L’immobilier de bureaux francilien reste en convalescence

Fabrice Anselmi
Les professionnels ont quand même vu quelques signes de reprise au regard du nombre de transactions en mars.

Après une mauvaise année 2020 pour l’immobilier de bureaux (-45%), la demande placée en Ile-de-France s’est élevée à 327.400 m2 au premier trimestre 2021, selon les chiffres Immostat publiés jeudi. C’est 30% de moins qu’au premier trimestre 2020, qui n’avait été tronqué que sur les quinze derniers jours. «L’incertitude va durer encore une partie de l’année, les commercialisations restent plus longues et plus compliquées. Nos prévisions globales restent dans une fourchette entre 1,3 et 1,5 million de m2 pour 2021, et sans retour à la ‘normale’ avant 2022 voire 2023», indique Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield, évoquant l’offre immédiate en hausse de 30% par rapport au 31 mars 2020, à 3,8 millions de m2 (2,9 millions de m2 début 2020).

Les professionnels, qui espéraient le report d’un certain nombre de transactions sur ce début d’année, ont quand même vu un frémissement avec plus de 230 transactions en mars (160 en janvier et 200 en février), et un nombre total de signatures (588) en retrait de 16% par rapport au premier trimestre (T1) 2020. «L’activité est un peu repartie pour les surfaces supérieures à 5.000 m2 (13 transactions enregistrées, contre 10 l’an passé, dont une opération de 28.000 m2 en deuxième couronne pour Dassault à Meudon-la-Forêt) car ces grands projets correspondent à des stratégies de long terme. Et elle est très bien repartie pour les surfaces au-dessous de 500 m2 dans Paris, car les PME ne seront a priori pas autant orientées vers le télétravail, comptant sur l’agilité permise par le 'présentiel' dans les services», poursuit l’analyste, qui pense même les voir arriver à La Défense à terme, si les propriétaires adaptent leurs locaux et modes de commercialisation.

Le taux de vacance moyen est passé à 6,7% (5,2% après le T1 2020), mais avec toujours 5% ou moins dans Paris, et désormais 11% à 12% pour le Croissant ouest et La Défense. «Cela va s’empirer encore pour ce dernier secteur où on attend 15% avec les volumes de livraisons et de libérations annoncées, pour une offre disponible qui approchera les 400.000 m2, ajoute Magali Marton. Les propriétaires vont nécessairement devoir baisser la valeur locative quand ce n’est pas déjà fait.»

Pour l’instant, le loyer facial moyen est stable : 402 euros HT HC/m2/an pour les biens de seconde main (+5% sur un an), 414 euros HT HC/m2/an pour les biens neufs ou restructurés (+4%). Mais les propriétaires vont sans doute faire des efforts sur les biens en première main et prime : de -2% à -10% sur les valeurs locatives les plus élevées, actuellement encore à 810 euros HT HC/m2/an dans Paris QCA, et déjà repassées à 500 euros HT HC/m2/an à la Défense. «Pour les biens de seconde main, qui restent la majorité des transactions, la baisse finale est globalement d’environ -3%», estime Magali Marton. Calculées avec un trimestre de retard, les mesures d’accompagnement que tout le monde pensait voir augmenter très fort, sont pour l’instant stables autour de 21%.

Attentisme sur l’investissement

Les chiffres semblent moins décevants du côté des investissements en Ile-de-France : à 3,2 milliards d’euros (4,6 milliards à l’échelle de la France), mais cette baisse de 38% par rapport au T1 2020 n’est pas représentative puisque le montant reste bien supérieur à la moyenne des dix dernières années et en accord avec les cinq dernières. Le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France progresse d’ailleurs de 7% sur un an, à 8.420 euros/m2 (droits inclus). Avec 10 opérations (16 un an plus tôt), les investissements de plus de 100 millions ont un peu résisté : 2,1 milliards investis (3,5 milliards un an plus tôt), grâce notamment à la cession pour 630 millions par Unibail de l’immeuble Shift à Issy-les-Moulineaux (auprès de Primonial REIM, La Française, EDF Invest). Les transactions tournent quand même au ralenti, davantage à cause des propriétaires qui hésitent à remettre leur bien en vente dans cette période d’incertitude que des investisseurs, qui ont toujours des allocations importantes à placer sur les bureaux – et encore plus en immobilier logistique et en  immobilier résidentiel – alors que l’immobilier de commerces est, lui, dans une situation bien délicate.