Logement : le gouvernement sort l’artillerie fiscale

Emmanuelle Wargon a annoncé plusieurs mesures visant à relancer la location dans le parc privé. Plusieurs dispositifs sont reconduits, d’autres font l’objet d’une profonde mise à jour. Des annonces qui n’ont pas convaincu la Fnaim.
Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique, chargée du logement. Crédits : M. Bouquet/Terra

Chose promise, chose due. Depuis la rentrée, le gouvernement ne cessait d’annoncer ses intentions en matière de logement. Si les informations filtraient au compte-goutte, les dispositions officielles se faisaient attendre. C’est désormais chose faite.

La ministre déléguée chargée du Logement Emmanuelle Wargon a présenté lundi 16 novembre lors d'une conférence de presse une série d’amendements au PLF 2022, dont le texte doit être adopté ce mardi 17 novembre à l’Assemblée nationale. Si, à en croire la Fnaim, le sujet n’est pas encore au centre de la campagne présidentielle, il bénéficie des grâces de l’Exécutif. Plusieurs dispositifs vont sensiblement évoluer dès janvier 2022, d’autre sont prolongés. Etat des lieux.

Louer abordable : nouveau look pour un second souffle

Le Premier ministre Jean Castex l’annonçait fin septembre : le dispositif Louer abordable fera l’objet d’un ambitieux relooking. Dans sa version actuelle, il offre un avantage fiscal sur les revenus locatifs aux propriétaires qui louent leurs logements à un niveau de loyer abordable. Ils s’engagent à louer un bien non meublé à un loyer plafonné, à un locataire sous plafond de res­sources, pour une durée de six ou neuf ans. Le tout encadré par une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Mais lors de son point presse, la ministre a fait part d’un constat sans appel : Louer abordable est en déclin. Le stock de conventions signées avec l’Anah a chuté de 154.000 en 2017 à 110.000 début 2021. Plus problématique, l’avantage fiscal étant proportionnel au taux marginal d’imposition, les propriétaires aisés sont les plus avantagés. Sans oublier que le dispositif est essentiellement utilisé dans les zones les mois tendues. Pour lui donner un second souffle, le ministère du Logement a prévu plusieurs changements.

Le mécanisme fiscal évolue et devient une réduction d’impôt. «Le gain en euros est le même pour tous les propriétaires et ne dépend plus du taux marginal d’imposition, assure le ministère. Cela permet de tou­cher aussi des propriétaires dont le taux marginal d’imposition est faible (11%), qui représentent plus du tiers du parc locatif privé». L’avantage fiscal sera en revanche proportionné à la décote appliquée par le propriétaire sur le loyer (voir ci-dessous). Avec comme référence «les prix réellement pratiqués sur le marché», a assuré Emmanuelle Wargon, grâce notamment aux observatoires des loyers menés localement.

Nouveaux critères du dispositif Louer abordable

Source : ministère du Logement

La ministre a rappelé son attachement à ce dispositif. «Louer abordable doit devenir un des outils de base du marché. Les propriétaires doivent comprendre qu’ils peuvent voir leur rentabilité améliorée en louant leurs biens en-dessous des prix du marché», a-t-elle insisté. Avec toutes ces modifications, Emmanuelle Wargon espère relancer le dispositif à la traîne et le rendre accessible à tous les propriétaires. L’enjeu est de convaincre les plus réticents de mettre leur logement dans le parc locatif. Le ministère estime à 1,1 million le nombre de logements vacants depuis deux ans, dont 300.000 en zones tendues.

Yann Jéhanno, président de Laforêt, salue la «simplification de ce dispositif complexe qui commençait à s’essouffler» mais regrette le maintien «d’un régime d’exception plutôt qu’une uniformisation rassemblant l’ensemble des investisseurs ».

Un Pinel plus sélect

On le savait : le dispositif Pinel va voir ses critères d’éligibilité sensiblement réhausser. Alors que ses taux de réduction de l’impôt sur le revenu déclineront progressivement jusqu’en 2024, Emmanuelle Wargon avait déjà annoncé que certains propriétaires pourraient conserver ceux actuellement en vigueur. A condition que leurs logements respectent des critères de qualité environnementale et de confort élevés (voir ci-dessous).

Ils devront ainsi montrer patte blanche côté empreinte écologique et suivre en avance la réglementation environnementale RE2020 (qui ne sera applicable qu’à partir de 2025). Cela se traduit par une étiquette énergétique au moins au niveau B pour les constructions ou acquisitions réalisées en 2023 et A pour celles réalisées en 2024. Côté confort, la ministre a confirmé les dimensions minimales retenues, ainsi que la présence obligatoire d’un extérieur et d’une double exposition (uniquement pour les appartements à partir du T3). Le décret d'application du dispositif Pinel Plus devrait être publié d'ici la fin de l'année.

Les critères d'élgibilité au Pinel Plus 

Source : ministère du Logement

Enfin, Emmanuelle Wargon a confirmé que l’expérimentation de la version locale du Pinel en Bretagne, initiée en 2020, sera prolongée jusqu’en 2024, année qui verra s’éteindre le dispositif sur l'ensemble du territoire.

Le PTZ, l’éco-PTZ, le Censibouvard et le Denormandie prolongés

D’autres dispositifs sont également prolongés. Le prêt à taux zéro (PTZ), qui devait disparaitre fin 2022, est prolongé jusqu’à fin 2023. Même nouvelle date de fin pour l’éco-PTZ, qui voit également son plafond passer de 30.000 euros à 50.000 euros, avec une durée possible de remboursement portée à 20 ans. Son cumul avec MaPrimeRénov’ (MPR) est également simplifié, puisque la banque n’aura plus à analyser le dossier technique et se basera sur la délivrance de MPR par l’Anah. Le dispositif Denormandie dans l’ancien est également prolongé jusqu’à fin 2023.

Le dispositif Censi-Bouvard est lui moins chanceux. Il ne bénéfice que d’un an supplémentaire et devra tirer sa révérence fin 2022. En revanche, l’exécutif a prévu de rendre un rapport au Parlement afin de présenter des évolutions qu’il serait opportun de lui apporter.

Nouveau DPE : une bombe à retardement ?

Le président de la Fnaim se dit déçu par la batterie de mesures annoncées par Emmanuel Wargon. Pour lui, ces annonces sont «la preuve que le gouvernement ne croit pas au calendrier de rénovation énergétique qu’il a imposé aux bailleurs privés. Cette loi de finance ne contient aucune mesure de soutien à la rénovation énergétique !». Le prolongement de l’éco-PTZ ne le convainc pas non plus : il juge son impact limité compte tenu des taux d’intérêt bas. S’il reconnait que le prolongement du Denormandie dans l’ancien est une «bonne chose», il regrette qu’il soit aussi court. «Cette décision traduit une vision court termiste qui ne donne pas suffisamment de visibilité à une industrie qui a besoin de temps long», tacle-t-il.

Au-delà du rythme du calendrier de la rénovation énergétique qu’il juge intenable, il alerte sur la réalité du parc privé locatif. Les premiers retours terrains des nouveaux diagnostics de performance énergétique (DPE) seraient «alarmants, malgré la récente mise-à-jour», précise-t-il. Son constat est clair : le gouvernement a sous-estimé le nombre de passoires thermiques. De 4,8 millions, il faudrait en compter 7 à 8 millions ! «Nous aurons davantage de recul d’ici à mars», indique-t-il.