L'immobilier au carrefour des évolutions

La première conférence des Assises de la pierre-papier s'est attachée à planter le décor A la clé, un environnement économique qui change, comme notre rapport à l'immobilier
Nicolas Kalogeropoulos

«Immobilier : vers un nouveau cycle ? » Le thème de la conférence plénière d’ouverture des Assises de la pierre-papier qui se sont tenues lundi 11 juin à Paris, était suffisamment large pour poser les jalons d’un évènement qui a notamment abrité huit ateliers et une remise de prix. Au cours de cette première manifestation, les intervenants sont évidemment revenus sur la remontée des taux anticipée dans les prochains mois. Economiste et professeur associé à l’ESCP Europe, Jean-Marc Daniel, qui participait au débat, s’est attaché à rappeler le niveau des taux – aujourd’hui en terrain négatif pour les taux courts – et la volonté des gouvernants de créer de l’inflation pour relancer la machine. Ce qui est loin d’être acquis. Cela étant, vu leur faiblesse, les taux remonteront mais sans doute pas dans l’immédiat. «On ne pourra pas avoir longtemps de différentiel important entre les taux américains et les taux européens», a prévenu Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF, également présent. Ainsi, en anticipant des taux américains proche de 4 % en 2020, l’expert a estimé que les taux européens à long terme pourraient atteindre 2 à 2,5 % en France contre 0,9 % aujourd’hui. Or, a-t-il ajouté,
«il y a une relation entre les taux longs et le prix de l’immobilier. Une hausse de 100 points de base des taux longs provoque, avec un décalage de douze à dix-huit mois, une hausse de 50 points de base des taux de capitalisation». Ce mouvement est-il inéluctable ?
Pas forcément, puisque Christophe de Kerangal a expliqué qu’il pourrait être compensé par une hausse des loyers. «Il ne faut cependant pas compter sur l’inflation pour faire progresser les loyers, mais plutôt sur des investissements permettant d’augmenter la productivité des biens», a-t-il rappelé.
Et c’est en l’occurrence ce qu’essaie de mettre en avant Gilles Chamignon, directeur général de Paref Gestion, qui était également présent, en répondant, dans les immeubles, aux nouvelles demandes des occupants pour créer de la valeur. «Nous devons nous habituer à prendre en compte les nouveaux intermédiaires que sont les entreprises qui mettent en place des espaces de co-working», explique-t-il. «Les jeunes générations ont de nouvelles attentes concernant leurs lieux de travail, plus axées sur le service».

La possible hausse des taux n’inquiète cependant pas outre mesure les professionnels. Ainsi, au cours du débat, Laurent Vignon, président du réseau Century 21, a admis que les taux bas rendent les acheteurs plus riches
– en pouvant emprunter davantage – et plus solvables. Pour autant, une hausse des taux, si elle avait lieu, ne se déroulerait pas différemment de celles qu’il a déjà vécues, a-t-il déclaré. «C’est une situation classique. Si les taux remontent, nous assisterons à un blocage des ventes pendant six mois, ensuite à un ajustement des prix, puis le marché repartira». Il a également souligné que, «contrairement à d’autres pays, en France, dans le neuf, n’est construit que ce qui a été préalablement vendu. Il n’y a donc pas de problème de stock».

Quoi qu’il en soit, il existe tout de même de grandes divergences en France entre l’immobilier des grandes villes et celui des zones plus rurales. Et s’il devait y avoir des tensions sur le marché de l’immobilier, Christian de Kerangal a précisé que «les prix de l’immobilier seront résilients dans les grandes métropoles tandis que les secteurs qui en sont plus éloignés souffriront davantage». Un point de vue qui est tempéré par Laurent Vignon qui, pour sa part, considère que les changements sociétaux pourront atténuer les divergences constatées entre les territoires. «Le développement du travail à distance, par exemple, pourrait soutenir la demande dans des zones qui ne se situent pas en centre-ville», assure-t-il.

Enfin, pour clore le débat, Jean-Marc Daniel est revenu sur la présence en Europe non pas d’un mais de plusieurs cycles immobiliers.
Un constat logique car lié à des situations économiques très différentes, a rappelé l’économiste.
Il n’en reste pas moins que, selon lui, nous tendons vers une homogénéisation dudit cycle. Et qu’il convient de l’inscrire dans un cadre large tenant compte des multiples évolutions sociétales et comportementales qui impactent l’immobilier.

« Immobilier : vers un nouveau cycle ? »  Le thème de la conférence plénière d’ouverture des Assises de la Pierre Papier qui se sont tenues lundi 11 juin à Paris, était suffisamment large pour poser les jalons d’un évènement qui a abrité huit ateliers et une remise de prix. Au cours de cette première manifestation, les intervenants sont évidemment revenus sur la remontée des taux anticipée dans les prochains mois. Economiste et professeur associé à l’ESCP Europe, Jean-Marc Daniel qui participait au débat s’est attaché à rappeler le niveau des taux – aujourd’hui en terrain négatif pour les taux courts – et la volonté des gouvernants de créer de l’inflation pour relancer la machine. Ce qui est loin d’être acquis. Cela étant, vu leur faiblesse, les taux remonteront mais sans doute pas dans l’immédiat. « On ne pourra pas avoir longtemps de différentiel important entre les taux américains et les taux européens », a prévenu Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF, également présent. Ainsi, en anticipant des taux américains proche de 4 % en 2020, l’expert a estimé que les taux européens à long terme pourraient atteindre 2 à 2,5 % en France contre 0,9 % aujourd’hui. Or, a-t-il ajouté, « il y a une relation entre les taux longs et le prix de l’immobilier. Une hausse de 100 points de base des taux longs provoque, avec un décalage de 12 à 18 mois, une hausse de 50 points de base des taux de capitalisation ». Ce mouvement est-il inéluctable ? Pas forcément, puisque Christophe de Kerangal a expliqué qu’il pourrait être compensé par une hausse des loyers. « Il ne faut cependant pas compter sur l’inflation pour faire progresser les loyers, mais plutôt sur des investissements permettant d’augmenter la productivité des biens », a-t-il rappelé. Et c’est en l’occurrence ce qu’essaie de mettre en avant Gilles Chamignon, directeur général de Paref Gestion, qui était également présent, en répondant, dans les immeubles, aux nouvelles demandes des occupants pour créer de la valeur. « Nous devons nous habituer à prendre en compte les nouveaux intermédiaires que sont les entreprises qui mettent en place des espaces de co-working », explique-t-il. « Les jeunes générations ont de nouvelles attentes leurs lieux de travail, plus axées sur le service ».

La possible hausse des taux n’inquiète cependant pas outre mesure les professionnels. Ainsi, au cours du débat, Laurent Vignon, président du réseau Century 21, a admis que les taux bas rendent les acheteurs plus riches – en pouvant emprunter davantage – et plus solvables. Pour autant, une hausse des taux, si elle avait lieu, ne se déroulerait pas différemment de celles qu’il a déjà vécues, a-t-il déclaré. « C’est une situation classique. Si les taux remontent, nous assisterons à un blocage des ventes pendant six mois, ensuite à un ajustement des prix puis, le marché repartira ». Il a également souligné que, « contrairement à d’autres pays, en France, dans le neuf, n’est construit que ce qui a été préalablement vendu. Il n’y a donc pas de problème de stock ».

Quoi qu’il en soit, il existe tout de même de grandes divergences en France entre l’immobilier des grandes villes et celui des zones plus rurales. Et s’il devait y avoir des tensions sur le marché de l’immobilier, Christian de Kerangal a précisé que « les prix de l’immobilier seront résilients dans les grandes métropoles tandis que les secteurs qui en sont plus éloignés souffriront davantage ». Un point de vue qui est tempéré par Laurent Vignon qui, pour sa part, considère que les changements sociétaux pourront atténuer les divergences constatées entre les territoires. « Le développement du travail à distance, par exemple, pourrait soutenir la demande dans des zones qui ne se situent pas en centre-ville », assure-t-il.

Enfin, pour clore le débat, Jean-Marc Daniel est revenu sur la présence en Europe non pas d’un mais de plusieurs cycles immobiliers. Un constat logique car lié à des situations économiques très différentes, a rappelé l’économiste. Il n’en reste pas moins que, selon lui, nous tendons vers une homogénéisation dudit cycle. Et qu’il convient de l’inscrire dans un cadre large tenant compte des multiples évolutions sociétales et comportementales qui impactent l’immobilier.