Pinel : le plafonnement des commissions inconstitutionnel ?

Annabelle Pando
Le Conseil d’État a transmis la QPC portée par la FNAIM et l'Association française de l'immobilier locatif au juge de la constitutionnalité.

Le plafonnement des frais et commissions d’intermédiation des investissements en immobilier Pinel est-il constitutionnel ? Dans quelques semaines, le Conseil constitutionnel se prononcera sur cette question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portée par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) et l'Association française de l'immobilier locatif (AFIL). Dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir contre le décret fixant le plafonnement des frais Pinel à 10 % du prix de revient de l’acquisition du logement ouvrant droit à la réduction Pinel (D. n° 2019-1426, 20 déc. 2019), le Conseil d’État a jugé bon de transmettre la QPC au juge de la constitutionnalité (CE, 22 juill. 2020, n°s 438805 et 438996).

Le principe du plafonnement

Le principe du plafonnement a été introduit par l’article 68 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018. L’objectif du législateur était d’éviter que l'avantage fiscal ne soit pas capté par les intermédiaires du fait de frais d'intermédiation trop importants. En ligne de mire : les agents immobiliers, les personnes réalisant des actes de démarchage, exerçant une activité de conseil ou de gestion voire d'intermédiation en biens divers.
Le champ des frais et commissions concernés a été précisé dans un second temps par l’article 189 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de Finances pour 2019. Il s’agit des frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi que des coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur. En cas de dépassement du plafond, la sanction pèse sur le vendeur cosignataire de l’acte authentique ; son montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.

Les craintes du secteur

La FNAIM et l’AFIL s’inquiètent de l’impact que la mesure pourrait négativement avoir sur le secteur de la promotion immobilière, et particulièrement sur les petits promoteurs indépendants qui externalisent la commercialisation de leurs programmes immobiliers auprès de plateformes de distribution, des réseaux bancaires, d’agents immobiliers et de conseillers en gestion de patrimoine. Les requérants s’appuient sur l’étude commandée auprès de PrimeView (Étude d’évaluation de l’efficacité passée, actuelle et future des dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’investissement immobilier neuf locatif en France, septembre 2019) qui identifie plusieurs risques : déstabilisation de l’écosystème, pertes d’emplois, accélération des baisses des ventes, inflation sur les prix de ventes et du fonciers et inégalités sur l’aménagement des territoires.

Les organisations professionnelles s’appuient principalement sur la liberté d’entreprendre, et avec elle la liberté de fixation des prix, garantie par l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.