Interview

"Nous reverrons probablement la valeur de nos hôtels"

Propos recueillis par Réjane Reibaud
Schroder Real Estate Hotels gère une cinquantaine d'hôtels en Europe aujourd'hui tous fermés. Son dirigeant, Frédéric De Brem, explique comment il compte sortir de cette crise.
Frédéric de Brem, directeur général, Schroder Real Estate Hotels

Vous gérez 55 hôtels dans une dizaine de pays en Europe qui sont aujourd’hui tous fermés. Comment traversez-vous cette période ?

Les fermetures ont commencé par nos deux hôtels en Italie, à Milan et Venise, deux régions très touchées par la crise sanitaire, dès le mois de février. Il y a eu le « lockdown » italien, au moment où en France on disait encore que la situation n’était relativement pas grave. Nous avons tout de suite pensé que cela allait arriver aussi en France où se situe une partie importante de notre parc hôtelier. Nous avons donc réfléchi à la meilleure façon de fermer. Les gouvernements européens nous ont beaucoup aidé, même si c’est assez complexe dans la mesure où chaque pays a pris différentes mesures d’aide. Le travail de fond a été fait : réfléchir au chômage partiel, aux futurs licenciements peut-être, renégocier avec les fournisseurs, les bailleurs, les banques, etc. Mais ce n’est pas très compliqué de fermer un hôtel, le plus compliqué sera de gérer les réouvertures. Il faut trouver des solutions qui vont permettre à nos hôtels de survivre à moyen terme.

C’est-à-dire ?

Il va falloir se réajuster à la période post-réouverture. Les hôtels se posent tous la même question : si je réouvre en dernier, le gouvernement va-t-il encore m’aider ? Parce que rouvrir dès que le déconfinement sera possible (le 11 mai en France ou à des dates différentes selon les pays, NDLR), c’est n’avoir même pas probablement 10% de remplissage, c’est-à-dire que cela va coûter cher et rapporter peu, pour des risques sanitaires et opérationnels forts. Nos hôtels travailleront surtout grâce au tourisme de loisir. Nous ne comptons pas sur les salons professionnels ou les incentive corporate pour 2020. Si cette activité repartait au second semestre 2021 nous serions déjà contents. Le premier business des hôtels sera touristique et régional, certainement près des plages ou à la montagne. Pour les autres, ce sera beaucoup plus compliqué. Les pays sont très différents en la matière. Il faut savoir par exemple qu’en Allemagne, 80% des dépenses touristiques sont faites par des Allemands. A Varsovie, par contre, seulement 20% du chiffre d’affaires généré l’est par des Polonais. Ce sont des business models très différents. La clientèle internationale ne va pas revenir immédiatement, le choc sera très dur à absorber pour beaucoup d’hôtels. Avec les mesures de distanciations sociales, des problèmes opérationnels vont se poser. Des services ne pourront pas être effectués. Si vous êtes dans un 5 étoiles, vous aurez peut-être au début les services d’un hôtel moins haut de gamme, avec de fait, des prix plus bas.

Vous aviez levé un fonds en décembre de 500 millions d’euros. Quelle a été la réaction de vos investisseurs ?

Dans notre malheur, nous sommes plutôt bien lotis de ce point de vue puisque ce fonds n’est pas investi du tout et pourrait bénéficier d’une situation de marché qui pourrait offrir aux acheteurs plus d’opportunités que par le passé. Aussi, tous nos investisseurs sont des professionnels avertis et qui sont dans plusieurs classes d’actifs. Ils ont conscience de ce qu’est le risque. Ce n’est pas le moment pour les investisseurs de craindre une rentabilité qui ne serait pas au rendez-vous dans les 10 ans qui viennent.

De façon générale, les investisseurs qui nous accompagnent sur tous les véhicules que nous gérons en dehors de ce fonds sont tous conscients de la soudaineté et de l’imprévisibilité de cette situation. C’est après, peut-être, dans trois ou quatre ans, qu’ils pourront tirer un bilan plus clair de leur investissement. N’étant pas des investisseurs court termistes, ils ont le luxe de pouvoir attendre que la situation se stabilise et revienne, si possible, à la normale. En attendant, en tant que gérant, on doit faire la différence, trouver des solutions et créer de la valeur résiduelle par rapport à nos concurrents.

Cette situation aura-telle un impact sur les comptes du groupe Schroders ?

Non, ou alors de façon extrêmement mineure. Le seul impact possible se retrouve dans notre capacité à faire croître le business des hôtels comme Schroders le souhaitait car certains investisseurs vont repousser leurs investissements. Mais ce fonds que nous avions levé en décembre n’est pas encore investi. Or, avec la crise, je pense que de multiples opportunités vont se présenter sur le marché car la valeur des actifs va chuter.

Reverrez-vous vous-même la valeur de vos hôtels actuels évaluée aujourd’hui à 2,5 milliards d’euros ?

Probablement. Nous faisons une valorisation une à deux fois par an, selon les véhicules. Nous reverrons la valeur de nos hôtels avec l’aide des experts indépendants en charge de cette mission. Mais il y aura des différences selon les pays, c’est encore trop tôt pour donner des estimations.