Les contraintes environnementales font désormais partie intégrante de la réflexion des conseillers patrimoniaux. En matière de vente immobilière, par exemple, les diagnostics techniques occupent une part importante des actes de vente. Pourtant, l’appréhension des différentes normes environnementales est d’autant plus difficile qu’elle porte sur des textes régulièrement modifiés pour tenir compte notamment du progrès des techniques employées (1).

Résidence principale.

Introduite par la loi de Finances pour 2009, la déductibilité des intérêts d’emprunt contracté lors de l’acquisition d’une résidence principale est soumise au respect d’une règle environnementale. Le bénéfice d’un crédit d’impôt est conditionné, sur le fondement de l’article 200 quaterdecies du Code général des impôts (CGI), par le respect de caractéristiques thermiques et d’une performance énergétique conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du Code de la construction et de l'habitation. Il s’agit, en pratique, des critères qui sont exigés par la réglementation technique obligatoire.

Pour mémoire, ce crédit d’impôt porte sur un montant d’intérêts qui ne peut excéder, au titre de chaque année d'imposition, la somme de 3.750 euros pour une personne célibataire et de 7.500 euros pour un couple. Le crédit d'impôt, qui est égal à 20 % du montant des intérêts, est porté à 40 % pour les intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement.

Ce montage porte sur les cinq années qui suivent la mise à disposition des fonds empruntés mais ce délai est porté à sept ans et son taux à 40 % pour les logements présentant un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la réglementation thermique en vigueur. Il s’agit des logements répondant aux conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 »ou du label « haute performance énergétique ».

Dépenses réalisées dans cette résidence.

L’article 200 quater du CGI met en place un crédit d’impôt concernant les dépenses « effectivement supportées pour l'amélioration de la qualité environnementale » de chaudières à condensation, de matériaux d’isolation thermique et d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable. Le plafond des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est fixé à 8.000 euros pour un célibataire et à 16.000 euros pour des mariés.

A compter du 1er janvier 2009, les dépenses de chaudières à basse température sont exclues du dispositif. Le taux du crédit applicable aux équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et aux pompes à chaleur est actuellement fixé à 50 % des dépenses mais il peut être ramené à 40 % (voir le tableau).

Borloo neuf et Robien recentré.

Le législateur a introduit une norme environnementale visant à sensibiliser les investisseurs à la qualité environnementale des biens immobiliers. Les propriétaires de logements neufs acquis dans le cadre du dispositif « Robien recentré » qui s’engagent à louer leur bien non meublé pendant neuf ans peuvent, sous certaines conditions tenant au plafonnement des loyers, bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement de 6 % du prix d’acquisition pendant 7 ans et de 4 % de ce prix les deux années suivantes, soit un amortissement de 50 % de la valeur du logement.

Pour ce qui concerne le « Borloo neuf », les propriétaires qui louent leur bien à des conditions plus restrictives à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources ont droit à une déduction spécifique de 30 % et la possibilité de prolonger l’engagement de location pendant une période maximale de six ans et de bénéficier d’un complément de déduction de 2,5 % par an, ce qui représente un amortissement total de 65 %.

Loi Scellier.

L’article 31 de la loi de Finances rectificative pour 2008 a introduit une nouvelle réduction d’impôt à l’article 199 septvicies du CGI. Le dispositif fiscal est calculé sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 euros. Son taux est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % à compter de 2010.

Un contribuable acquérant un logement en 2009 au prix de 252.000 euros bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 63.000 euros, étalée sur 9 ans à raison de 7.000 euros par an. Le bénéfice du dispositif est placé sous les mêmes conditions que le régime dit Robien et ne peut être cumulé avec celui-ci.

Cette réduction n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Exonérations.

Parmi les dispositions fiscales incitatives, l’article 793-2-7° nouveau du CGI prévoit une exposition de trois quarts des droits de succession ou de donation en faveur de certains espaces naturels. Pour en profiter, les bénéficiaires doivent justifier de l’éligibilité de la propriété à ce dispositif et prendre des engagements de gestion pendant dix-huit ans. Par ailleurs, l’acte notarié constatant la mutation des biens doit comporter un certificat délivré par un responsable administratif et un engagement de garantie de gestion des biens à ce titre pendant 18 ans.

Les articles 1395 D et E du CGI prévoient une exonération temporaire de taxe foncière au regard notamment de la classification des propriétés. Le non-bâti profite ainsi de cet avantage fiscal, à concurrence de 50 %, dès lors que le terrain, figurant sur une liste dressée par le maire, fait l’objet d’un engagement de gestion pendant cinq ans portant notamment sur la préservation de l’avifaune et le non-retournement des parcelles.

(1) Pas moins de quatre instructions ont été publiées sur le sujet depuis le début de l’année :

-BOI 5 B-22-09 publié le 30 juin 2009, portant sur la prorogation et l’aménagement du dispositif du crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement de l’habitation principale.

- BOI5 B-21-09 publié le 19 juin 2009 portant sur les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales éligibles au crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement de l’habitation principale.

- BOI 5 B-17-09 publié le 15 mai 2009 portant sur la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif « Scellier ».

- BOI 5 B-10-09 publié le 6 avril 2009 portant sur le crédit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale.