Les investisseurs institutionnels s'invitent dans les campings

Thibaud Vadjoux
L’hôtellerie de plein air commence à attirer les grands investisseurs et gestionnaires d’actifs, qui parient sur la montée en gamme et la consolidation du secteur.

Malgré la crise liée au Covid, les campings devraient être à la fête cet été grâce à la fréquentation des vacanciers restés en France. Autrefois bon marché et au confort rudimentaire, les campings se transforment à coups de piscines et toboggans géants ou de bungalows écolos avec vue sur mer. La montée en gamme du secteur – avec aussi l'arrivée du concept de «glamping» (le camping glamour) – attire une nouvelle clientèle et l’attention des investisseurs qui y voient l’émergence d’une nouvelle classe d’actifs. «Les campings sont dans une phase de transition vers le segment premium. On pourrait les comparer aux anciens villages Club Med», considère Johanna Capoani, responsable du pôle hôtellerie chez Swiss Life AM.

Rentabilité supérieure à l'hôtellerie classique

Le gérant constate une croissance marquée des campings en termes de fréquentation et de bonnes performances économiques. Ils offrent des rentabilités supérieures aux hôtels grâce à de faibles coûts d’équipement amortis par les grandes chaînes. L’activité se concentre sur six mois de l’année, les mois restants permettant de réaliser des travaux d’amélioration. «Les fonds d'hôtellerie de plein air présentent des rendements supérieurs de plus de 20% à ceux des fonds d'hôtellerie classique», selon Johanna Capoani, qui observe un intérêt croissant des investisseurs institutionnels. Swiss Life AM compte une dizaine d’investisseurs institutionnels français, dont l'assureur Swiss Life dans son fonds dédié. Plus de 150 millions d’euros ont été mobilisés sur une cible de 300 millions d’euros. Le fonds a acquis 7 campings pour 110 millions d’euros à Vacanceselect.

BNP Paribas Cardif est également présent sur ce nouveau segment de l’hôtellerie à travers le fonds de BNP Paribas REIM, qui compte 16 actifs dont deux nouveaux campings acquis auprès de Sandaya, exploitant de campings 4 et 5 étoiles. «Notre objectif dans ce fonds est d’accompagner la montée en gamme du secteur», explique Nathalie Robin, directrice de l’immobilier de BNP Paribas Cardif. Le groupe Sandaya (30 campings) devrait d’ailleurs connaître une nouvelle phase de croissance, depuis la prise de participation majoritaire en avril dernier d’Infravia, poids lourd du private equity dans les infrastructures et les technologies.

Un marché encore très fragmenté

L’appétit des gestionnaires d’actifs et des investisseurs institutionnels pour les chaînes de campings haut de gamme pourrait aller croissant avec la consolidation du secteur. Le marché reste encore fortement atomisé autour de campings familiaux. «De nombreux petits exploitants qui ont créé leurs campings dans les années 1960 font face à la concurrence des grands groupes et à des problèmes de transmission. Sur les 8.000 campings existants en France, 5.000 nous semblent intéressants et 1.000 affichent plus de 200 emplacements», constate Pierre Dupuy Chaignaud, directeur associé de 123 IM. C’est là que le bât blesse. «L’une des difficultés est de rentrer de gros portefeuilles de campings. Nous allons être patients et très présents sur le terrain, prêts à regarder désormais des opérations à l’unité si elles sont de très bonne qualité», affirme Johanna Capoani chez Swiss Life AM. Le gestionnaire est actuellement en exclusivité sur un nouveau camping de petite taille.

Les opérations de grandes tailles demeurent rares. «Nous avons regardé l’opportunité, mais cela reste une conviction assez molle, le marché reste trop petit et peu liquide», pense Eric Bertrand, directeur de la gestion d’actifs et de l’immobilier à la MACSF. Si les institutionnels restent encore assez frileux, les Français capitalisent chaque été sur les campings. «Mais si vous venez tous les ans, pourquoi vous n’achetez pas une petite maison ?», s'amuse Franck Dubosc dans le film «Camping».