Quoique très confidentiel, puisqu’il ne représente que 1 % des transactions immobilières réalisées en France, le marché du viager suscite l’intérêt des professionnels de l’investissement en ce début d’année. Alors que la Caisse des dépôts devrait créer cet été son propre véhicule d’investissement, Perial AM a d’ores et déjà lancé Silver Estate 1, un fonds professionnel de capital-investissement (FPCI, anciennement FCPR à procédure allégée) qui sera essentiellement investi dans l’immobilier résidentiel de Paris intra-muros, sur des biens d’une surface allant de 40 à 100 mètres carrés. « Cette offre répond à la fois à la demande des investisseurs et à celle des crédirentiers propriétaires, car elle permet de concilier la rentabilité d’un placement long terme et le maintien à domicile de nombreuses personnes âgées », résume Eric Cosserat, le président du directoire du groupe Perial.

Jusque-là spécialiste de l’immobilier tertiaire, Perial souligne en effet que l’espérance de vie a progressé de 2,9 années pour les hommes et de 2,1 années pour les femmes. Avec une retraite moyenne qui s’établissait à 1.256 euros par mois en 2011, les 60 ans ou plus, qui devraient représenter près d’un tiers de la population d’ici à 2060, n’ont pas toujours la capacité de financer les travaux d’aménagement nécessaires pour demeurer chez eux, alors même qu’ils sont propriétaires de leur logement dans 75 % des cas. Pour ce faire, ou tout simplement obtenir un complément de retraite, le viager offre une solution en permettant de vendre le bien à un acheteur, le débirentier, en contrepartie d’une rente pour le vendeur, le crédirentier, qui en garde la jouissance jusqu’à son décès. « L’équilibre est le maître mot de ces contrats », insiste Nicolas Legasse, qui s’occupera, au sein du cabinet Legasse Viager, de sélectionner les quelque 40 à 50 biens qui composeront l’actif du fonds.

Fonds de plus-values.

Sur une durée de vie de dix ans, prorogeable deux fois un an, Silver Estate 1 entend offrir un taux de rentabilité interne (TRI) de 5 % à 7 %. « Ce n’est pas un fonds de rendement, mais un fonds de plus-values », précise cependant Jean-Luc Guillermou, le gestionnaire du fonds chargé des décisions d’acquisition. Les contrats d’acquisition des biens en viager prévoient en effet une décote variant, selon l’âge du vendeur, de -60 % à -30 % par rapport à la valeur « libre » du bien, qui correspond au nombre d’années théoriques restantes d’occupation du bien. Ce montant décoté est ensuite réparti contractuellement entre un « bouquet », versé immédiatement, et le paiement régulier de rentes, toujours calculées selon une espérance de vie théorique.

« Les deux premières années du fonds correspondent à la phase d’acquisition, puis les 4 à 5 années suivantes au paiement des rentes. Le pic des cessions consécutives aux décès, et donc la captation de la plus-value, devrait intervenir entre la septième et la neuvième année », ajoute Jean-Luc Guillermou, qui précise que le marché secondaire des ventes en viager permettra au fonds de céder ses positions, même si le décès du crédirentier ne s’est pas produit. Par ailleurs, la sélection de biens de qualité à Paris, voire en petite couronne, offrira un deuxième moteur de performance, lié à l’appréciation des logements.

Outre une diversification vers l’immobilier résidentiel, Perial AM entend également séduire des investisseurs plus avertis, que ce soit des institutionnels ou la clientèle haut de gamme des conseillers en gestion de patrimoine et des banques privées. Le ticket d’entrée minimum est fixé à 30.000 euros, pour une taille cible du fonds fixée à 15 millions d’euros. Outre un rendement attrayant, l’investisseur bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Au-delà de la sixième année de détention, le statut de FPCI permet en effet d’accéder à une exonération sur les plus-values réalisées.