Les investisseurs immobiliers sont prêts à prendre du risque

Bruno de Roulhac
Ils tablent sur une guerre des prix, notamment sur le résidentiel, la logistique et dans une moindre mesure sur les bureaux «prime», selon CBRE.
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Optimisme des investisseurs et dynamisme du marché devraient soutenir l’immobilier en 2022. 60% des investisseurs européens, sondés en décembre 2021 par le cabinet de conseil immobilier CBRE pour son European Investor Intentions Survey 2022, prévoient de réaliser plus d’acquisitions en 2022 que l’an dernier et 43% comptent accroître les cessions. Toutefois, ils tablent sur une augmentation des prix, qui sera alimentée par la concurrence pour les actifs les plus recherchés. En effet, 63% des investisseurs se disent prêts à surenchérir sur le résidentiel, 50% sur la logistique et 34% sur les bureaux prime.

Les trois quarts des investisseurs, et même 90% des investisseurs français, comptent se focaliser sur l’Europe. Leurs préférences vont à l’Allemagne, au Royaume-Uni, qui remonte dans le classement, et à la France. Du côté des capitales, Paris gagne deux places et vient après Londres.

L’an dernier, les investisseurs ont montré leur appétit pour les actifs core – qui ont pesé 73% des volumes de transactions contre 62% en 2020 en France – entraînant une augmentation des prix. Si l’appétit pour ce segment devrait rester élevé, sa cherté devrait pousser les investisseurs à prendre davantage de risque pour trouver des meilleurs rendements, anticipe CBRE. Ainsi, 37% des investisseurs déclarent souhaiter acheter des actifs value-add (à restructurer) (contre 29% en 2021), 27% du core+, 19% du core (contre 28% en 2021), et même 14% prônent des stratégies opportunistes, alors qu’elles étaient absentes en 2020. Malgré ce mouvement vers des actifs plus risqués, les prix actuels ne reflètent pas les attentes des acquéreurs et un effort sera probablement à faire du côté des vendeurs, prévient CBRE. Pour les répondants, le value-add offre le plus fort potentiel de progression. Ils sont 12% à miser sur une augmentation du taux de rendement interne (TRI) fin 2022.

Intégration de l'ESG

Les critères de performance ESG (objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance) sont maintenant totalement intégrés dans les stratégies. 70% des investisseurs les prennent en compte et cela devrait progresser avec le règlement européen sur la finance durable SFDR. En la matière, les Britanniques sont les plus exigeants. Désormais quatre répondants sur cinq sont proactifs et voient l’amélioration de la performance des actifs comme l’élément central de leur stratégie ESG. Ce qui devrait soutenir les stratégies value-add. D’ailleurs, «l’impact de la valeur verte dans les transactions semble enfin se concrétiser», note CBRE.

Du côté des cibles recherchées, les bureaux, le résidentiel et la logistique restent privilégiés. Si 39% des investisseurs européen expriment leur préférence pour les bureaux (contre 36% en 2021), ce taux monte à 45% pour les investisseurs français et à 48% pour les allemands. La généralisation du télétravail n’a pas joué en la défaveur de ces actifs. Toutefois, la localisation est de plus en plus un élément différenciant. CBRE relève la réapparition d’une prime de risque liée au territoire et le désintérêt pour les bureaux de seconde main dans des zones secondaires. Le résidentiel représente 23% des souhaits, en ligne avec la logistique (21%).

Par ailleurs, le commerce et l’hôtellerie n’attirent que par leur décote. Les actifs alternatifs (résidences étudiantes, résidences seniors, santé…) séduisent moins, avec 30% des sondés qui ne comptent pas en acquérir cette année.