Frédéric Verdavaine (Nexity)

« Nous voulons accélérer la construction de nos résidences »

Nommé à la tête du nouveau pôle résidences gérées de Nexity, Frédéric Verdavaine détaille sa feuille de route. Selon lui, les dynamiques démographiques qui agitent le secteur des résidences étudiantes et seniors font de ces investissements des placements sûrs et rentables, adaptés aux besoins de la clientèle privée.
Frédéric Verdavaine, président directeur général du pôle résidences gérées de Nexity

L'Agefi Actifs : Votre pôle a été créé en septembre. Quelles activités regroupe-t-il ?

Frédéric Verdavaine : Les activités de Nexity se répartissent en trois pôles : la promotion, l’administration de biens et l’immobilier géré. Ce dernier regroupe les résidences gérées pour étudiants Studea, les résidences seniors Aegide Domitys et les logements en coliving. Nos cibles principales sont donc les jeunes étudiants (jusqu’à 22 ans), les jeunes seniors non dépendants (à partir de 65 ans) et les actifs entre 26 et 40 ans. Nous gérons la construction, la vente et l’exploitation de ces résidences qui présentent toutes leurs propres spécificités démographiques, en fonction de leur population.

Quelles sont leurs caractéristiques justement ?

Ces trois segments de résidents rencontrent des problématiques différentes.

Le marché des résidences étudiantes est très profond et devrait continuer à croitre, grâce à une grosse poussée démographique et une insuffisance de l’offre. En France, on comptabilise 2,7 millions d’étudiants. Un chiffre important qui devrait continuer à augmenter grâce à la volonté du gouvernement d’en attirer 500.000 depuis l’étranger. La demande de logements est forte car environ 2/3 des étudiants ne vivent pas avec leurs parents. Ils ne sont pourtant que 7 % à loger dans une résidence étudiante. Les solutions alternatives comme les chambres de bonnes ne correspondent plus à leurs besoins car les étudiants ont besoin d’un minimum de services. De plus, les formes d’apprentissage évoluent : les établissements d’études supérieures leur proposent souvent des stages et séjours à l’étranger. Les bailleurs classiques ne peuvent pas tous avoir autant de flexibilité que nous. 

La pression démographique est également très forte sur le marché du coliving. 80 % des nouveaux arrivants en métropoles ont moins de 40 ans. Or, 50 % du revenu des Millenials est consacré au loyer. C’est énorme. L’habitat doit s’adapter aux nouvelles formes de travail, ce que peuvent faire les logements en coliving grâce à des baux plus courts (les résidents y restent en moyenne neuf mois). Ils regroupent des parties communes et privatives, et parfois même des espaces de coworking. Fin 2019 on comptabilisait 650 logements de coliving en région parisienne, 2.500 dans tout l'hexagone. L’importance de la demande peut rassurer les propriétaires quant au risque de vacance : 1,6 millions de Français seraient intéressés par le coliving.

Enfin, le marché des résidences seniors est également en pleine expansion. 20 % de la population a aujourd’hui plus de 65 ans mais seulement 60.000 vivent en résidences seniors services (RSS). Le marché est donc important. Nos résidents sont des personnes non dépendantes qui veulent continuer à vivre librement, tout en jouissant d’une bonne sécurité et de certains services (piscines, fitness, activités diverses, etc). Ces dépenses additionnelles à leurs loyers s’élèvent à 1.000 euros par mois en moyenne.

La clientèle intermédiée peut investir dans vos résidences étudiantes et seniors. Quelle est son profil ?

Environ 10.500 particuliers ont investi dans nos résidences étudiantes. Ils présentent généralement un profil similaire à un investisseur qui veut faire un Pinel. Ils achètent généralement un ou deux lots avec un investissement moyen de 100.000 euros environ.

Le ticket moyen est plutôt aux alentours de 200.000 euros pour les résidences seniors. Le profil de ces investisseurs se rapproche d’une personne qui veut faire du LMNP. Nous avons environ 8.500 investisseurs particuliers. Que ce soit pour les résidences étudiantes ou les résidences seniors, l’espérance de rendement est entre 3,6 et 4,10 %.

Enfin, l’investissement dans les logements de coliving est réservé aux institutionnels. Il s’agit d’un marché de niche, encore très confidentiel, car seules les grandes métropoles peuvent proposer ce type de produit. Je ne pense pas qu’il s’ouvrira au mass market.

Quelle est votre stratégie de distribution ?

Nous nous appuyons sur les structures de distributions internes de Nexity. Domitys Invest est le véhicule de commercialisation de nos RSS, accessible via les réseaux de distribution classique. I Selection est plus généraliste et s’occupe notamment des résidences étudiantes. Nexity Patrimoine fait la liaison avec les CGP. A noter que le digital est un canal de distribution de plus en plus important : il permet une relation commerciale directe avec nos prospects. Quand un client arrive en face du conseiller, il a déjà une bonne connaissance du produit et a des questions précises en tête.

Quelle est votre feuille de route à la tête du pôle résidences gérées de Nexity ?

Nous voulons accélérer la construction de nos résidences. Nous avons 124 résidences étudiantes actuellement et en construisons entre 5 et 10 par an. D’ici 10 ans, nous voulons que ce soit entre 50 et 60 projets annuels. L’ambition est similaire pour les résidences seniors. Nous en avons 110, au rythme de 20 à 25 constructions par an. Notre ambition est de disposer d’un parc de 500 résidences le plus rapidement possible.

Nous avons des ambitions de développement similaires pour ces deux segments, mais deux stratégies très différentes. Pour les étudiants, l’emplacement est primordial : ils veulent vivre en centre-ville pour avoir accès à tous les services et commerces et sont sensibles aux modes de mobilités douces. Le foncier pour ce type de besoin est compliqué à trouver. Les seniors, eux, recherchent davantage de la sécurité et de la proximité avec les services de santé.

Quel impact du reconfinement sur vos résidences anticipez-vous ?

Nous avons l’expérience du premier confinement, ce qui signifie que d’un point de vue sanitaire nous maîtrisons parfaitement les choses. Au niveau de l’activité, la véritable question est celle de la commercialisation de nos nouvelles résidences (disponibilité des notaires, délais d’obtention des prêts…). En ce qui concerne les résidences en pleine activité, nous garantissons à ce jour le paiement des loyers à nos investisseurs.