Prêts immobliers

Les obligations sécurisées en perte de vitesse

Très actif en 2011, le marché des obligations sécurisées subit lui aussi la baisse de la production de prêts immobiliers.

Aux côtés des dépôts, des émissions de dettes seniors classiques ou, dans une moindre mesure, de la titrisation, les banques peuvent émettre, par le biais d’établissements de crédit spécialisés, des obligations sécurisées dites covered bonds pour assurer le refinancement de leurs crédits immobiliers.

Les émissions d’obligations sécurisées…

Ces titres de dette sont nommés obligations foncières ou obligations de financement à l’habitat selon qu’elles sont émises par une société de crédit foncier (SCF), par une société de financement à l’habitat (SFH) ou par la Caisse de refinancement de l’habitat (CRH), qui bénéficie d’un cadre légal spécifique. Aussi coexistent sur le marché français des covered bonds, trois régimes qui se distinguent en fonction de la destination du prêt et de sa garantie (lire l'encadré).

D’après Paul Dudouit, directeur marché primaire pour la Compagnie de Financement Foncier, filiale du Crédit Foncier, le premier émetteur finance majoritairement des prêts immobiliers résidentiels (principalement assortis d’une hypothèque), mais pas uniquement puisque son portefeuille est également constitué de prêts au secteur public, alors que les deux autres financent exclusivement des prêts immobiliers à destination des particuliers (les SFH, des prêts à l’habitat qu’ils soient assortis d’une hypothèque ou bénéficiaires d’une caution octroyée par un établissement de crédit ou une compagnie d’assurance, la CRH, seulement des prêts assortis d’une hypothèque).

… freinées dans leur envol.

En fort développement ces dernières années, le marché des covered bonds a vu son activité ralentir de l’ordre de 50 % sur un an, représentant ainsi, d’après Natixis, 26,1 milliards d’euros d’émissions en France en 2012 contre 52,7 milliards d’euros en 2011 pour un marché européen de respectivement 106,1 et 183,3 milliards d’euros (ces chiffres ne tiennent pas compte des émissions inférieures à 500 millions d’euros).

Une situation qui n’est pas seulement imputable au repli de la demande de crédits et à la baisse de l’offre générée par la réduction de la taille des bilans bancaires. Selon Henry Raymond, président directeur général de la Caisse de Refinancement de l’Habitat (CRH), elle est aussi due à d’autres facteurs tels que la réouverture du marché de la dette senior, la mise en place des deux LTRO (long term refinancing operations) successifs par la BCE qui ont constitué une source alternative de financement pour les banques, ou encore l’importance des refinancements intervenus en 2011 par anticipation.

Acteur de poids dans le refinancement à très long terme des crédits aux logements, la CRH a vu ses émissions d’obligations foncières passer de 12,1 milliards d’euros en 2011 à 5,5 milliards d’euros en 2012.