Champagne ! Même s’ils devront fêter la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) à moins de six, restriction sanitaire oblige, les professionnels de l’immobilier ont le cœur à la fête. Contre toute attente, le HCSF a assoupli les conditions d’octroi de crédits immobiliers. Les mesures prises par le Haut Conseil en décembre 2019, qui avaient fait vertement réagir la profession, ont donc été partiellement desserrées. En contrepartie, les Autorités se réservent le droit de les rendre contraignantes à l’été 2021.

Le taux d’effort maximal recommandé a été porté à 35% du revenu des ménages, contre 33% auparavant. La maturité des crédits maximale pourra en outre être augmentée de deux ans, passant de vingt-cinq à vingt-sept ans (vingt-cinq ans plus deux ans de différé) pour les logements neufs ou en rénovation, afin de prendre en compte le délai qui peut exister entre la signature de la vente et la livraison du bien. Enfin, les banques peuvent maintenant décider de sortir du cadre de ces recommandations pour 20% du volume total des crédits octroyés, contre 15% auparavant, principalement pour les primo-accédants.

La pression des professionnels

En augmentant le taux d’effort maximal, en allongeant la maturité des prêts et en augmentant le taux de dérogation maximal, le HCSF répond quasiment à toutes les demandes des professionnels. Même si, dans une lettre ouverte à Bruno Le Maire et au HCSF, ces derniers demandaient une augmentation du taux de dérogation à 30%, ou encore un allongement de la maturité supérieur dans certaines conditions, «la décision est un satisfecit pour la profession», se réjouit Philippe Taboret, directeur adjoint de Cafpi. «La profession accueille avec satisfaction ces adaptations et améliorations par le HCSF de certains critères d’octroi des crédits bancaires», déclare de son côté la Fédération bancaire française (FBF). La pression conjointe des différentes branches professionnelles concernées a donc payé. «Il y a quelques semaines encore, les échanges que nous avons pu avoir avec les Autorités étaient tout autres et laissaient présager un satu quo», déclare un autre professionnel.

Si le Haut Conseil n’avait pris en considération que les chiffres du crédit, il aurait pu décider de ne pas changer ses recommandations. Car, malgré celles faites en décembre 2019, notamment pour prévenir les risques de surendettement, la production de nouveaux crédits hors rachats et renégociations demeure dynamique. Après avoir baissé à 10,6 milliards d’euros en avril 2020, pendant le confinement, elle a atteint des plus hauts historiques en septembre puis en octobre, à respectivement 19 et 20,2 milliards d’euros. Et à ceux qui évoquent un effet rattrapage dû à la crise sanitaire, le HCSF répond que le niveau mensuel moyen de la production depuis mars, à 15,2 milliards d’euros, reste «certes en deçà du niveau exceptionnel de 2019 (16,1 milliards d’euros) mais dépasse les niveaux moyens observés en 2017 (13,3 milliards d’euros) et 2018 (14,0 milliards d’euros)».

Des dérives contenues

Finalement, cet assouplissement a été rendu possible, explique le HCSF, car «la dérive progressive des conditions d’octroi observée depuis quelques années semble s’être interrompue, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues ayant commencé à se réduire». Et ce même si les maturités ont augmenté au mois d’octobre.

Le Haut Conseil ne voudrait cependant pas donner l’impression d’avoir complètement lâché la bride aux banques. Cela explique la menace de rendre ces mesures contraignantes. «Les recommandations adoptées en 2019 ont donné des résultats positifs», a indiqué Bruno Le Maire, mais «certaines banques n’ont pas respecté suffisamment les règles», constate le ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance. Il existe en effet de grandes disparités sur la manière dont les réseaux se plient aux contraintes. «Certains réseaux mutualistes vont bien au-delà du taux de dérogation de 15 ou même 20%, alors que les banques traditionnelles ont plutôt tendance à bien respecter les consignes», constate un bon connaisseur du secteur qui souhaite rester anonyme.

Reste à voir si les menaces seront mises à exécution. En janvier 2020, juste après l’adoption des premières recommandations du HCSF, l’idée d’une contrainte pointait déjà. Et le fait que cette éventualité apparaisse de nouveau n’effraie personne.