L’immobilier neuf au bord de la crise ?

Gaetan Pierret
L’inflation et la hausse des taux d’intérêt, qui amputent le pouvoir d’achat des ménages, frappent de plein fouet les promoteurs qui peinent à écouler leurs stocks. Les ventes ont chuté d’un peu plus de 29% au troisième trimestre par rapport au T3 2021. Les mises en vente sont également à la peine alors que les autorisations de construire ont fortement augmenté.

D’un côté, des ménages aux prises avec une inflation galopante (6,2% à fin octobre selon la Banque de France) et des taux d’intérêt repartis à la hausse. De l’autre, des promoteurs immobiliers qui se retrouvent avec un important stock de biens à vendre…Et qui trouvent difficilement preneurs. Voici l’état du logement neuf en cette fin d’année 2022. Une situation tendue qui combine tous les éléments pour créer une crise de l’offre et de la demande.

Des autorisations en hausse mais des ventes en berne

On aurait pourtant pu penser que les promoteurs retrouveraient un petit sourire en ce troisième trimestre. Eux qui aiment à rappeler leurs difficultés pour obtenir des permis de construire ont vu leurs autorisations repartir légèrement à la hausse entre juillet et septembre : 131.400, +2,7% par rapport à la même période l’année dernière. Un «résultat en trompe-l’œil» pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

A l’occasion d’une conférence de presse, le représentant de la profession a tenu à rappeler que cette hausse n’est que provisoire et repose sur des éléments contextuels. «La mise en oeuvre, au 1er janvier 2022, de la réglementation environnementale 2020 (RE2020), a eu un fort effet accélérateur sur le dépôt de permis de construire dont le montage des dossiers était déjà bien avancé, par ailleurs accentué par la fin, en septembre 2022, des aides financières octroyées dans le cadre des contrats locaux de relance de la construction durable privilégiant les opérations denses en zones tendues», a-t-il ainsi expliqué.

Au-delà des raisons qui justifieraient cette hausse, le véritable problème se situe plutôt au niveau de l’adéquation entre l’offre et la demande. Car si les promoteurs sont contents de pouvoir regonfler leurs stocks, ils doivent aussi pouvoir les écouler. Or, les ventes sont en berne au troisième trimestre : celles aux investisseurs particuliers baissent de 24,7% par rapport au T3 2021 tandis que celles aux propriétaires occupants, qui avaient résisté jusqu’à présent, se contractent de 19,7%. D’autant qu’en parallèle, la vente en bloc chute également : -54,6%. Un chiffre qui confirme l’attentisme des investisseurs institutionnels qui, refroidis par le contexte du marché, battent en retraite sur le résidentiel. «La stratégie de Bercy consistant à privilégier les investisseurs institutionnels (LLI) au détriment des particuliers (Pinel) est anéantie. Les investisseurs institutionnels désertent, au moins temporairement, le secteur résidentiel, les taux de rendement étant en forte baisse avec la hausse des taux d’intérêts et des coûts de construction», enfonce Pascal Boulanger.

Réservations au détail sur trois mois 

(Rose : ventes en accession / bleu : ventes à investisseurs. Source : FPI)

Les promoteurs s’adaptent à ce goulot d’étranglement et revoient leur stratégie commerciale. Les mises en vente se font au compte-goutte. Entre juillet et septembre, leur niveau était encore plus bas qu’au moment du Covid (19.006 contre 19.898 au troisième trimestre 2020). Depuis le début de cette année, la baisse est de 10,2% par rapport à l’année dernière.

Mises en vente sur neuf mois 

Source : FPI

Des prix en hausse

Paradoxalement, les prix sont encore épargnés par cette crise de l’offre qui semble se profiler. Le prix moyen au m² des appartements neufs dans les communes de plus de 45.000 habitants a augmenté de 5,7% en 12 mois (5 195 euros/m² en novembre 2021 contre 5 495 euros/m² en novembre 2022), selon le dernier baromètre du Laboratoire de l’immobilier (1). Les villes les plus chères demeurent Paris (13.475 euros/m², soit une hausse de +7,8 % sur un an), Lyon (6.792 euros/m², +6,4%) et Nice (6.515 euros/m², +6,8 %).

«Il y a 3 ans, seules 3 communes du top 15 affichaient un prix moyen supérieur à 5 000 €/m². Aujourd’hui, près des 2/3 des plus grosses communes de France métropolitaine ont franchi ce seuil» observe Kevin Brulin, chargé d’études du Laboratoire de l’immobilier.

Source : Le laboratoire de l'immobilier

A retenir

Mises en vente T3 : -12,4%

Mises en vente depuis janvier 2022 : -10,2%

Réservations totales sur 3 mois : 22.638 (-29,3% VS T3 2021)

Ventes en bloc au T3 : -54,6% VS T3 2021

(1) Les données utilisées pour cette étude sont les prix publics TTC (hors TVA à 5,5 %) des programmes immobiliers de logements collectifs neufs (hors résidences de services) relevés sur les communes de France métropolitaine de plus de 45 000 habitants (selon le recensement Insee de 2019) dans le cadre des études de marché effectuées par le Laboratoire de l’Immobilier. Les prix s’entendent stationnement inclus, sauf à Paris où de nombreuses opérations ne disposent pas de stationnement. Seules les valeurs des territoires (communes ou arrondissements) sur lesquels au moins 3 programmes en cours de commercialisation ont été identifiés sont diffusées.