L’Agefi Actifs. - Dans ce contexte de rigueur fiscale et de crise financière, reste-t-il encore quelques leviers d’action ?

Patrick Brispot. - Pour les grands patrimoines, toutes ces mesures ne changent pas grand-chose. L’immobilier est un sous-jacent qui se prête très bien à l’ingénierie patrimoniale. On peut faire du démembrement, des apports à des structures, jouer avec les conventions fiscales… Il reste toujours des solutions. S’il a une problématique d’impôt sur la fortune (ISF) en France, un investisseur peut très bien acheter des murs d’hôtels et, dans le cadre d’un mandat de gestion, deviendra exploitant. L’investissement sera considéré comme un outil professionnel qui ne rentrera pas dans la base taxable de calcul de l’impôt.

Pour prendre un autre exemple, l’augmentation de la TVA (de 19,6 % à 21,2 %) ne va pas concerner les grands investisseurs qui travaillent avec des sociétés civiles immobilières (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS) puisqu’ils la récupèrent. Elle touchera en revanche les patrimoines intermédiaires.

… et des possibilités d’investissement ?

- Afin de diversifier leurs portefeuilles et de dynamiser les rendements, plusieurs grands investisseurs privés (avec une surface financière de l’ordre de 100 millions d’euros) investissent au-delà des frontières dans de l’immobilier de bureau en Pologne, dans des centres commerciaux en Russie, voire dans des terres agricoles en Amérique ou encore dans des complexes hôteliers en Colombie.

En France, un certain nombre d’assureurs mettent sur le marché, pour des raisons de stratégie interne ou de désendettement, des portefeuilles de résidentiel à l’intérieur desquels il y a des petits lots qui affichent aujourd’hui encore des rentabilités intéressantes. C’est ce genre de produits que l’on va essayer de réserver pour nos clients.

Par ailleurs, la loi de Finances pour 2012 a introduit une mesure favorable (mais temporaire) pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) : celle de disposer d’un taux d’imposition réduit lors de la transformation de bureaux en habitations. Il peut être opportun aujourd’hui, dans certains arrondissements de Paris où il y a une rareté de produits résidentiels, d’acquérir des bureaux vides, beaucoup moins chers que des logements, de les transformer et de les revendre. S’ils sont limités, les travaux peuvent même être couverts par la cession de la commercialité (principe qui donne la possibilité à un autre opérateur de transformer un local d’habitation en local à usage commercial).

Les dispositions sur l’immobilier introduites ces derniers mois ont-elles entraîné des arbitrages ?

- La modification fiscale sur la plus-value des particuliers ou des sociétés imposées à l’impôt sur le revenu n’a pas engendré autant de ventes qu’attendu. Les investisseurs ne trouvent pas aujourd’hui d’alternative à l’immobilier. Vendre, oui, mais pour réinvestir où ? Par ailleurs, si l’alourdissement de la fiscalité sur l’immobilier est bien réel, il est encore plus important sur les produits financiers.