Les royalties immobilières dans la tourmente

Gaetan Pierret
En mettant en garde les investisseurs contre les pratiques de certains acteurs, l’AMF a levé le voile sur un marché non régulé qui attire les néophytes.
(Adobestock)

Vendredi 23 décembre 2022, 14h05. Après des mois de laisser faire, à quelques heures de la trêve des confiseurs, l’Autorité des marchés financiers (AMF) se décide à siffler la fin de la récré.

Elle diffuse une mise en garde aux investisseurs sur les plateformes de partage de revenus en immobilier, qui proposent d’investir dans cette classe d’actifs via un contrat de redevance (aussi appelé royalties ou revenue based financing, RBF). Sa façon à elle de mettre un coup de pied dans la fourmilière d’un marché encore balbutiant, longtemps plongé dans un flou réglementaire.

Entre crowdfunding et SCPI

Elles s’appellent Tokim, FundR, Blocshare (lire page 39) ou encore Bricks.co et sont, aux yeux des régulateurs, des ovnis de la pierre-papier. Ces plateformes, créées pour la plupart il y a moins de deux ans, ambitionnent d’appliquer à l’immobilier l’investissement via royalties. Il se fait sous forme de contrat de partage de revenus : les investisseurs prêtent de l’argent à la plateforme qui achètera des actifs immobiliers via une foncière. En échange, elle leur reversera une partie des bénéfices issus de la gestion locative des immeubles et parfois même une quote-part de la plus-value de cession du bien. Ces droits financiers correspondent à une créance sur l’émetteur des instruments.

A l’instar du crowdfunding, l’investisseur ne détient aucun titre de propriété. Il est un simple créancier de la foncière qui détient les actifs. Un point que l’AMF a rappelé dans sa mise en garde, dénonçant le « discours commercial, parfois trompeur » de certains acteurs qui mettent volontairement l’accent sur « un investissement dans l’immobilier ». Comme avec une société civile de placement immobilier (SCPI), la distribution est assise sur les loyers payés par les locataires.

Du coup, côté risques, c'est un peu la double peine. « En plus de ceux habituellement liés à un investissement immobilier [évolution des loyers, impayés, vacance locative, moins-value, NDLR], les investisseurs supportent un risque attaché à leur statut de créanciers de la société propriétaire du bien », écrit l’AMF dans sa mise en garde. Le tout pour un rendement annuel ciblé plus qu’alléchant : 6 % chez FundR, 7 % chez Tokim et même 10,06 % chez Bricks.co. Voici pour le principe d’investissement. Dans la pratique, le marché patine par manque d’encadrement.

Vide réglementaire

« On ne veut pas échapper à la régulation. Le problème c’est qu’on ne rentre dans aucune case. » Le patron de Tokim, Damien Andrieu, résume bien la situation de ce secteur encore naissant. Jusqu’à présent, ni l’AMF, ni l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ne s'étaient emparées du sujet. Aucun statut n’encadre l’activité de ces acteurs. Résultat : le marché s'apparente au Far West.

Parmi les divergences, la base de calcul des bénéfices à partager avec les investisseurs divise. Un choix loin d’être anodin car il peut très vite induire un déséquilibre entre les co-contractants. Alors que plusieurs acteurs calculent le pourcentage de revenus à reverser aux clients à partir des loyers bruts (avant paiement des charges, travaux et autres dépenses imprévues), d’autres comme Bricks.co le font sur les nets.

Dans le premier cas, les épargnants sont avantagés puisque le montant est plus élevé, alors que le second bénéfice plutôt aux foncières. « Le modèle des loyers bruts aligne les intérêts de l’investisseur avec celui de la foncière : il force cette dernière à bien gérer ses actifs puisque c’est aussi dans son intérêt », appuie Stanislas Gobert, directeur général de FundR. A l’inverse selon lui, en répartissant les loyers nets, « la foncière peut s’autoriser plus de largesse sur ses coûts puisqu’elle dépense de l’argent qui n’est pas le sien ». Le patron de Bricks.co, Cédric O’Neill, a opté pour le second modèle et dénonce un « débat stérile » : « Se baser sur les revenus bruts revient à s’engager sur un coupon fixe qui nécessite de prendre une marge de protection dans tous les cas, avance-t-il. J’assume de proposer un coupon variable, qui sera parfois à l’avantage de l’investisseur, parfois non, raison pour laquelle il faut diversifier ses investissements pour lisser le risque. » Bricks.co devrait toutefois bientôt proposer un coupon fixe, suite aux demandes de sa communauté.

Le sujet crucial de la communication des performances fait aussi débat. Certains acteurs incluent dans leurs calculs de rendement la valorisation hypothétique des actifs immobiliers, alors que d’autres non. D’où, en partie, des objectifs de performance affichés aussi élevés. « On s’adresse majoritairement à des non-sachants. Il faut être clair sur ce point car ils peuvent difficilement comprendre cette nuance ! », insiste Damien Andrieu.

Autre pierre d’achoppement : le statut sous lequel opérer. Passer sous l’égide de ceux régissant le financement participatif (intermédiaire en financement participatif et conseiller en investissement participatif) fut un temps envisagé mais repoussé par la majorité des acteurs car « le partage de revenus est techniquement trop différent du crowdfunding », affirme Stanislas Gobert. L’entrée en vigueur du nouveau statut européen de prestataire de financement participatif (PSFP) en novembre 2021 a de toute façon éliminé cette option, les deux statuts français n’étant plus délivrés. Bricks.co a, lui, décidé de tenter l’aventure et a déposé un dossier d’agrément PSFP. Dans l'attente de la réponse de l'AMF, la plateforme a décidé de suspendre son activité de financement.

L’AMF et l’ACPR dépassées ?  

Pour mettre de l’ordre dans tout cela, une initiative de place a vu le jour il y a quelques mois. Plusieurs acteurs se sont réunis en association dans le but de parler d’une seule voix. Elle s’appelle la Fédération des plateformes de partage de revenus (F2PR), compte aujourd’hui une dizaine d’adhérents et a été créée à l’initiative de Fundr, Tokim, Cazinvest et Ronto. « On voyait arriver un certain nombre de dérives et nous avons voulu instaurer un cadre d’autorégulation en attendant que la situation s’éclaircisse avec les régulateurs », explique Stanislas Gobert, qui en est un des coprésidents. L’association a ainsi mis sur pied une charte déontologique et un règlement, inspiré de celui des SCPI, que ses adhérents s’engagent à respecter. « Nous nous imposons les mêmes obligations que les sociétés de gestion immobilières traditionnelles en matière de gestion des conflits d'intérêts », affirme Stanislas Gobert.

La création de l’association a ouvert aux acteurs la porte des régulateurs. En septembre dernier, ils rencontraient ainsi l’AMF et l’ACPR. Premier objectif : leur faire comprendre leur modèle et lever leurs a priori. Car si aucune des deux autorités ne s’était officiellement emparée de la question jusque-là, elles regardaient de très près l’activité de ces trublions de la finance immobilière (lire l'encadré).

Des discussions certes, mais pas de statut. F2PR continue à en espérer un nouveau spécifique aux plateformes RBF. D’autres, comme Cédric O’Neill (qui n’est pas adhérent de F2PR), sont plus sceptiques. « L’AMF a tellement de dossiers à traiter qu’elle ne créera pas un statut pour nous. Le RBF est un micro-marché. Elle fera juste en sorte que l’on entre dans une case existante », avance-t-il. L’Autorité semble lui donner raison.  

Dans la foulée de sa mise en garde publique, elle a publié sur son site internet une note sur les qualifications juridiques et réglementations applicables aux royalties. Pour elle, c’est clair : ces instruments « relèvent de la catégorie des titres de créance, et notamment des valeurs mobilières représentatives d’un droit de créance telles que visées à l’article L. 228-36-A du Code de commerce ».

Les plateformes de partage de revenus sont donc priées de respecter les différentes réglementations en découlant, et notamment celles « relatives aux offres au public de titres financiers (règlement (UE) n°2017/1129 du 14 juin 2017 ; articles 212-43 et s. du règlement général de l’AMF) et, selon le cas, au statut de prestataire de services en financement participatif (règlement (UE) n°2020/1503 du 7 octobre 2020) ou au statut de prestataire de services d’investissement (articles L.531-1 et suivants du Code monétaire et financier) », précise-t-elle.

Une clarification importante de sa part alors qu’elle évoquait en mai dernier un « vide juridique sur les royalties qui [n’étaient] pas un titre financier » rentrant dans sa juridiction. Stanislas Gobert réfute l’idée de « vide juridique » et rappelle que le droit commun s’appliquant aux acteurs de partage de revenus, ces derniers peuvent faire l’objet de sanctions de la part de Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Statut ou pas statut, l’activité continue. F2PR entend rassembler le maximum d’acteurs tout en conservant ses critères d’exigence (elle dit avoir refusé plusieurs demandes d’adhésion). « On veut devenir un label comme Financement Participatif France l’est pour le crowdfunding. La régulation ne fait pas tout. Les scandales ne sont pas que dans les cryptomonnaies, des fonds régulés se sont aussi fait taper sur les doigts », conclut Damien Andrieu.


LE PRÉCÉDENT BRICKS.CO

Avant sa mise en garde en décembre dernier, l’Autorité des marchés financiers (AMF) était déjà intervenue sur le sujet du partage de revenus en immobilier. En avril 2022, elle retoquait la levée de fonds de 20 millions d’euros de Bricks.co menée via un financement participatif en royalties. La réglementation du crowdfunding imposant un plafond à 8 millions d’euros, la plateforme a dû revoir ses ambitions. Après avoir remboursé les particuliers qui avaient mis au pot, elle a finalement annoncé une levée de fonds de 13 millions d’euros, dont 8 millions auprès du grand public et 5 millions amenés par des business angels, dont le basketteur français Tony Parker. C’est à cette occasion que l’AMF a déclaré que les royalties ne rentraient pas dans sa juridiction.