Logements neufs : l’heure des bonnes occasions

Malgré la pénurie, les prix n’ont augmenté que de 2 % en moyenne dans la métropole.
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Un paradoxe qui en déroutera plus d’un. La contraction de l’offre de logements neufs n’a pas fait bondir les prix. En moyenne, ils n’ont augmenté que de 2 % ces douze derniers mois selon le dernier observatoire du Laboratoire de l’immobilier (1). Etonnant quand on sait que le secteur, par la voix de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), alerte depuis plus d’un an sur la réduction des permis de construire ( près de - 15,6 % entre janvier 2020 et mars 2021). 

Tous les éléments semblaient pourtant réunis pour une inflation des prix. « La période des élections municipales, peu propice aux projets immobiliers puis le blocage des permis de construire durant le confinement ne pouvaient qu’aggraver la pénurie de logements neufs déjà observée », rappelle Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Il se souvient avoir constaté fin juin 2020, peu de temps après la sortie du premier confiement, une hausse de 3,4 %, « en à peine six mois »

Quels freins ont donc pu ralentir l’envolée des prix du logement neuf ? Pour Franck Vignaud, il faut regarder du côté du financement : « La demande solvable se contracte car les banques respectent scrupuleusement le taux d’endettement imposé par le HCSF (2)». Les primo-accédants et les investisseurs, déjà endettés pour leur résidence principale, sont les premiers à rester sur le carreau. Malgré leur envie d’acheter, beaucoup de ménages font face à une réduction de leurs revenus. « Le pouvoir d’achat immobilier ne suit pas la hausse des prix. Compte tenu de l’inflation actuelle, 2 % c’est déjà beaucoup », estime Franck Vignaud. Pourtant, selon la Banque de France, la production de crédit se poursuit à un rythme soutenu : 19,4 milliards d’euros prêtés en avril, soit + 5,9 % après 5,2 % en mars.

La fragilité des ménages pourrait donc être la cause de la retenue des promoteurs. En moyenne, pour un logement neuf en France métropolitaine, il faudra compter 4.900 euros du mètre carré. Comme souvent en immobilier, Paris occupe le haut du classement : 12.280 euros/m², malgré une légère baisse de 1,1 % sur douze mois. Le reste du top 15 est en augmentation. Trois se distinguent par des bonds significatifs :  Toulouse (+6,9 %), Strasbourg (+6,5 %), Grenoble (+6,2 %). 

1 : Etude réalisée sur les communes métropolitaines de plus de 45.000 habitants. Sont pris en compte les opérations livrées dans 6 mois minimum. Prix stationnement inclus et avec TVA à 20 %. Données retraitées par le Laboratoire de l'immobilier pour éliminer les valeurs extrêmes ou incohérentes. 

2 :  Haut conseil de stabilité financière