mais en retenant que celle-ci ne constituait pas un vice caché (4), puisqu’elle n’était pas intrinsèquement liée au bien vendu. Est-ce à dire que le terrain de l’absence de cause serait plus facile à manipuler pour faire annuler un contrat ? « Je ne suis pas certaine que l’on puisse tirer de conclusions générales sur ce point », reconnaît Axelle Meiller, les arrêts sur l’absence de cause étant peu nombreux dans un tel contexte et les faits de l’espèce caricaturaux.  


(1) Cass. Civ. 3e, 18 avril 2019, 18-10693.
(2) Cass. Civ. 1ère, 6 mai 2010, 08-14461.
(3) Cass. Civ. 1ère, 11 février 1986, 84-15513.
(4) Cass. Civ. 3e, 21 mars 2019, n° 18-12026. Lire L’Agefi actifs, n°748, p. 17.