L’immobilier commercial retrouve une très bonne dynamique

Fabrice Anselmi
Grâce à une fin d'année active, la demande placée de bureaux en Ile-de-France a augmenté de 32% en 2021, au-dessus des prévisions.

La demande placée de bureaux en Ile-de-France s’est élevée à 1.853.400 m2 selon le baromètre Immostat publié vendredi, en hausse de 32% par rapport à 2020, au-dessus des prévisions qui tablaient plutôt sur 1,7 million de m2. Très bon comme les précédentes années, le quatrième trimestre totalise 631.000 m2, +29% par rapport à la même période de 2020.

«Un certain nombre de secteurs sont de nouveau proches de leur moyenne de 5 ans précédant 2020, notamment Paris QCA (420.000 m2) et Paris Centre (340.000 m2), analyse Olivier Taupin, directeur France des activités Transactions Bureaux et Logistiques de Cushman & Wakefield. La Défense, malgré un taux de vacances passé de 6% fin 2019 à 13,5% fin 2021, l’a même déjà dépassée avec 200.000 m2, sans pourtant compter de méga-transactions de plus de 30.000 m2 (celle de 130.000 m2 sur la Tour Link pour Total avait gonflé les chiffres de 2020, ndlr). Avec un taux de vacances de 18%, la péri-Défense a souffert de la recherche de centralité (et du réajustement des loyers à La Défense mi-2020), malgré certaines opérations (comme Schneider Electric sur 16.000 m2 à Nanterre). Cela confirme que les utilisateurs sont, comme les investisseurs, beaucoup plus sensibles à l’emplacement.»

La première couronne hors Croissant Ouest connaît aussi son deuxième meilleur trimestre historique depuis le deuxième de 2019, avec 118.000 m2 placés. «La première couronne Nord a connu un vrai développement avec d’importantes transactions comme celles de la SNCF à Saint-Denis (30.000 m2) ou de Samsung à Saint-Ouen (9.000 m2), facilitées par les développements de la ligne 14 et une offre d’immeubles neufs qui démontrent une capacité de ce marché à ‘garder ses locataires’. A contrario, la boucle Sud (Boulogne, Issy-les-Moulineaux) souffre d’un manque d’immeubles neufs. La première couronne Sud, notamment la Porte d’Orléans, a été un peu en retrait et devra être surveillée avec les nouvelles livraisons», poursuit Olivier Taupin.

Du fait de nouvelles livraisons importantes en 2021 sur La Défense, l’offre immédiate a continué à croître de 10% en Ile-de-France, à 4.041.000 m2. Les loyers se stabilisent globalement autour de 415 euros HT HC/m2/an, mais avec des mesures d’accompagnement en très forte hausse (24,4% fin septembre).

Malgré le «retour» des salariés des entreprises au bureau, l’investissement a été retardé, et chute de 25% à 14,7 milliards d’euros en 2021 en Ile-de-France (-8% à 24,9 milliards d’euros sur la France). Les chiffres franciliens du quatrième trimestre (-18% à 6 milliards) pourraient toutefois, comme chaque année, être révisés, potentiellement nettement plus haut si on se réfère à la hausse de 5% de bon augure au quatrième trimestre 2021 en régions (10,3 milliards). «Beaucoup de deals de fin d’année ne sont traditionnellement pas encore comptabilisés, confirme Christelle Bastard, nouvelle directrice de la recherche de Cushman & Wakefield. Cela dit, il faut noter que les investisseurs prennent davantage le temps de regarder l’emplacement et les nouveaux usages – télétravail et services induits : cela améliore la qualité des choix, après une période de ‘financiarisation’ de l’investissement immobilier qui était surtout orienté par la baisse des taux.» Les fondamentaux sont bons, les valeurs locatives stables, et, tirés notamment par Paris, les prix moyens des bureaux achetés en Ile-de-France ont continué à augmenter, de 1% sur un an à 8.220 euros/m2 (droits inclus), «sans pour autant constituer une bulle comme on le voit sur d’autres classes d’actifs», ajoute la spécialiste.