L’étude explique que l’intervention des pouvoirs publics a permis d’attirer les particuliers sur un marché privé déserté par les institutionnels en maintenant un semblant de rentabilité dans un environnement caractérisé par des rendements locatifs en baisse - les loyers n’augmentant pas aussi rapidement que les prix d’achat. Cette orientation a, en revanche, poussé le marché, en situation de dépendance vis-à-vis des aides fiscales, loin des réalités économiques.

Les auteurs, Gilbert Emont, senior advisor,et Nathalie Droulez, analyste senior à l’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), s’interrogent sur la durabilité de ce système dans un contexte où l’évolution des revenus des ménages locataires limite celle des loyers.

L’envol des prix n’est pas en phase avec l’évolution des loyers.

Bien que l’effort budgétaire du locataire, c’est-à-dire la part du budget des ménages consacrée au loyer, ait progressé ces dernières années (en sept ans, à Paris, il est passé de 35 % à 38 % , mais l’accélération du taux d’effort concerne aussi la province particulièrement les villes du sud de la France), le niveau des loyers ne permet plus, d’après l’étude, « d’assurer une rentabilité convenable aux propriétaires bailleurs ».

Que soient concernés les rendements courants instantanés - rapport entre le montant du loyer de marché à la date de l’achat du bien et le prix d’achat - ou bien les rentabilités sur cinq ans, les chiffres diminuent fortement en dix ans face à la hausse fulgurante des prix à l’achat. Les institutionnels ont d’ailleurs progressivement laissé la place aux investisseurs particuliers sur le marché locatif privé.

La fiscalité soutient le marché du logement.

Devenus au fil du temps quasi exclusivement des personnes physiques, les propriétaires privés, peu intéressés par le métier de bailleur, se découvrent davantage une fibre fiscale qu’économique. « L’acte d’investir dans le logement locatif privé a perdu une grande partie de son sens économique du fait d’une déconnexion grandissante entre la valeur de vente, le loyer de marché et le revenu des occupants. Dans ces conditions, le pilier sur lequel repose une bonne partie du marché du logement ne peut tenir sans le soutien de la fiscalité »,conclut l’étude.

Pour obtenir une rentabilité globale satisfaisante, les propriétaires privés misent donc sur l’avantage fiscal et sur la spéculation plus que sur le rendement locatif, base de raisonnement des investisseurs institutionnels, aujourd’hui visiblement insuffisant. Jusqu’à quand le calcul sera-t-il gagnant au milieu d'un cercle artificiellement vertueux ?