Crédit immobilier

« Les taux devraient se maintenir à un niveau proche de 1 % » 

Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, revient sur la situation inédite des taux d’emprunt d’Etat à dix ans (OAT 10)
Ces conditions particulièrement favorables pour le crédit immobilier devraient selon lui se maintenir en 2019, voire en 2020
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi

L’Agefi Actifs.- L’OAT 10 ans est entrée en territoire négatif. C’est une situation unique ? 
Philippe Taboret. - A priori, c’est vraiment exceptionnel. Quoi qu’il en soit, cette situation est la conséquence de la crise de 2007 qui a conduit les banques centrales à sécuriser les dettes des états et à soutenir la croissance par la perfusion monétaire. Aujourd’hui, alors que l’argent est quasiment gratuit, on constate qu’elles ont largement dépassé leur mandat en participant activement au financement de l’économie.

Pouvions-nous nous y attendre ?
En 2016, la Fed a commencé à remonter ses taux directeurs, sur fond de signes d’inflation et de croissance aux Etats-Unis. L’an dernier, le président de la BCE Mario Draghi a déclaré que celle-ci commencerait à faire remonter ses taux d’intérêt, après l’arrêt du Quantitative Easing fin 2018. Or en début d’année, la Fed a stoppé la hausse de ses taux directeurs, le président Trump a même demandé une nouvelle baisse pour soutenir la croissance. Cela a conduit à un changement de discours de la BCE, annonçant un maintien du taux directeur à 0 % en 2019 voire en 2020, si l’inflation restait sous son objectif de 2 % en zone Euro.

Faut-il s’inquiéter ?
Des questions demeurent en effet, parce que le modèle anglo-saxon est progressivement en train de s’installer. On rentre dans une zone à risque en favorisant la consommation à crédit. Cependant, concernant le crédit immobilier, les emprunteurs peuvent acheter à des conditions exceptionnelles. Le fait que des jeunes ménages en profitent pour s’endetter sur des durations de plus en plus longues - 25 voire 30 ans -  est-il une mauvaise chose ? Dans un environnement français de taux fixes et de garantie tangible - la pierre -, considérant qu’en France les prix sont solides car il manque de logement, le choix de l’achat est une option intéressante face à la location. Par ailleurs, les banques continuent à se montrer accommodantes avec les emprunteurs.

A quoi peut-on s’attendre concernant les prix de l’immobilier ?
Le renchérissement de certains marchés devrait se poursuivre, en fonction de l’offre et de la demande. Cela se vérifie dans les zones tendues, où les conditions actuelles vont continuer à porter une clientèle haut de gamme sur les secteurs et quartiers qu’elle privilégie. Mais les prix ne progressent pas partout. La situation est beaucoup plus contrastée en province, où certaines zones échappent à la hausse tandis que beaucoup de ménages sont contraints de s’éloigner des centres-villes pour se loger.

Quid de l’assurance emprunteur ?
Le coût moyen de l’assurance emprunteur a baissé, là encore parce qu’il y a davantage de concurrence depuis la déliaison entre le crédit et l’assurance, même si certaines banques restent réticentes. Mais il est notable qu’avec la baisse des taux d’intérêt, l’incidence de l’assurance emprunteur sur le coût global du crédit a tendance à augmenter. On dépasse aujourd’hui le tiers de ce coût. Ce qui crée une difficulté supplémentaire au regard du taux d’usure, qui intègre l’assurance emprunteur, et est actuellement à un niveau trop faible. Le principe du taux d’usure n’avait pas été imaginé dans un contexte de taux d’intérêts en-dessous de 1 %, comme c’est le cas actuellement. Résultat : de plus en plus de dossiers sont refusés car d’un niveau dépassant l’usure. L’une des réponses à ce problème serait de ne pas prendre en compte l’assurance emprunteur dans le calcul du taux effectif global.

Quelles sont vos prévisions en matière de taux de crédit cette année ?
Ce que l’on peut dire avec certitude, c’est que jusqu’à la fin 2019, les taux moyens devraient se maintenir à un niveau proche de 1 %. Si de nouvelles baisses ne sont pas exclues, il peut aussi y avoir des remontées très légères. Une situation identique se profile en 2020, avec peu d’inflation attendue. Même si celle-ci remontait, on pourrait voir les taux de crédit progresser de 25 ou 50 points de base maximum. Fin 2020, dans le pire des cas, ils ne seraient pas au-delà de 1,5 %.