Loueur en meublé : attention au statut

Frédéric Poilpre, directeur ingénierie patrimoniale et financière, membre du cercle des fiscalistes et Marion Calmette directrice associée, ingénieur patrimonial et financière de Le 29h Société générale private banking
En cause, la modification législative qui prévoit le basculement automatique du régime de LMNP vers celui de LMP

La Loi de Finances pour 2020 s’inscrit dans la lignée de la Loi de Finances pour 2019 marquée, sur le plan de la fiscalité patrimoniale, par une série d’ajustements techniques. C’est ainsi que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) a été modifié cette année. La condition d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de LMP a été supprimée entérinant ainsi la décision du Conseil Constitutionnel jugeant cette condition comme inconstitutionnelle (1).

A compter des revenus perçus en 2020, l’obligation d’inscription au RCS est donc supprimée (en pratique, cette condition n’est plus requise depuis la parution de la décision du Conseil Constitutionnel), et la qualité de LMP devient automatique si :

νLes recettes brutes annuelles du foyer fiscal dépassent 23.000 euros TTC ;

- Ces dernières représentent plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BA, BNC, pension de retraites…).

Si l’un des deux critères n’est pas respecté, la location relèvera alors du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Cette modification a-t-elle un impact réel sur les loueurs en meublé actuels ?  La suppression de la condition d’immatriculation au RCS va-t-elle entraîner une requalification en LMP de nombreux LMNP ? Pour tenter de répondre à cette question, il convient de déterminer les conditions dans lesquelles celles relatives aux recettes peuvent être respectées :

- La première condition peut être facilement respectée. Il s’agit, par exemple, de détenir un ensemble immobilier meublé valorisé 800.000 euros avec une perspective de rendement de 3 % brut annuel.

- La seconde condition peut être plus difficile à respecter en présence notamment de revenus professionnels (salaires ou retraites).

Chaque situation sera à étudier et il est bien difficile d’apprécier les impacts de cette réforme à ce stade. Cette modification marque surtout la fin d’une période où le contribuable pouvait choisir de se placer sous le régime du LMNP en décidant délibérément de ne pas s’inscrire au RCS et ainsi bénéficier, notamment, du régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de cession du bien immobilier mis en location. Désormais, le basculement de l’activité de LMNP vers celle de LMP sera automatique dès lors que les conditions décrites ci-dessus seront satisfaites (conditions appréciées annuellement). Notons toutefois que le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité.

Loin d’être anodine et pourtant passée presque inaperçue, de nombreuses conséquences découlent de cette modification législative. En termes d’assujettissement aux cotisations sociales, il convient de rappeler que le LMP exerçant cette activité de manière habituelle et ayant la qualité de commerçant, est susceptible d’être assujetti à l’assurance vieillesse et maladie-maternité des travailleurs non-salariés non agricoles, mais est également potentiellement redevable de la cotisation personnelle d’allocations familiales. L’inscription au RCS n’étant plus nécessaire pour être un loueur professionnel, les conséquences sur l’affiliation auprès de la Sécurité sociale des indépendants restent à ce jour incertaines.

Examinons à présent les différentes conséquences fiscales de cette modification législative. La location meublée constitue en droit fiscal une activité commerciale. Par conséquent, les revenus issus de ce type de location relèvent de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

- La LMNP est taxable dans la catégorie des BIC non professionnels

- La LMP relève des BIC professionnels.

Les deux types de locations se distinguent en premier lieu par les modalités d’imputation, le cas échéant, du déficit constaté mais également sur les charges déductibles. En effet, lorsque le loueur ne relève pas du régime du micro-BIC (fiscalité commune aux deux régimes de location meublée), les charges déductibles dépendent de l’inscription ou non de l’immeuble au bilan de l’entreprise, ceci résulte d’un choix d’opportunité du propriétaire exerçant l’activité de loueur en meublé professionnel. Si le bien et les meubles le garnissant est inscrit au bilan de l’entreprise, toutes les charges locatives engagées, ainsi que les charges de la propriété listées ci-après, sont déductibles :

- Intérêts de la dette contractée pour l’acquisition de l’immeuble ;

- Amortissement de l’immeuble (en principe calculé par composants), sous certaines limites, et du mobilier ;

- Droits d’enregistrement et frais de notaire relatifs à l’acquisition de l’immeuble ;

- Frais d’entretien et de réparation (les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement font quant à elles l’objet d’un amortissement) ;

- Impôts fonciers, assurance de l’immeuble, frais de gestion, frais d’étude et de recherche, etc.

Si l’immeuble n’est pas inscrit à l’actif de l’entreprise, les charges déductibles sont limitées aux charges locatives de l’immeuble, à l’exclusion notamment de l’amortissement.

Par exception, les loueurs qui exercent l’activité de location en meublé saisonnière et qui n’inscrivent pas l’immeuble à l’actif de leur entreprise peuvent déduire certaines charges au prorata de la durée effective de location. A titre illustratif, en cas d’occupation privative du bien par le loueur non professionnel, ce dernier peut déduire l’intégralité des charges mais il doit, en contrepartie, inclure dans ses revenus imposables l’avantage en nature que lui procure la jouissance gratuite de son immeuble (i.e. la valeur locative du logement pour la période d’occupation). A l’inverse, dans cette situation, le loueur professionnel doit réintégrer la totalité des charges afférentes au bien (amortissement, intérêts d’emprunt en cas d’acquisition à crédit etc…) correspondant à la période d’occupation personnelle du logement mais n’a pas à inclure dans ses revenus imposables cet avantage en nature.

Concernant le traitement des déficits, dans le cas du LMNP, ils ne sont imputables que sur les revenus provenant de location meublée perçus au cours de l’année de constatation du déficit ou au cours des dix années suivantes. A contrario, les déficits provenant d’une activité de LMP pourront être imputés sur le revenu global du contribuable, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements. Les éventuels déficits générés par la constatation d’amortissements seront reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices. Un des effets de cette réforme est donc d’entraîner la perte des éventuels déficits reportables constatés pendant la période d’activité en LMNP. Mais cela signifie-t-il pour autant qu’en cas de retour vers le régime du LMNP, le contribuable pourra retrouver le « bénéfice » des déficits passés ?

Une autre conséquence directe de cette modification concerne le traitement fiscal réservé à la plus-value réalisée lors de la cession du bien (le régime applicable sur la plus-value est celui observé lors de la cession tenant compte du délai de détention depuis sa date d’acquisition).

La tentation était donc jusqu’alors grande pour le contribuable de vouloir conserver le régime du LMNP afin de bénéficier, lors de la cession du bien, du régime des plus-values immobilières des particuliers. Régime qui prévoit un abattement lié à la durée de détention du bien, applicable pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu (IR) mais aussi celle des prélèvements sociaux (PS). Au-delà de vingt-deux ans révolus de détention, la plus-value est exonérée d’IR (taux de 19 %) et le cas échéant de taxe sur les plus-values immobilières élevées. L’exonération de PS ne peut être obtenue qu’après trente ans de détention. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition sans prise en compte des amortissements pratiqués. Cela permet donc de minorer d’autant la plus-value de cession. Ce qui représente un avantage majeur du statut de LMNP.  

A contrario, dans le cas où l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel, la plus-value est taxée selon le régime des plus-values professionnelles. La plus-value est alors déterminée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable des actifs cédés. Dans ce cas, les amortissements pratiqués viennent bien diminuer le prix de revient du bien créant mécaniquement une assiette de plus-value plus importante. Prenons le cas de la cession d’un bien loué meublé détenu depuis 20 ans :

- Cession en décembre 2019 en LMNP : la plus-value réalisée aurait bénéficié d’un taux effectif d’imposition de l’ordre de 15 %.

- Cession en janvier 2020 après avoir changé automatiquement de statut et devenu LMP : la plus-value réalisée sera ventilée entre la plus-value court terme (à hauteur des amortissements pratiqués), et la plus-value long terme. La première sera imposée au barème progressif de l’IR (TMI de 45 %) ainsi qu’à la CSG et la CRDS sur les revenus d’activités (9,7 %) sans oublier la Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, TMI 4 %), soit une TMI globale de 58,7 % (et les cotisations sociales le cas échéant). La seconde sera imposée à 30 % (IR au taux de 12,8 % et PS au taux de 17,2 %) majoré le cas échéant de la CEHR. Les conséquences d’un changement de statut peuvent donc être importantes en cas de cession de bien. Il convient cependant de tempérer notre propos car il existe en matière de plus-value professionnelle un certain nombre de régimes de faveur permettant d’exonérer en tout ou partie les plus-values à court terme et/ou long terme d’IR et de PS sous réserve que l’activité soit exercée depuis plus de cinq ans. En effet, la plus-value est totalement exonérée lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédentes n’excède pas le seuil de 90.000 euros HT. Elle l’est partiellement si les recettes sont comprises entre 90.000 euros HT et 126.000 euros HT (2) (le solde étant taxé selon le régime des plus-values professionnelles à court ou long terme) (3).

Prenons un exemple : Monsieur Jaimelimmo exerce en nom propre une activité de location meublée professionnelle. (cf. Tab.1)

Monsieur Jaimelimmo exerce sous forme d’EI une activité de location meublée professionnelle. (cf. Tab.2)

Pour les contribuables qui vont changer de statut en 2020, un délai de cinq ans sera donc nécessaire pour bénéficier de ce régime. Dans l’hypothèse où le montant des recettes ne permettrait pas de bénéficier de ce régime, un autre dispositif (4) permet d’exonérer en tout ou partie les plus-values immobilières long terme, en appliquant un abattement pour durée de détention de 10 % au-delà des cinq premières années, soit une exonération totale au terme de quinze ans.

Par ailleurs, quelles seraient les conséquences indirectes de cette réforme dans le cadre d’une transmission ? La transmission entre vifs ou à cause de mort d’un bien loué en LMNP permet de « purger » la plus-value latente sur les actifs transmis. En effet, en matière de plus-value immobilière des particuliers, le fait générateur de l’impôt est la cession titre onéreux. Ainsi, la donation d’un immeuble loué en LMNP n’entraînera que le seul paiement des droits de mutation à titre gratuit. La donation d’un bien en LMP entraîne, quant à elle, non seulement une taxation au titre des droits de mutation à titre gratuit mais également des conséquences en matière de plus-values professionnelles. La donation d’éléments d’actifs immobilisés est assimilée à une cession emportant de facto les conséquences fiscales qui y sont attachées : imposition des plus-values et profits latents. Cette situation peut s’avérer pénalisante si la cession ne peut bénéficier d’un régime de faveur (cf. supra).

Enfin, on ne peut parler de location meublée sans parler de son traitement en matière d’IFI. L’activité de LMNP ne peut en aucun cas bénéficier d’une exonération d‘IFI. Lorsque l’activité est en revanche exercée à titre professionnel, le traitement au regard de cet impôt peut être différent avec la possibilité de revendiquer une exonération. Les conditions à respecter sont assez proches de celles retenues pour apprécier le caractère de LMP en matière d’IR. Le montant des recettes annuelles doit être supérieur à 23.000 euros et les revenus tirés de la location meublée (bénéfices nets cette fois), doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du redevable.

A l’instar de ce qui est désormais prévu en matière d’impôt direct, il convient de rappeler que l’inscription au RCS n’était plus une condition nécessaire pour bénéficier de cette exonération dès 2018. Passer d’une activité de LMNP en LMP peut donc, sous conditions, permettre de s’exonérer d’IFI sur les biens loués même si, en pratique, il s’avère malgré tout difficile de satisfaire à la condition de la prépondérance des revenus nets tirés de la location meublée. Une fois les impacts fiscaux recensés dans les grandes lignes, nous pouvons en déduire que, bien que discrète, cette réforme va créer quelques surprises chez certains investisseurs et sûrement remettre en cause certaines stratégies patrimoniales...

 

(1) Cons.const. 8-2-2018 n°2017-689 QPC, reprise au BOFIP le 20/03/2019 BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°45

(2) Les seuils d’exonération des plus-values concernant les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes sont respectivement de 250 K€ et 350 K€.

(3) Article 151 septies du CGI

(4) Article 151 septies B du CGI