Les investisseurs immobiliers doivent anticiper la sortie de l’état d’urgence sanitaire

Bruno de Roulhac
Il leur faut avant tout surveiller les cash-flows, et si besoin prévoir en amont la restructuration de leur dette, préviennent des avocats de Norton Rose Fullbright.

Quels risques pour le secteur immobilier ? Alors que la France était en 2019 le premier marché d’Europe avec 39 milliards d’euros d’investissements, affichant une bonne dynamique sur tous ses segments (hôtellerie, logistique, bureaux…), tout a changé avec la crise du Covid. «Le risque doit être vu à travers le triptyque locataire-investisseur-banque, explique Jean-Pascal Bus, avocat associé, Norton Rose Fullbright. Les acteurs de l’immobilier de bureau doivent faire face à un effet de ciseau, avec des surstocks majeurs, notamment à La Défense, beaucoup de Vefa, de nombreuses opérations qui sortent, mais pas de locataires en face. En outre, les locataires existants demandent des baisses de loyers, de charges et veulent réduire d’environ 20% les surfaces louées avec la généralisation du télétravail. Désormais, la norme est de deux mois de franchises tant dans le commerce que dans les bureaux. Les bailleurs n’ont pas le choix». Le rapport de force s’est inversé en faveur des locataires. Deux exceptions, la logistique se tient bien, et la valeur des bureaux en QCA résiste voire augmente.

Pour les investisseurs, souvent endettés, qui doivent faire face à des locataires défaillants, faute d’engranger des revenus, «le maître-mot est l’anticipation, afin de se donner le temps de trouver une solution et d’éviter de se trouver en cessation de paiements, prévient Philippe Hameau, avocat associé, Norton Rose Fullbright. Une seule chose doit être regardée : les cash-flows». Si l’absence de loyers ne permet plus de faire face aux échéances bancaires, la restructuration de la dette doit être envisagée (extension de la maturité, remboursement in fine, …). «Ces négociations peuvent être encadrées par un mandat ad hoc ou une conciliation, ajoute Philippe Hameau. En cas d’échec, la sauvegarde, qui permet de geler le passif antérieur et de surseoir aux remboursements, pourra être envisagée. »

Au premier semestre 2021, «nous anticipons un certain attentisme, d’autant que les SCPI françaises ont bien collecté cette année et vont devoir réallouer leurs fonds, poursuit Jean-Pascal Bus. En revanche, les défauts de paiement devraient arriver au second semestre». Les ordonnances Covid ont levé l’obligation de dépôt de bilan dans les 45 jours de la cessation de bilan. Toutefois, «lors de la sortie de l’état d’urgence sanitaire, les sociétés actuellement sous perfusion, pourraient rapidement faire faillite si leur activité ne redémarre pas vite et fort», anticipe Philippe Hameau.