Meublé touristique parisien

Les dessous d’une sulfureuse réforme

Isabelle Gauthier, ingénieur patrimonial, cabinet BG2C
Depuis peu, il est nécessaire de se soumettre aux lourdes exigences de la mairie de Paris pour louer son bien en meublé saisonnier
Une comparaison de la rentabilité de différents types de location s’impose alors
Isabelle Gauthier

Charles Louison, sémillant quadragénaire, s’est offert il y a sept ans un appartement dans la capitale, à quelques rues de Saint-Germain-des-Prés, en souvenir de ses soirées d’étudiant en goguette. Acquis pour 340.000 euros, ce ravissant souplex était loué en meublé par la précédente propriétaire. Reprenant la tradition à son compte, Charles l’a également mis en location à la journée ou à la semaine, par l’intermédiaire d’une agence spécialisée. Soucieux d’agir dans les règles de l’art, il a adhéré à une association de gestion agréée et a confié à un expert-comptable le soin de dresser le bilan et d’établir annuellement la liasse fiscale. En plus de pouvoir disposer de son petit bijou quelques semaines par an, lors de ses déplacements à Paris, Charles s’est aperçu qu’il avait fait une excellente affaire : les prix au mètre carré s’étant envolés dans le quartier, il pourrait, en cas de revente, en tirer dans les 487.000 euros !

Quel ne fut pas son déplaisir de recevoir, en novembre dernier, une note émanant de son agence immobilière lui indiquant qu’il ne pourrait plus continuer à louer son bien en meublé saisonnier à compter du 1er décembre 2017, sauf à se mettre en conformité vis-à-vis des nouvelles exigences de la mairie de Paris. Qu’à cela ne tienne, Charles s’est donc mis en quête du précieux sésame, un numéro spécifique délivré par la mairie de Paris l’autorisant à poursuivre son activité. En suivant la procédure décrite sur le site internet, il a alors fait plusieurs découvertes : d’une part, s’il a parfaitement le droit de louer son logement nu ou en meublé à l’année, le fait de louer ce même bien en meublé saisonnier est une activité commerciale qui modifie par conséquent la nature du bien. Il faut donc, à ce titre, demander à la mairie de Paris un changement d’usage du bien ; d’autre part, la ville de Paris étant en situation de pénurie de logements, la mairie n’autorise un tel changement qu’à condition de transformer une surface commerciale de même ampleur en logement d’habitation, de manière à maintenir a minima le parc existant. C’est ce que l’on nomme le mécanisme de « compensation ». Charles ne possédant aucun autre bien sur Paris, le seul moyen pour lui de se mettre en règle est de négocier avec un autre propriétaire désireux de transformer une surface commerciale en logement d’habitation pour lui racheter ses droits. Coût de la compensation pour Charles ? 35 m² dans le prestigieux VIe arrondissement, d’après les estimations fournies à titre indicatif par la mairie de Paris, s’échangent à environ 105.000 euros (1).

Contrairement au but poursuivi par la mesure, de tels enjeux financiers pourraient renforcer le retour de la spéculation immobilière dans Paris. Cela n’est pas sans rappeler les obscures manœuvres qui ont accompagné la percée des grands boulevards sous le Second Empire. Car si Paris doit beaucoup aux audacieux travaux du baron Haussmann, la métamorphose ne s’est pas faite sans mal. La Curée d’Emile Zola décrit sans complaisance les coulisses de ce grand chambardement. On y suit l’irrésistible ascension d’un homme d’affaires rachetant à vil prix des rues entières vouées à l’expropriation. Voyons Paris à travers ses yeux : « Tandis que les fonds s'emplissaient d'une brume légère, une poussière d'or, une rosée d'or tombait sur la rive droite de la ville, du côté de la Madeleine et des Tuileries. C'était comme le coin enchanté d'une cité des Mille et une nuits, aux arbres d'émeraude, aux toits de saphir, aux girouettes de rubis. Il vint un moment où le rayon qui glissait entre deux nuages fut si resplendissant, que les maisons semblèrent flamber et se fondre comme un lingot d'or dans un creuset. ‘Oh ! vois’ , dit Saccard avec un rire d'enfant, ‘il pleut des pièces de vingt francs dans Paris’  ».

Charles manque de s’étrangler devant le montant de la facture. Il avait déjà eu bien du mal à digérer le fait qu’au lieu d’être définitivement débarrassé de l’ISF comme il avait pu l’espérer pendant la campagne présidentielle, il devrait désormais s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière, dans des proportions à peu près similaires (tranche marginale IFI de 1 %). Courroucé, il nous consulte pour savoir si, selon ses propres termes, il « doit céder à ce racket organisé » ou s’il existe une solution plus avantageuse dans son cas.

Pour répondre méthodiquement à sa question, il faut, dans un premier temps, recalculer la rentabilité de son investissement en majorant le prix du bien du montant de la compensation, c’est-à-dire l’argent supplémentaire qu’il doit mettre sur la table pour continuer à pratiquer la location meublée non professionnelle. Cela nous permettra de comparer ce résultat, dans un second temps, à la location meublée annuelle, régime non concerné par le mécanisme de compensation, ainsi qu’à la location nue. On pourra enfin, dans un troisième temps, estimer quel revenu de remplacement il pourrait obtenir en cas de cession du bien et de remploi des fonds dans une autre solution.

1) Le calcul de la rentabilité du bien en location meublée saisonnière non professionnelle

Le point de départ du raisonnement est de recalculer la rentabilité du bien en majorant son prix de revient du montant de la compensation.

Les recettes perçues au titre de la location meublée saisonnière sont de 23.610 euros brutes, desquelles il faut déduire 6.211 euros de charges diverses hors amortissement. S’agissant d’un calcul de rentabilité financière et non fiscale, nous ne déduisons pas l’amortissement, considérant qu’en tout état de cause, ce magnifique bâtiment Second Empire sera encore là dans 25 ou 30 ans.

En revanche, nouvelle charge qui n’apparaissait pas dans la dernière plaquette comptable, la loi n’étant pas encore entrée en vigueur à l’époque, il va désormais falloir intégrer les cotisations sociales au RSI (régime social des indépendants).

En effet, bien que Charles ne pratique pas la location meublée à titre professionnel, n’étant pas inscrit au RSI et tirant la majorité de ses revenus de son emploi salarié, il doit désormais cotiser au RSI au titre de la location meublée dès lors que ses recettes annuelles brutes excèdent les 23.000 euros par an.

Par souci de simplification, nous avons appliqué le forfait, qui correspond à 22,7 % du montant des recettes brutes, soit 5.359  euros (2).

Aux cotisations sociales s’ajoute bien sûr l’impôt dû au titre des bénéfices industriels et commerciaux. La tranche marginale de Charles est de 30 %, qu’on applique au résultat fiscal de 2.520 euros (23.610 – 6.211 euros de charges hors amortissement – 9.520 euros d’amortissement – 5.359 euros de cotisations sociales) (voir tableau 1). L’impôt sur le revenu lié à la location meublée est de 756 euros. Les prélèvements sociaux ne sont pas dus, l’activité ayant déjà subi les cotisations sociales en amont.

D’un point de vue financier, c’est-à-dire corrigé de l’amortissement, les recettes annuelles nettes générées par le bien sont donc de 11.284 euros. Ramenées sur le prix du bien majoré de la compensation financière de 105.000 euros, c’est-à-dire de 445.000 euros, elles donnent une rentabilité financière nette de 2,54 %, voire de 2,32 % si on considère la valeur vénale actuelle du bien, qui s’élève à 487.000 euros.

Le logement étant pleinement imposé à l’IFI dans la tranche à 1 %, la rentabilité nette du bien est amputée d’un point supplémentaire, pour tomber à 1,54 % voire 1,32 % en considérant la valeur vénale du bien.

(Voir tableau 1) LMNP saisonnière

2) Avec la location meublée annuelle et la location nue

Devant l’ampleur de la compensation financière demandée, on peut raisonnablement s’interroger sur les autres solutions qui s’offrent à Charles, en l’occurrence, la location meublée à l’année et la location nue.

a) La location meublée annuelle

La procédure spécifique décrite par la ville de Paris concerne exclusivement les « meublés touristiques », c’est-à-dire ceux qui sont loués à une clientèle de passage. Y échappent les meublés « à l’année », qui hébergent des locataires dont c’est la résidence principale, en vertu d’un bail de 12 mois ou de 9 mois s’ils sont étudiants.

Bien que générant des bénéfices industriels et commerciaux, ce type de location meublée, qui ne diminue pas l’ampleur du parc immobilier parisien, n’est soumis à « aucune démarche administrative préalable », selon les termes utilisés sur le site de la ville de Paris. A condition de respecter les exigences de mobilier à mettre à disposition du locataire (liste fixée par un décret du 31 juillet 2015 précisant la loi Alur), Charles pourra donc louer son bien à un locataire conformément à un bail annuel reconductible, sans avoir à acquitter la compensation.

Nous avons calculé la rentabilité de la location sur la base d’un loyer mensuel de 2.000 euros par mois (voir tableau 2).

Vous n’aurez pas manqué de le constater, la cotisation au RSI que nous avions inscrite dans le premier tableau n’est pas reprise ici. Pourtant, le seuil de 23.000 euros de recettes annuelles est dépassé. Il semblerait en effet qu’outre la condition du seuil de 23.000 euros, l’assujettissement aux cotisations sociales professionnelles soit subordonné à l’inscription du loueur meublé au registre du commerce et des sociétés. Or en l’espèce, notre ami Charles n’est pas inscrit au RCS, il a été doté d’un numéro fiscal lorsqu’il a déclaré son activité au centre des impôts. Il en aurait été tout autrement s’il avait pratiqué la même activité en SARL, comme cela est souvent conseillé. Impossible, dans ce cas, de ne pas succomber à l’appel des cotisations.

La rentabilité locative brute du bien ressort à 5,23 % par rapport au prix d’acquisition, et 3,65 % sur la valeur vénale actuelle du bien (son prix de revente), ce qui donne respectivement en net de fiscalité et de prélèvements sociaux des rentabilités de 4,13 % et 2,89 %, des chiffres remarquablement attractifs pour un secteur aussi recherché.

En tenant compte de l’IFI, ces rentabilités s’élèvent respectivement à 3,13 % et 1,89 %.

Et la donation d’usufruit temporaire portant sur un bien loué en meublé ? Charles a gardé un autre souvenir de ses soirées étudiantes un peu trop arrosées : un fils, reconnu tardivement, mais avec lequel il est désormais en bons termes. Ce dernier faisant ses études supérieures coûteuses, Charles se demande s’il ne pourrait pas faire d’une pierre deux coups, c’est-à-dire régler sa pension alimentaire en lui donnant l’usufruit temporaire, sur 3 ou 5 ans par exemple, de son coquet appartement. Vu qu’il devra dans tous les cas débourser ces sommes pour subvenir aux besoins de son fils, il pourrait par ce biais réaliser deux économies : échapper à l’imposition due sur les bénéfices industriels et commerciaux générés par le bien, et le sortir de l’assiette de son IFI. L’idée paraissait séduisante, mais résiste difficilement à l’épreuve de la réalité.

En effet, son fils, qui a son propre foyer fiscal à l’impôt sur le revenu, sera contraint à déclarer les revenus tirés de la location meublée. Or une réponse ministérielle récente (3) a posé le principe qu’en cas de démembrement d’origine successorale portant sur un bien soumis à location meublée, l’usufruitier ne pouvait pas pratiquer l’amortissement. Par extension au cas de démembrement volontaire, suite à une donation, le fils de Charles serait imposé sur une assiette de revenus bien supérieure à celle que déclare aujourd’hui son père, ce qui lui génèrerait une facture fiscale et sociale assez lourde.

b) La location nue

Compte-tenu de la très belle rentabilité offerte par la location meublée annuelle, le comparatif avec la location nue ne laisse guère planer de doute sur l’issue du duel.

Il nous semble toutefois intéressant d’en mesurer les écarts (voir tableau 3).

La rentabilité brute du bien par rapport à sa valeur d’acquisition ressort à 3,95 %, et 2,76 % par rapport à sa valeur vénale. Nette de fiscalité, la rentabilité s’élève respectivement à 2,17 % et 1,51 % en fonction de la valeur retenue. L’impact de l’IFI finit d’effacer le reliquat de rentabilité restante, avec respectivement 1,17 voire 0,51 % de rentabilité nette de fiscalité et prélèvements sociaux.

On l’aura compris, la modalité la plus intéressante de mise en location du bien est la location meublée non professionnelle à l’année.

3) Alternative en cas de revente du bien

Qu’en serait-il si Charles décidait de se soustraire aux soucis de la gestion locative, en cédant le bien ?

a) Le calcul du produit de cession après imposition sur la plus-value

S’agissant d’une résidence secondaire pour notre client, la plus-value de cession serait soumise au régime classique de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers défini par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts. C’est l’une des différences majeures entre les régimes de location meublée professionnelle et non professionnelle.

Si la loi nous autorise à majorer le prix d’achat des frais de notaire (environ 7,5 % du prix d’achat) et d’un forfait travaux (15 % du prix d’achat), on s’interroge néanmoins sur l’éventuelle prise en compte de la compensation financière acquittée pour pratiquer la location meublée non professionnelle saisonnière dans le calcul de la plus-value.

A en croire le Bofip, il n’en est pas question : « Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (Code général des impôts (CGI), art. 150 VB, II). En dehors de ces frais, les autres dépenses restent sans influence pour la détermination de la plus-value. » Voilà donc une raison supplémentaire de recommander à tous nos clients de bien réfléchir avant de prendre la décision de pratiquer la location meublée saisonnière sur leur pied à terre parisien. Théoriquement, le « titre de commercialité » doit pouvoir se revendre si on souhaite abandonner l’usage commercial pour revenir à de l’habitation pure, mais rien n’indique que la présente réglementation sera toujours en vigueur lors de la revente.

Charles, en l’occurrence, n’a pas intérêt à poursuivre l’aventure du meublé touristique. Nous ne tenons donc pas compte de la compensation financière.

Le calcul de la plus-value brute est donc le suivant : 487.000 euros – (340.000 + 25.500 + 51.000) = 70.500 euros.

Charles peut compter sur un modeste abattement pour durée de détention, pour une durée de 7 ans, soit 12 %, uniquement applicable à la fiscalité. La plus-value taxable à l’impôt sur le revenu est donc de 62.040 euros, soit une imposition de 11.787 euros (au taux de 19 %), à laquelle il faudra ajouter la taxe sur les plus-values immobilières élevées (4), au taux de 2 % pour 62.040 euros, soit 1.240 euros dus, pour un total de 13.035 euros. Concernant les prélèvements sociaux, la plus-value brute est intégralement soumise au taux de 17,2 %, soit un coût social de 11.726 euros, n’ouvrant pas droit à CSG déductible. Pour Charles, la facture globale en cas de revente s’élève donc à 24.754 euros. Il retire donc de la vente de son bien 462.246 euros. Pour compenser cet effritement et tenir la comparaison avec la solution de la location meublée annuelle, il doit donc trouver des solutions lui offrant un rendement minimum de 3,04 % nets de fiscalité.

b) Le remploi

Un tel rendement net de fiscalité n’est pas introuvable en tant que tel, mais il sera très difficile de lui adjoindre les autres caractéristiques de la solution actuelle, à savoir d’une part,  la distribution régulière et durable du revenu dans le temps, et, d’autre part, la préservation du capital dans le temps. Reste à déterminer si pour Charles ces critères sont réellement prééminents dans son choix. A-t-il réellement besoin de percevoir ces revenus, sachant que, par hypothèse, il n’a pas de prêt à rembourser ? S’il n’a pas besoin de ses revenus avec une occurrence aussi régulière, la capitalisation de revenus financiers dans une assurance vie, dont on sait combien elle écrase la fiscalité des revenus, pourrait être une excellente solution. Une solution confortée par la réforme de la fiscalité des rachats en assurance vie introduite par la dernière loi de finances : le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % remplace pour les contrats et primes postérieurs au 27 septembre 2017 les prélèvements forfaitaires libératoires de 35 % et de 15 % qui avaient respectivement cours les
4 premières années d’existence du contrat, puis les quatre suivantes.

La solution du « tout fonds en euros » appartenant désormais au passé, il faudra bien entendu lui proposer une allocation sur mesure permettant à la fois de sécuriser une grande partie de son capital (grâce à de nombreux outils, comme les produits structurés, ou encore l’achat d’une protection en capital sur son contrat) et de profiter d’un rendement attractif, procuré par des OPCVM soigneusement sélectionnés pour leur performance intrinsèque et leur comportement au sein de l’allocation d’actifs. Certes, notre client traversera sans doute des périodes où il ne sera pas opportun pour lui de faire des rachats sur son contrat. Mais rappelons qu’en immobilier non plus, la disponibilité n’est jamais immédiate, et qu’il y a aussi des périodes moins propices à la vente.

Cette solution aura l’avantage de ne pas supporter le coût de l’IFI. Si au contraire, Charles se montre particulièrement attaché à la régularité des revenus et à la sécurité de la pierre, on pourrait l’accompagner dans la constitution d’un portefeuille de SCPI de rendement, en travaillant le mode de détention pour éviter la fiscalité des revenus fonciers. Il n’échappera pas alors à l’IFI mais se rapprochera de la solution existante, avec un niveau de rendement comparable et plus de souplesse en termes de transmission.


1. Site de la ville de Paris, www.paris.fr.
2. Etant salarié et percevant moins de 82.800 euros de recettes annuelles, Charles peut choisir de cotiser au régime général plutôt qu’au RSI sur ses recettes de location meublée. Dans ce cas, les cotisations sociales seront appelées sur son chiffre d’affaires abattu de 60 %.

3. Voir la réponse ministérielle Frassa du 14/12/2017 n°01405 consultable sur le site du Sénat, www.senat.fr.

4. Définie à l’article 1609 nonies G du CGI.