Enquête (2/2)

L'immobilier fait ses comptes

Malgré leur complexité, les autres classes d’actifs devraient réussir à attirer les investisseurs en quête de diversification. Tour d’horizon de ces autres manières d’investir dans la pierre.
Des opportunités ailleurs que dans le résidentiel

Le bureau, résilient malgré le confinement 

Peu de temps après avoir ordonné l’arrêt de toute activité économique non essentielle au pays, le gouvernement a annoncé une mesure forte pour aider les entreprises. Dès le mois de mars, et jusqu’à la fin de l’urgence sanitaire, les TPE et PME les plus en difficulté ont pu étaler ou reporter le paiement de leurs loyers commerciaux ou professionnels. Une aide plus que bienvenue. Pour autant, bien que le nombre définitif de bénéficiaires ne soit pas encore connu, cette mesure ne semble pas, pour l’instant, impacter négativement le rendement de la classe d’actifs. Pour preuve, L’Observatoire des SCPI de Linxea publié en août qui dévoile un taux de recouvrement de plus de 80 % et une baisse moyenne des dividendes de seulement 6,18 % sur l’ensemble du premier semestre.

Cette aide sur les loyers a été d’autant plus salvatrice que la majorité des bureaux a été désertée pendant des semaines. Le confinement eu pour effet d’accélérer brutalement le déploiement du télétravail, au grand dam de ses derniers pourfendeurs. Le déconfinement a favorisé la culture du flex office, avec l’alternance du travail à la maison et au bureau dans beaucoup d’entreprises. « Les tendances devraient prendre du temps à s’installer, même si elles le feront plus vite que s’il n’y avait pas eu le Covid-19 », prévient Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Le dirigeant table sur une durée de 5 à 10 ans pour voir les premiers impacts durables du confinement sur l’organisation du travail.

La logistique, bonne surprise dans la crise

Pour Jean-François Fliti, associé fondateur du cabinet Allure Finance, « la logistique est la classe d’actifs d’avenir ». La crise a accru le recours au commerce en ligne, braquant tous les regards sur les entrepôts. La demande en infrastructures de logistique ne devrait qu’augmenter, tant la livraison est devenue un enjeu crucial. « Le maillage territorial va s’intensifier dans les cinq prochaines années pour répondre au besoin de proximité avec le consommateur, anticipe le dirigeant d’Allure Finance. Pour cela, il faudra plus de centres logistiques opérationnels, très informatisés, proche des grands centres urbains ».

Mais l’augmentation de la demande en entrepôts ne réjouit pas tout le monde. Car si la classe d’actifs est source d’opportunités, le secteur fait l’objet de toute l’attention des pouvoirs publics et des ONG. La raison ? Le moratoire sur la construction de nouvelles zones commerciales décidé par le gouvernement, dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation à outrance des sols. Très gourmands en espace, les entrepôts des sites d’e-commerce ne sont pour l’instant pas concernés par cette décision mais pourraient l’être prochainement. Les associations de protection de l’environnement dénoncent cet oubli qu’elles jugent paradoxal et font pression sur la nouvelle ministre de la Transition Ecologique, Barbara Pompili, autrefois favorable à un moratoire sur les entrepôts. A date, seule une mission parlementaire a été demandée pour s’emparer du sujet.

La santé, une niche d'avenir ?

Au cœur de la crise sanitaire, les établissements de santé ont attiré l’attention des investisseurs. « C’est une classe d’actifs atypique qui convainc et donne envie », explique Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme France SCPI. Les baux des établissements, très longs (en moyenne autour de 20 ans), apportent stabilité et sécurité aux investisseurs et gérants. Mais l’offre limitée d’actifs sous-jacents freine considérablement son expansion. « Le secteur continuera d’attirer les particuliers mais il demeure une niche en France », regrette Christian de Kerangal. Pourtant, la demande de places dans ces établissements, notamment en EPHAD ne devrait que s’accroitre ces prochaines années du fait du vieillissement de la population française. « La pénurie de lits dans la santé fait de ce secteur l’un des plus résilients et des moins volatils face à la crise », abonde Olivier Grenon-Andrieu, président du cabinet Equance.

Pourtant, l’offre de véhicules d’investissement en établissements de santé est également à la traine. L’explication de ce paradoxe pourrait reposer en partie dans la nature de sous-jacents, très chargés en frais. Ajouter ceux d’un véhicule d’investissement collectif pourrait en dissuader plus d’un. Malgré cela, François-Xavier Sœur recommande d’éviter d’investir en direct dans la santé et de préférer une mutualisation des risques.

L'hôtellerie et les commerces sinistrés

Troisième choc exogène pour le commerce et l’hôtellerie en un peu moins de deux ans. Celui de trop pour les investisseurs ?

Après la crise des Gilets Jaunes et la paralysie de l’Ile-de-France pendant les grèves contre la réforme des retraites, le confinement a fini de mettre à genoux des établissements déjà en difficulté. Les touristes étrangers ont déserté l’Hexagone alors même que leur présence est indispensable à la relance des deux secteurs, notamment celle de l’hôtellerie. « Les établissements de luxe sont très dépendants de la clientèle étrangère. Les hôtels de deux à trois étoiles devraient mieux s’en sortir en captant la clientèle nationale », relativise Christian de Kerangal, qui prévoit une importante série de défaillances entre fin 2020 et 2021. Le gouvernement estime déjà entre 30 et 40 milliards d’euros l’impact immédiat de la crise sanitaire sur le secteur touristique français.

Certains indicateurs invitent toutefois à l’optimisme. Dans son bilan de la saison estivale 2020 de l’hôtellerie française publié fin août, le cabinet d’études MKG relève une tendance à la réouverture progressive des établissements. Au 16 août, le parc hôtelier de la métropole était opérationnel à 80 %, bien loin des 17 % de début avril. Dans le détail, les chambres situées sur le littoral étaient disponibles à 98 %. Du 1er juillet au 16 août, la fréquentation des hôtels du pourtour méditerranéen a chuté de 7,2 points, soit un taux d’occupation de 72 %, bien supérieur au 58,3 % des hôtels de province. Etonnamment, la fréquentation des hôtels sur la façade de la Manche a augmenté de 4,5 points sur les deux premières semaines d’août, par rapport à la même période l’année dernière. Le contraste avec Paris est frappant : alors que le parc hôtelier de la capitale est disponible à 47 %, son taux d’occupation n’atteint qu’un tout petit 34 %.

Les conséquences de la crise du secteur hôtelier se font déjà sentir sur les performances des véhicules d’investissement. Les SCPI investies en hôtellerie accusent une baisse moyenne de 48,61 % sur les dividendes versés au second trimestre selon Linxea, qui estime le taux de recouvrement de loyer du secteur à moins de 50 %. La situation du commerce n’est pas plus enviable. Selon la FNAIM, la moitié des locataires aurait déposé une requête d’exonération de paiement de loyer, en plus des reports accordés. « Les procédures judiciaires en recouvrement étaient suspendues jusqu’au 10 juillet, ce qui a poussé les propriétaires à accorder de nombreux reports de loyers », analyse Loïc Cantin. Au-delà des aides ponctuelles accordées, ce dernier défend l’idée d’un véritable plan de refinancement pour le commerce, à l’image de ceux déjà présentés par le gouvernement pour d’autres secteurs. Linxea indique dans son Observatoire des SCPI un taux de recouvrement des loyers de seulement 65,16 %. Pour autant, la classe d’actifs est encore source d’opportunités, notamment grâce aux changements de locataires. Selon Mansour Khalifé, président fondateur de MNK Partners, « les prix immobiliers dans le commerce ont commencé à baisser de 25 à 50 points de base ». Si le boom de l’e-commerce est pointé du doigt comme concurrent direct, d’autres y voient plutôt une complémentarité. « La vente en ligne existe depuis des années et n’a pas tué le commerce physique pour autant. Il se consolide par le retour des commerces de proximité », défend Mansour Khalifé.

Comme pour tout investissement financier, la diversification reste la clé. Les SCPI semblent permettre le plus grand panachage, en termes de classes d’actifs mais aussi de répartition géographique. Pierre Garrin, nouveau directeur du pôle immobilier de Linxea, assure qu’à date « aucune baisse du prix des parts n’a été identifiée depuis le début de cette crise et aucune société de gestion n’a communiqué sur une éventuelle baisse dans les mois à venir ». La diversification concerne aussi la localisation des actifs. Alors que beaucoup se tournent vers l’Allemagne, Mansour Khalifé est attiré par d’autres horizons. « Les marchés de l’Europe centrale et de l’Est sont en pleine expansion alors que ceux de l’Ouest sont plus matures », estime le dirigeant de MNK Partners. Selon lui, les investisseurs demeurent majoritairement rebutés par le risque et sous-estiment le potentiel de ces zones. La diversification géographique lui apparait comme un moyen de combler les manques actuels du secteur qui a besoin d’évoluer. « Il n’existe que quatre stratégies officielles en investissement immobilier. Le métier doit se réinventer », plaide-t-il. L’essor de nouvelles solutions d’investissement comme le crowdfunding et le private equity semble lui donner raison.