A seulement 530 millions d’euros, le montant global des investissements institutionnels et de family offices dans l’immobilier résidentiel en France a chuté de 83% au premier trimestre 2023 par rapport au premier trimestre 2022 selon les données compilées depuis 2018 par le GIE ImmoStat (BNP Paribas RE, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL) avec trois partenaires spécialisés (BPCE Solutions immobilières, Esset Valorisation et Ikory).

Les montants se répartissent entre 356 millions investis en Ile-de-France, 154 millions investis en régions, et 20 millions investis en portefeuilles diversifiés.

Le ralentissement concerne également le nombre de transactions, avec seulement 34 signatures réalisées entre janvier et mars, contre 51 au premier trimestre 2022 et 46 en moyenne depuis 2018 à cette période de l’année, précise la recherche de JLL.

Les actifs résidentiels classiques et intermédiaires ont attiré 332 millions d’euros entre janvier et mars, soit une baisse de 88% par rapport au premier trimestre 2022. Malgré l’engouement affiché par les investisseurs, les actifs résidentiels gérés (résidences étudiantes et seniors hors EHPAD, coliving) ont totalisé 198 millions d’investissements, soit également une diminution de 51% par rapport au premier trimestre 2022, mais avec un quasi-doublement des investissements en «coliving» (157 millions).

Le montant global des investissements résidentiels tels que définis par ImmoStat avait finalement atteint 5,6 milliards d’euros en 2022 (-23% par rapport à 2021), dont 1 milliard au quatrième trimestre (-42%), avec 4,3 milliards (-31%) pour les actifs résidentiels classiques et intermédiaires et 1,3 milliard pour les actifs résidentiels gérés (+27%).

Retour des investisseurs opportunistes

D’après les premières études, la chute de ce marché est similaire ailleurs en Europe, conséquence du resserrement monétaire en ce début d’année marqué par l’attentisme des investisseurs a aussi expliqué Eric Fintz, directeur général adjoint d’Ikory : «L’attrition du marché de l’investissement à laquelle nous assistons est l’expression de la mue des acteurs du résidentiel. Les investisseurs ‘core’ se sont mis en attente, avec des taux de rendement attendus à la hausse. A l’inverse, les bailleurs sociaux et les opérateurs en démembrement sont très actifs. De plus, nous commençons à revoir des fonds opportunistes ou des marchands de biens, qui étaient restés en dehors du marché ces dernières années, et que la reconstitution de la décote entre bloc et découpe contribue à faire revenir.»

Toutefois, «les actifs résidentiels existants résistent bien avec des taux de rendement nets à Paris et première couronne qui se situent encore sous la barre des 3%», complète Florence Sémelin, directrice Investissement Résidentiel et Actifs Gérés chez JLL. «Aujourd’hui, les investisseurs les plus actifs sont les opérateurs court terme, contrairement aux deux dernières années où le marché était dominé par les acteurs long terme», ajoute-t-elle avant de préciser que le marketing en cours permet d’anticiper pour l’ensemble de l’année 2023 un volume d’investissement entre 3 et 3,5 milliards d’euros - hors opérations exceptionnelles telles que celle annoncée récemment par la CDC.

Les investisseurs étrangers sont aussi moins présents depuis mi-2022, ne concentrant que 10% des volumes désormais, mais avec un retour de fonds opportunistes qui souhaitent acquérir des actifs avec des décotes plus importantes, sur des volumes significatifs de plus de 50 millions d’euros, pour revendre au détail.