Défiscalisation immobilière

Les voies d’amélioration seront davantage liées au marché

A l’occasion d’une table ronde tenue au Sénat, différents acteurs ont été entendus afin d’évaluer l’impact des investissements immobiliers. Le secrétaire d’Etat au Logement a annoncé que des modifications seront apportées au dispositif Scellier.

Dans le cadre du débat sur les niches fiscales, la commission des Finances du Sénat a procédé, le 19 mai dernier, à une table ronde sur la fiscalité en faveur de l’investissement immobilier. Des professionnels, promoteurs, exploitants, représentants d’investisseurs ainsi que la directrice de la législation fiscale et le secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme, y étaient conviés. Les investissements dans les résidences de services et le dispositif Scellier étaient au centre des discussions.

Surdosage du Scellier…

En vigueur depuis 2009, le régime Scellier a rencontré un rapide succès grâce au puissant avantage fiscal qu’il procure (réduction d’impôt de 25 % du montant de l’investissement). Ce dispositif implique toutefois plusieurs problématiques tant du point de vue de son coût pour les finances publiques que de ses répercutions sur l’aménagement du territoire, le risque étant de produire beaucoup de logements dans un secteur qui se sature.

La question du surdosage de l’aide fiscale se pose donc et ce, sans compter que le même niveau de défiscalisation a ensuite été appliqué à l’investissement en résidences services.

Classement des villes…

Lors de sa création, le dispositif devait prendre acte des excès du régime Robien et ne concerner que les villes dans lesquelles il existe un « déséquilibre entre l’offre et la demande ». Pour autant, seules les communes situées en zone C ont été exclues, alors qu’environ 170 villes des zones B1 et B2 auraient dû également être écartées. Ce choix devait préserver le marché qui était alors en difficulté. De plus, lors de la loi de Finances pour 2010, les parlementaires ont adopté contre l’avis du gouvernement la possibilité d’ouvrir des communes de la zone C au Scellier par le biais d’agréments.

Après avoir rappelé que désormais seulement 5 % du territoire est éligible au dispositif Scellier, Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au Logement, a indiqué envisager de déclasser les 170 communes situées dans les zones B1 et B2. Il a aussi précisé que le décret prévu par la loi de Finances limitera le nombre d’agréments rendant éligible une commune à l’avantage Scellier.

… et plafonds de loyers à réviser.

Autres déconvenues du Scellier : les plafonds de loyers ne reflètent pas la réalité des prix et seraient, pour bon nombre de communes, bien au-delà du loyer de marché (lire veille p. 19). Certains logements restent ainsi vides, en particulier lorsqu’ils se situent dans un secteur déjà en suroffre. Or, en contrepartie de l’avantage fiscal, le propriétaire doit en principe faire un effort sur le loyer pratiqué. « Je souhaite réviser ces plafonds d’ici à la fin de l’été en concertation avec la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs, a déclaré Benoist Apparu.La création d’une zone A1 paraît évidente au regard des écarts de prix de marché au sein de la zone 1, mais cela contrevient à la volonté de simplification et toute révision du zonage a un impact sur d’autres dispositifs. »

Assiette de défiscalisation.

Cette table ronde fut également l’occasion pour les associations d’investisseurs de dénoncer encore une fois les mauvais montages d’opérations de défiscalisation, en particulier en résidences avec services, et de demander une clarification des dispositifs.

Des réflexions sont portées sur les pistes d’amélioration des dispositifs fiscaux. Le premier champ d’action est celui du face-à-face entre le client et l’opérateur pour Marie-Christine Lepetit, directrice de la législation fiscale, qui déplore l’absence de mesures protectrices pour l’investissement immobilieréquivalentes à celles applicables à l’investissement mobilier.« Il manque un équivalent à la directive MIF », relève-t-elle. De plus,l’autre point de réflexion doit porter sur les conditions de l’avantage fiscal. « Il faut s’interroger sur la définition du prix sur lequel cet avantage est calculé. Doit-on prendre en compte le prix global de la transaction ou la valeur vénale ? »,poursuit Marie-Christine Lepetit.

Fonds de concours et frais de commissions pourraient par exemple être retirés du prix de revient, base de la défiscalisation, l’objectif étant une meilleure transparence et, bien entendu, de trouver les moyens de réduire la dépense fiscale.

Pour aller plus loin

Compte rendu de la table ronde : www.senat.fr/bulletin/20100517/finc.html#toc5