Les vieux bureaux feront les logements de demain

La transformation en habitations des surfaces tertiaires, obsolètes et inoccupées, pourrait s’accélérer
Crédit : Kreaction, Avant / Après du projet Canopée, en cours de construction par le groupe Verrecchia

C’est le retour du « vieux serpent de mer ». La transformation de bureaux vides et obsolètes en habitations fait partie de ces sujets qui reviennent sur la table fréquemment mais se se traduisent rarement en actes. De gauche à droite, plus d’un gouvernement y a vu une solution pour pallier la crise du logement et a caressé l’idée de donner un coup d’accélérateur au sujet. Force est de constater que jusqu’ici, ils ont plutôt échoué. Pourtant, la Loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi Elan), votée en 2018, devait simplifier ces opérations. « On en a beaucoup parlé, confirme Alexis Rouque, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), mais pour l’instant les volumes sont restés très faibles ».

Difficile de ne pas comprendre le manque d’enthousiasme des professionnels pour ce type de projets tant les obstacles sont nombreux. Mais avec la crise, certains murmurent que les planètes seraient enfin en train de s’aligner.

Une course d’obstacles

Jusqu’à présent, les promoteurs qui voulaient se lancer dans un projet de transformation devaient avoir les reins solides. Le premier frein repose sur la nature même des opérations à mener, coûteuses et complexes, car les immeubles de bureaux ne suivent pas les mêmes normes que ceux de logements. « Economiquement, il vaut souvent mieux détruire un immeuble et le reconstruire, mais d’un point de vue environnemental, c’est sûr qu’il vaut mieux le transformer », regrette Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Les promoteurs ont vite faire de se tourner vers la construction ou la reconstruction, d’autant qu’en parallèle, ils ont joui pendant des années d’un contexte de marché favorable, où ils n’avaient aucun mal à obtenir des permis de construire.

Au-delà des points techniques, beaucoup rappellent que les autres critères à prendre en compte peuvent restreindre sensiblement le champ des possibles. A commencer par la localisation. « Tous les bureaux obsolètes n’ont pas vocation à être transformés en logements, estime Alexis Rouque. Ceux qui sont en périphérie des zones urbaines, isolés des services urbains comme les écoles ou les commerces, sont à exclure d’office. Ça ne serait pas rendre service aux résidents que de les faire vivre là-bas ». Ajoutée à cela, la réticence des bailleurs qui voient la valeur de leur bien jugé obsolète se réduire comme peau de chagrin. Les surfaces transformées en parties communes ne sont en effet plus valorisées et contribuent à lui faire perdre de son attrait financier (10 à 15 % de surface perdues en moyenne selon la FPI).

Dernier obstacle et pas des moindres : les élus politiques ne sont pas toujours enclins à accepter ce genre de projets du fait des coûts annexes qu’ils engendrent. Accueillir de nouveaux habitants sur son territoire nécessite souvent de construire des infrastructures communes (écoles, collèges…), de développer le tissu de transports en commun, et donc d’adapter le plan d’urbanisme local. Une défiance à modérer selon Sébastien Lorrain, directeur du pôle résidentiel du groupe de conseil CBRE qui accompagne les professionnels dans ce type de projets. « Les maires sont à l’écoute lorsqu’on leur présente des projets cohérents, défend le directeur. Il faut apporter du logement mais aussi de la mixité, des commerces, etc ».

Accélérées par la crise sanitaire et les nouvelles préoccupations qu’elle a engendrées, ce sont justement les réflexions sur la « ville de demain » qui relancent le sujet de la réhabilitation des vieux immeubles de bureaux. Au point de mobiliser le gouvernement.

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La construction n’a plus la cote

Le 8 février dernier, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, échangeait sur le sujet avec plusieurs acteurs de l’immobilier (dont l’IEIF et la FPI). Elle leur a fait part de son souhait « d’accélérer la dynamique ». Elle en a profité pour présenter un premier bilan des engagements pris par ces mêmes acteurs en 2018. Ils étaient 10 à avoir signé la charte de Julien Denormandie, alors secrétaire d’État à la Cohésion des territoires, s’engageant à transformer en logements 500.000 m² de bureaux situés en Ile-de-France d’ici 2022. Résultat trois ans plus tard : seulement 85.000 m² ont été engagés de leur part. C’est peu.

Malgré ce bilan mitigé, le coup d’accélérateur de la ministre pourrait fonctionner puisque même du côté des professionnels, on semble envisager que le moment est enfin venu de passer à la vitesse supérieure. Non pas que leur avis ait sensiblement évolué, mais plutôt parce qu’ils n’ont plus vraiment le choix. La délivrance de permis de construire est en chute libre : - 120.000 depuis trois ans, selon la FPI. La période électorale à rallonge des dernières municipales n’est pas la seule raison.

La construction n’a plus la cote, c’est désormais la lutte contre l’artificialisation des sols qui a la priorité. «Le discours politique, notamment des maires verts, est plutôt tourné vers l’environnement et la qualité de vie. «La rénovation du parc exis-tant est préférée à la construction, moins valorisée qu’avant », confirme Alexis Rouque. Signe que le sujet transcende les rivalités politiques, la volonté des maires écologistes trouve un écho au ministère du logement. Emmanuelle Wargon a rappelé que la transformation des bureaux en logements était un moyen de « limiter l’étalement urbain, de prévenir la crise climatique et de préparer la résilience des villes ».

En parallèle, l’offre de bâtiments de bureaux à transformer devrait sensiblement augmenter : l’IEIF voit se profiler à l’horizon une « obsolescence accélérée » d’une partie du parc actuel. « L’entrée dans les mœurs du télétravail pousse les entreprises à revoir leurs besoins de surface et l’usage de leurs locaux, explique Christian de Kerangal. Les immeubles qui ne seront pas assez flexibles ou pas assez bien localisés pourraient rapidement perdre en valeur ». L’IEIF évalue à 3,3 millions de m² la surface de bureau excédentaire en Ile-de-France dans les dix prochaines années, soit 6,5 % du parc.

Le « en même temps » des promoteurs

Un élan se fait déjà sentir. En janvier dernier, Novaxia frappait un grand coup en lançant le premier fonds sur cette thématique accessible aux particuliers via l’assurance vie (voir encadré). Le mois suivant, c’était à la Mairie de Paris de surfer sur la vague en lançant « Réinventer Paris », un appel à projets urbains innovants (APUI). Les candidats devront proposer leurs idées pour transformer 60.000 m² de la capitale actuellement inutilisés. Avec cet APUI, la mairie entend mettre les bouchées doubles sur la réhabilitation des vieux bâtiments inoccupés. En la matière, ses efforts ne sont pourtant pas négligeables. Lors du premier mandat d’Anne Hidalgo (2014-2020), 350.000 m² de bureaux ont été transformés en logements, soit presque autant que les deux mandats de Bertrand Delanoë (378.000 m²). Mais la mairie veut aller encore plus loin et dit viser les « 700.000 à 800.000 m² ». Elle anticipe une augmentation de la vacance de bureaux intra-muros : alors qu’elle n’était que de 1,5 % jusqu’à présent, elle la voit bondir à 25 %.

Face à cet engouement, les professionnels restent pragmatiques et modérés. Du côté de la FPI, si on juge le sujet « utile et important », on ne veut pas non plus qu’il devienne « l’arbre qui cache la forêt ». « La lutte contre l’artificialisation des sols va dans le bon sens, s’il n’est pas un prétexte pour arrêter de construire. Son pendant c’est la densité urbaine », prévient son délégué général, qui alerte également contre toute surestimation du potentiel du parc réellement transformable. Pour sa part, Christian de Kerangal souhaite que la volonté des pouvoirs publics se traduise dans la simplification des procédures.