Nouvelles propositions de la commission Rebsamen

Elle a remis la seconde partie de son rapport à Emmanuelle Wargon.

Elle a enfin déposé le stylo. La commission Rebsamen, mandatée par le Premier Ministre Jean Castex pour élaborer des propositions visant à relancer la construction de logements, a achevé ses travaux. Après avoir rendu la première partie de ses conclusions au chef de Matignon en septembre dernier, elle a présenté son rapport final de 24 propositions à la ministre du Logement Emmanuelle Wargon jeudi 28 octobre.

Améliorer les contrats de relance durable

Ses premières propositions visent à prolonger celle du « contrat de relance durable », présentée dans la première partie de son rapport. Ces contrats visent à réunir l’Etat, les intercommunalités et les communes des zones les plus tendues pour accélérer et simplifier la construction de logements. Seuls les maires signataires pourraient bénéficier de l’enveloppe de 175 millions d’euros d’aide promise par Jean-Castex en septembre.

La commission rappelle que ces contrats avaient été proposés pour répondre à la situation d'urgence et invite désormais le gouvernement à aller plus loin. Elle souhaite notamment mettre davantage de parties prenantes autour de la table et d'y intégrer « l’ensemble des acteurs ayant vocation à participer à la mise en œuvre de leurs actions » : les Etablissements publics d’aménagement (EPA) et fonciers (EPF), les bailleurs sociaux, Action Logement, la Banque des territoires, les entreprises privées de la promotion et de la construction ainsi que les associations de solidarité.

Ces contrats inscriront noir sur blanc, pour les zones les plus tendues, « des engagements de fluidification des procédures et d’intensification urbaine, compensée par des garanties fortes en matière de financement et de qualité des projets ». Objectif : trouver un équilibre entre des mesures visant à faciliter les constructions et d’autres visant à garantir l’acceptabilité des projets.

Des logements de qualité

Construire plus mais construire mieux. C’est la nouvelle martingale du gouvernement : pas question de densifier les villes n’importe comment, les logements neufs doivent répondre à des critères de confort plus ambitieux. Le rapport Rebsamen ne dit pas mieux. Il a déjà inspiré la première ébauche du dispositif Pinel + dont Emmanuel Wargon a dessiné les contours il y a quelques semaines. « Les projets prioritaires (…) doivent apporter une réponse de qualité aux besoins de logements non satisfaits et développer la ville de façon harmonieuse, peut-on lire dans le rapport. Leur acceptation par la population et la capacité des élus à les défendre auprès de leurs administrés en dépendent ».

La commission cite le rapport Girometti sur la qualité du logement en France remis au gouvernement en septembre. Il faisait état d’une détérioration de certains facteurs de qualité d’usage des habitations depuis les années 1960. La mission relevait notamment une nette diminution des surfaces de plancher et des volumes des logements.

La commission Rebsamen recommande d’inscrire dans les contrats de relance durable des exigences de qualité. Il ne donne pas d’indications précises mais incite une nouvelle fois à la concertation. Il prend comme exemple les « chartes promoteurs » mises en place par plusieurs villes comme Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes ou bien encore Nice. Les généraliser permettrait d'édicter des lignes directrices claires au niveau national, co-développées par les association d’élus et les professionnels.

Faciliter la transformation d’usage des immeubles

La crise de la construction de logements a remis sur le devant de la scène le sujet de la transformation d’immeubles de bureaux. Un vieux serpent de mer qui ne parvient toujours pas à prendre une ampleur suffisante. En cause : les lourdeurs administratives et techniques. Plusieurs propositions du rapport visent à simplifier ces changements d’usage.

La commission propose de créer des structures de portage du foncier de bureaux à transformer. Elle prend comme exemple la Foncière de Transformation Immobilière (FTI) qui rachète des immeubles de bureaux ou d’activité inoccupés à leurs propriétaires pour les confier à un opérateur du logement social ou intermédiaire dans le cadre d’un bail à construction. L’opérateur réalise ainsi la transformation en logements sans avoir à assurer lui-même le portage de la charge foncière.

Autre proposition : l’élaboration d’un permis de construire autorisant à l’avance plusieurs destinations ou sous-destinations. Les usages possibles seraient ainsi pris en compte dès la construction de l’immeuble, simplifiant une éventuelle transformation ultérieure et diminuant les coûts de gros œuvre. Dans cette logique, le rapport invite également les pouvoirs publics à engager une réflexion sur un rapprochement des réglementations de sécurité incendie.

 

Hausse de la construction de logements

Les chiffes du ministère du Logement sont encourgeants. De juillet à septembre 2021, les logements autorisés sont en légère hausse (+ 1,3 %) par rapport aux trois mois précédents, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Le nombre de logements autorisés durant ce troisième trimestre est supérieur de 3,8 % à sa moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020).
Au cours des trois derniers mois, les logements commencés sont estimés en légère hausse (+ 1,6 %) par rapport aux trois mois précédents, en données CVS-CJO. Pendant cette période, on estime que les mises en chantier de logements ont été supérieures (+ 3,9 %) à leur moyenne des douze mois précédant le premier confinement.