Logement neuf : les promoteurs s’alarment

Les permis de construire sont toujours délivrés au compte-goutte et les mises en chantier sont en berne. La flambée des prix finit par décourager les ménages qui se reportent sur l’ancien.

Les promoteurs immobiliers continuent de s’enliser dans la crise. Les chiffres du troisième trimestre que leur Fédération (FPI) a publié ce jeudi 18 novembre sont mauvais. Voire très mauvais. En cause, une production qui ne parvient pas à retrouver son niveau d’avant Covid et des ménages qui tournent le dos aux logements neufs.

Une offre en berne

«Un déficit jamais vu !». C’est en ces termes que Pascal Boulanger, président de la FPI, a qualifié la chute drastique de permis de construire ces dernières années lors d'un point presse. Si la tendance est baissière depuis le pic de 2017, la période électorale des municipales à rallonge et la crise sanitaire ont accéléré le mouvement. Depuis, les permis de construire n’ont pas retrouvé leurs niveaux mensuels d’avant pandémie, malgré une remontée dans le collectif : + 9,2% sur un an par rapport à la période précédente incluant le premier confinement. C’est mieux. Les mises en chantier progressent également (+ 4,2%), mais restent en-dessous de leur niveau de 2019.

Au total, la FPI a recensé 126.900 permis délivrés et 83.400 mises en chantier au troisième trimestre 2021.

Du côté des mises en vente, la situation est plus complexe, les chiffres de la FPI tendant à nuancer ceux présentés par le ministère du Logement en début de semaine. Les promoteurs ont comptabilisé près de 19.000 mises en vente sur les trois derniers mois, soit une baisse de 5% par rapport à la même période en 2020 et même en retrait de 23,7% par rapport au troisième trimestre 2019. L’analyse sur les neufs premiers mois de 2021 se veut pourtant plus positive : +23% par rapport à 2020 mais -17% par rapport à 2019.

Les mises en vente sur 9 mois

Source : FPI

Les prix flambent 

C’est une règle bien connue : quand l’offre est atone, les prix montent. L’immobilier n’échappe pas à la règle. Le Laboratoire de l’immobilier, service d’étude de la plateforme Theseis, publie ce jour la cinquième édition de son baromètre des prix du neuf des 100 plus grandes villes françaises (1). Il en ressort une augmentation globale sur l’ensemble du territoire. En ce mois de novembre, le prix moyen d’un appartement neuf s’élève à 5.195 euros / m² dans les communes de plus de 45.000 habitants de France métropolitaine, soit une hausse moyenne de 5,7% sur les 12 derniers mois, à périmètre constant.

Il ne faudrait pourtant pas y voir un signe d’avidité des promoteurs, mais plutôt la conséquence des pénuries dont souffrent beaucoup de secteurs. «Les tensions actuelles sur les matières premières et l’approvisionnement des chantiers, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie sont autant de facteurs qui contribuent à l’inflation des prix du neuf et à l’insuffisance chronique de la production de nouveaux logements par rapport aux besoins», explique observe Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier.

Les ménages se reportent sur l’ancien

Refroidis par les délais de construction qui s’allongent et des prix qui grimpent, les ménages se reportent sur l’ancien. Entre juillet et septembre, les réservations ont diminué de 3% par rapport au troisième trimestre 2020 et même de plus de 23% par rapport à 2019. «La baisse des ventes est surtout liée aux ventes aux particuliers, investisseurs comme occupants, a expliqué Pascal Boulanger. Celles en bloc diminuent légèrement mais confirment le retour en force des investisseurs institutionnels dans le résidentiel».  

L’analyse des réservations sur les neuf derniers mois pourrait pourtant faire croire à une amélioration (+15,7% par rapport à 2020). Un trompe-l’œil selon la FPI. «Pendant la crise sanitaire, les promoteurs ont mis de côté des programmes qu’ils ont lancé au premier semestre de cette année, d’où l’augmentation des réservations jusqu’à septembre, a nuancé Marc Villand, président de la chambre Ile-de-France de la FPI. Mais depuis, le marché est à nouveau confronté à une pénurie d’offre et les chiffres restent en-dessous des niveaux de 2016-2019».

Réservations sur les neufs derniers mois 

Source : FPI

Les nuages noirs qui s’amoncellent rendent Pascal Boulanger pessimiste pour la suite. «Les promoteurs se battent pour construire dans les communes des maires dits "bâtisseurs", ce qui pourrait continuer à faire augmenter les prix», redoute-t-il. Il se dit aussi très inquiet pour son secteur qui, si l’activité ne reprend pas, pourrait connaitre une vague de licenciements.