Marché immobilier

Possible correction à la baisse dans l'immobilier ancien

Les prix et les ventes sont toujours orientés à la hausse, laissant voir un marché toujours en forme
L’insuffisance de l’offre et la probable remontée des taux pourraient peser sur le marché
Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole S.A

Le marché de l’immobilier ancien a conservé sa bonne dynamique l’an passé. Pas moins de 970.000 ventes ont été enregistrées, un niveau proche du record historique de 2017 (avec 986.000 unités). Côté prix, la tendance a également été haussière. En progression de 3,2 % sur un an au quatrième trimestre 2018 selon l’indice Notaires-Insee, le niveau moyen se montait à la fin de l’année à 2.595 euros par m², d’après Century 21. « Nous nous rapprochons sérieusement des plus hauts constatés en 2011 avec 2.665 euros le prix moyen au m² », a affirmé au début de l’année le réseau. La décorellation du marché avec les revenus des ménages est toujours importante : à fin 2018 en monnaie constante, le prix des logements est 71 % plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’est supérieur que de 3 %, d’après l’analyse du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), dans sa dernière mise à jour effectuée en mars dernier.

Un marché fragmenté. Dans l’agglomération parisienne, la progression s’est une fois de plus montrée plus forte que sur l’ensemble du territoire. Selon les données des Notaires du Grand Paris, les prix des appartements anciens ont augmenté de 5,7 % dans la capitale et de 4,5% en Ile-de-France, signant néanmoins un ralentissement de la hausse. Une tendance qui pourrait n’être que temporaire : en vertu des avant-contrats de vente, les notaires anticipent ce mois-ci un nouveau record de prix, à plus de 9.700 euros le m² à Paris, en hausse d’environ 7 % en un an. L’analyse par ville montre par ailleurs un marché toujours très fragmenté : alors que de fortes hausses sont notées à Bordeaux (+9 %), Nantes (+8 %) ou Lyon (+6,6 %), les prix ont marqué le pas à Marseille (-0,5 %), Brest (+0,1 %) ou Grenoble (2 %), selon l’observatoire LPI-Seloger. « Le marché français a des fondamentaux favorables. Beaucoup de facteurs expliquent ce dynamisme : une démographie positive, la décohabitation, la volonté de se constituer une retraite, etc., explique Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. Dans un environnement instable, l’immobilier reste toujours une valeur refuge, c’est ce qui explique pourquoi le marché français est toujours haussier sur longue période ».

Cycle atypique. Pas de quoi balayer, pour certains observateurs, les craintes d’une fin de cycle douloureuse pour le marché. Mais quels en seraient les effets ? « Le cycle actuel n’est pas du tout typique. En France, dans la période d’après crise, grâce aux fondamentaux du marché, la correction a été modérée, moins forte qu’ailleurs, poursuit le spécialiste de l’immobilier. La phase de correction s’est interrompue grâce à la baisse des taux. Tant que les taux sont stables, à bas niveau, le marché se tient bien, mais en cas de montée, une correction à la baisse est possible ». Qui plus est, contre toute attente, les taux longs, qui donnent le la du marché, n’ont pas sensiblement progressé depuis 2017. Pour Olivier Eluère, « l’aversion au risque des investisseurs et leur appétit pour les obligations allemandes ou françaises confortent cette situation, qui empêche une remontée des taux, qui devraient rester a priori assez proches de leur niveau actuel ».

Atterrissage en vue. Pas d’euphorie pour autant. Si les taux de crédit restent proches des niveaux actuels - à savoir en moyenne 1,44 % en février selon l’Observatoire Crédit Logement -, quelques niveaux de freinage sont possibles : « le fait que l’offre est insuffisante, notamment dans les grandes villes, et que si les taux ne baissent plus, les prix de l’immobilier remontent, ce qui réduit un peu la capacité d’achat et pourrait conduire à faire baisser les ventes », pointe Olivier Eluère. Par ailleurs, la confiance des ménages, autre élément essentiel jouant en présence d’un endettement de 15 ou 20 ans, se dégrade depuis plusieurs mois tandis que le taux de chômage, qui tend à se réduire, reste élevé dans un contexte économique mondial qui demeure incertain. « Autant d’éléments susceptibles de peser sur les prix et les transactions, et laissant augurer à terme d’un atterrissage du marché en douceur », conclut l’expert.