SCPI

Les performances toujours au rendez-vous en 2013

L’IEIF et l'Aspim viennent de publier les derniers chiffres sur les performances et la collecte des SCPI
Ces véhicules ont très bien résisté en 2013 malgré un marché d’immobilier d’entreprise toujours morose
REA, Maquette d’immeubles de bureaux au Salon de l’immobilier d’entreprise.

C’est plutôt une bonne surprise. Alors que les rendements de beaucoup de placements financiers ont baissé en 2013, notamment ceux des fonds en euros d’assurance vie (L’Agefi Actifs n° 622, p. 8), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont, pour leur part, conservé leur taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) à 5,13 %, contre 5,2 % en 2012. Aujourd’hui, les SCPI, compte tenu du niveau des taux des emprunts d’Etat, présentent une prime de risque proche de son plus haut historique. Concrètement, « les rendements des SCPI sont plus importants que ceux de beaucoup de classes d’actifs », constate Philippe Vergine, fondateur du site Primaliance.com. Ces performances ont été accompagnées par une collecte nette de 2,49 milliards d’euros (y compris 181,8 millions d’euros sur les SCPI d’immobilier résidentiel), quasi identique par rapport à l’année précédente, et toujours bien supérieure aux niveaux constatés il y a quatre ou cinq ans. En 2013, la capitalisation totale des SCPI a ainsi presque atteint les 30 milliards d’euros. « Les conseillers, aussi bien bancaires qu’indépendants, adhèrent tous à ce produit », se félicite Guy Marty, directeur général de l’IEIF.

Environnement mouvant.

Pourtant, l’immobilier d’entreprises, principal marché sur lequel interviennent les SCPI, a connu une année 2013 mitigée. Avec un peu plus de 15 milliards d’euros de transactions, le secteur se situe dans sa moyenne historique et reste stable par rapport à 2012. « Nous avons constaté une baisse de la demande locative sur les bureaux, déclare un professionnel, avec des taux d’occupation très différents d’une zone à l’autre. Le quartier central des affaires de Paris (Paris QCA), par exemple, présente un taux de vacance de moins de 5 %, alors qu’à La Défense, il atteint 12 %. » Même si La Défense constitue un marché un peu à part – les foncières qui détiennent les bureaux préfèrent les louer par bloc, quitte à laisser certains grands ensembles vacants en attendant que les grandes entreprises se décident à s’y installer (1) –, il n’empêche, les taux de vacance deviennent vite élevés dès que l’on s’éloigne un peu des centres d’affaires.

Prime à la gestion active...

Dans ce contexte, les SCPI ont dû s’adapter. « Les bons élèves l’année dernière sont ceux qui ont su gérer activement leur patrimoine », note Philippe Vergine. Les SCPI performantes ont commencé, depuis plusieurs années déjà, à arbitrer leurs biens vieillissants nécessitant d’importants aménagements coûteux (souvent des biens obsolètes en région), contre des biens plus rentables. « Depuis l’été 2007 et la crise de liquidité, le spectre des années 90 est apparu chez les sociétés de gestion. Cela a provoqué un effet mobilisateur pour qu’elles agissent », poursuit le professionnel. Jonathan Dhiver, le fondateur du site Meilleuresscpi.com, constate d’ailleurs que « certains gérants de SCPI ont réussi, ces dernières années, à céder des immeubles de bureaux vides à de très bonnes conditions ».

… et aux nouveaux entrants.

Chez les bons performeurs, la catégorie des SCPI récentes (créées après 2008 ou 2009) reste un peu à part. En effet, elles ne possèdent pas de biens vieillissants à la rentabilité déclinante, ce qui leur permet d’afficher des rendements intéressants, parfois nettement supérieurs à la moyenne. C’est notamment le cas de Corum Conviction et de LFP Opportunité Immo, qui ont distribué respectivement 6,3 % et 6 % l’an dernier. Ces performances illustrent aussi des stratégies d’investissement plutôt opportunistes grâce à des paris marqués à l’écart des zones ou des actifs les plus demandés, pour la première, ou un positionnement sur des biens très spécifiques, centrés sur les besoins immobiliers des PME et PMI, pour la seconde.

SCPI thématiques.

Comme les années précédentes, les épargnants pouvaient également miser sur des segments du marché immobilier très spécifiques via les SCPI dites « thématiques ». Parmi elles, Foncia Pierre Gestion a créé en mai 2013 Foncia Cap Hébergimo, spécialisée sur les résidences hôtelières et étudiantes, ou les établissements d’accueil et de services pour personnes âgées. Lancée en octobre par Euryale Asset Management et distribuée par La Française, la SCPI Pierval Santé investit de son côté sur le thème de la santé. Primonial a par ailleurs continué à commercialiser sa SCPI Primovie, créée mi-2012, qui investit sur le thème de la vie, de la petite enfance à la dépendance, en passant par l’éducation.

Ces offres thématiques permettent aux gestionnaires de se différencier. « Ces initiatives sont doublement intéressantes, déclare Guy Marty. Non seulement les SCPI spécialisées répondent à un contrat très précis entre les gestionnaires et investisseurs, mais les équipes qui les gèrent connaissent de mieux en mieux leur secteur. » Frédéric Puzin, le président de Corum Asset Management, déplore néanmoins qu’en « restreignant l’univers d’investissement, ces spécialisations augmentent la sensibilité aux cycles et aux modes de la SCPI ». « La concurrence sur des segments de marché réduits incite parfois à investir dans de mauvaises conditions », ajoute-t-il.

International.

Outre la spécialisation thématique, une autre tendance forte observée est l’internationalisation des SCPI. « La directive AIFM et son passeport européen sont pour beaucoup dans la volonté des SCPI d’internationaliser leur patrimoine », explique Philippe Vergine. L’international apparaît donc porteur, aussi bien commercialement que sur le plan de la gestion. Ainsi, Actipierre Europe, une SCPI gérée par Ciloger qui, historiquement, diversifie son patrimoine à l’international, a plutôt davantage collecté l’année dernière qu’en 2012 (77 millions d’euros en 2013, contre 53,6 millions d’euros en 2012). Corum Conviction a, de son côté, fait ses premiers pas à l’international avec l’acquisition en 2013 d’un commerce en Espagne.

Et si l’internationalisation n’est pas encore un thème dominant en 2013, il pourrait le devenir en 2014 puisque Paref Gestion a lancé au tout début de cette année Novapierre Allemagne qui, comme son nom l’indique, investit en outre-Rhin en partenariat avec un groupe allemand. La SCPI a ainsi collecté 10 millions d’euros en à peine un mois.

SCPI résidentielles au point mort.

Si le millésime 2013 a dans son ensemble été bon pour les SCPI d’immobilier d’entreprise, cela n’a en revanche pas été le cas pour les SCPI résidentielles. Comme en 2012, ces véhicules ont connu un succès plus que mitigé, avec une collecte nette de 181,8 millions d’euros, contre 179,6 millions en 2012. Le dispositif Duflot n’a compté que 45 millions d’euros de collecte en 2013. De leur côté, les SCPI Malraux s’en sortent plutôt bien puisqu’elles attirent quasiment deux fois plus de capitaux qu’en 2012, avec 93 millions d’euros de collecte. Enfin, les SCPI de déficit foncier collectent au total presque 35 millions d’euros.  Il n’y a pas eu de surprise sur les SCPI fiscales. Nous sommes loin des grandes années, comme en 2010, où la défiscalisation totalisait plus de 900 millions d’euros de collecte.

Une approche équilibrée.

Après une année 2013 plutôt convaincante, comment les SCPI vont-elle maintenant appréhender 2014 dans un marché d’immobilier d’entreprise déclinant ? En premier lieu, il n’y a, selon certains, aucun danger pour que les SCPI déséquilibrent le marché. « Avec deux milliards d’euros d’investissement en 2013, les SCPI ne représentent pas la plus grande part du marché de l’immobilier d’entreprise. » Ensuite, si certains prix apparaissent élevés, « il y a de grandes transactions sur l’immobilier d’entreprise qui s’apparentent à des actifs ‘trophées’. Des investisseurs  étrangers achètent, par exemple, de grands hôtels ou des immeubles prestigieux dans le centre de Paris à des prix très élevés », note Philippe Vergine. Or, ce positionnement n’est généralement pas celui des SCPI.

Ces dernières préfèrent avoir une approche beaucoup plus équilibrée. Certes, elles peuvent acquérir des bureaux dans le centre de Paris, mais « elles achètent surtout des actifs intermédiaires en première ou deuxième couronne sur des biens généralement compris entre 5 et 20 millions d’euros. Elles se positionnent donc pour des biens à des montants supérieurs à ceux des investisseurs privés mais passent sous les radars des grands investisseurs que sont les foncières et les fonds étrangers », précise Philippe Vergine. Si certaines sociétés de gestion s’intéressent avant tout à Paris et à l’Ile-de-France, d’autres interviennent aussi en régions où la concurrence est beaucoup moins forte. Par ailleurs, les SCPI peuvent aussi s’intéresser à des actifs sur lesquels il est nécessaire de faire des travaux. C’est notamment le cas de PFO2 qui s’est positionné sur le thème de la réduction de la consommation d’eau et d’énergie.

Le commerce sous surveillance.

Pour les prochains mois, certains professionnels mettent tout de même en garde sur la conséquence de certaines tendances observées les années passées. Ainsi, Jonathan Dhiver estime que « les investisseurs doivent être très attentifs à l’évolution du secteurs des commerces. La collecte a été très importante sur les SCPI spécialisées sur ce type de biens  ces dernières années. Or, non seulement la morosité de l’économie fait souffrir les commerçants qui ont à payer des loyers très élevés, mais la loi Pinel, aujourd’hui encore au stade de projet, donnera davantage de droits aux locataires et pourrait entraîner une multiplication des contentieux entre locataires et bailleurs. »

Gérer l’existant.

Finalement, le principal sujet de préoccupation pour les SCPI aujourd’hui reste la gestion de leur parc historique. Elles doivent choisir entre arbitrer ou conserver leurs biens. Par ailleurs, elles doivent gérer les négociations avec les locataires sortants car les avantages commerciaux qui leur sont concédés sont supérieurs à ceux de 2012. « Les SCPI travaillent la proximité avec leurs locataires, identifient leurs besoins et renégocient les baux en amont. Elles peuvent aussi proposer à leurs locataires des solutions alternatives au sein même du parc qu’elles détiennent », déclare Philippe Vergine. Nicolas Simon, directeur général d’Amundi Immobilier, précise cependant que « le pic de livraison sur le marché des bureaux devrait intervenir en 2014. L’immobilier d’entreprise en France a quasiment touché son bas de cycle. Si 2014 sera peut-être encore une année pendant laquelle les loyers devraient baisser et les taux de vacance augmenter, une amélioration est attendue à partir de 2015. La France pourrait ainsi combler son retard par rapport au Royaume-Uni et l’Allemagne ».

 

(1) Lire l’entretien de Mahdi Mokrane, directeur Recherche & Stratégie Europe, LaSalle IM, sur www.agefiactifs.com.