Impôt sur le revenu

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global engage à louer

La déduction d’un déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le bien immobilier est loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Sinon cette dernière est remise en cause, comme le rappelle un rescrit.

Les conséquences de la vente ou de la cessation de la location d’un bien immobilier doivent toujours être analysées. En effet, dès lors que le propriétaire-bailleur a imputé un déficit foncier sur son revenu global en raison de travaux ou de l’amortissement d’un bien, il doit continuer à louer le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Un rescrit revient sur les modalités de cette imputation (1).

Imputation sur le revenu global.

Selon l’article 156 du Code général des impôt (CGI), les déficits fonciers provenant de dépenses, à l’exception des intérêts d’emprunt, s’imputent automatiquement sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, la fraction supérieure au revenu est déductible des revenus globaux des six années suivantes. Si le déficit dépasse le plafond de 10.700 euros, la fraction supérieure au plafond s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Reconstitution.

Cette imputation sur le revenu global est remise en cause lorsque le propriétaire ne loue pas son bien pendant la période de trois ans suivant l’année de cette déduction et s’il n’entre pas dans les trois situations d’exception prévues par le CGI : l’invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune. En cas de perte de la déduction, le revenu global et le revenu foncier des trois années qui précèdent la fin de la location doivent être reconstitués sans tenir compte de la règle d’imputation sur le revenu global. Ainsi, le déficit foncier ne peut être déduit que des revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun et jusqu’à la fin de la location. S’ils restent des déficits fonciers à imputer après la cessation de la location, ils ne peuvent plus être déduits et leur report est donc perdu. Si par exemple un déficit (10.700 euros) est imputé sur le revenu global en 2007, l’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre 2010. Si la location cesse avant fin 2010, les 10.700 euros imputés en 2007 demeurent imputables sur les revenus fonciers jusqu’à la fin de la location mais pas après cette date.

Plusieurs immeubles.

Dès lors que le contribuable détient plusieurs immeubles et cesse de louer l’un d’entre eux, le déficit imputable sur le revenu global est reconstitué sans tenir compte du déficit de l'immeuble pour lequel la condition de location n'est plus respectée. « Le rescrit précise la doctrine administrative : les textes aboutissent à une sorte de sectorisation des déficits fonciers par immeuble ne permettant pas, en cas de cessation de la location, de déduire les déficits fonciers d’un immeuble sur l’autre, relève Raymond Pouget, avocat chez PDGB. Cette mesure limite la gestion patrimoniale d’un bien. »

Une réponse ministérielle (2) admet toutefois qu’en cas de démembrement du droit de propriété du logement dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, le déficit qui a été imputé sur le revenu global n’est pas remis en cause à condition que l’usufruitier donne l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Calcul de la plus-value.

Si les déficits fonciers qui n’ont pas été déduits en raison de la remise en cause de l’imputation correspondent à des dépenses de travaux, ils sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière imposable. Les déficits fonciers représentatifs de travaux viennent ainsi majorer le prix d’acquisition.

(1) RES n° 2010/35 du 22 juin 2010.

(2) Rép. min. Chatel n° 117900 du 8 mai 2007.