L’Agefi Actifs. - Consécutivement à la baisse des transactions, le niveau des demandes de crédit est lui aussi en recul. Quel est le bilan de cette première partie de l’année ?

Philippe Taboret. -Tout d’abord, les banques prêtent toujours en matière immobilière et il faut bien distinguer ce marché du marché plus difficile du financement des entreprises et du crédit à la consommation.

Le second semestre 2008 a effectivement connu un effondrement des demandes de prêts immobiliers qui a perduré jusqu’au premier semestre 2009, plombant les chiffres pour cette année. Le troisième trimestre reste calme, ce qui est traditionnel en période estivale. En revanche, le quatrième trimestre tendra vers les niveaux de 2007.

Quelles sont les raisons de la remontée de la demande que vous prévoyez ?

- D’une part, l’information est désormais beaucoup moins négative et on constate que les prix de l’immobilier ne s’effondrent pas. Des personnes vont donc à nouveau s’intéresser au marché immobilier. D’autre part, les taux de crédit en hausse à fin 2008 et les prix élevés ont désolvabilisé les primo-accédants. Depuis, les taux ont baissé. Par ailleurs, les mesures gouvernementales soutiennent également la reprise avec, entres autres, le doublement du prêt à taux zéro ou le dispositif Scellier.

Avez-vous constaté davantage de refus de prêts et les conditions d’obtention d’un crédit ont-elles été modifiées ?

- Etant donné que nous travaillons avec plusieurs banques, nous orientons nos clients vers l’établissement le plus à même d’accorder le crédit. Ainsi, nous constatons un taux d’acceptation de l’ordre de 95 %.

Par ailleurs, il y a toujours des banques qui financent à 110 %, sur 35 ans, et dans certains cas aussi à un taux d’endettement à 37-38 %. Un seul critère a changé et il concerne les prêts relais, lesquels prennent désormais en compte 60 % du montant du bien estimé.

Comment vont évoluer les taux ?

- Les taux de crédit ont pointé jusqu’à 5,5 % sur 20 ans à fin 2008. Ils sont passés sous la barre des 5 % début 2009 et des 4,5 % dès le mois de mars 2009, soit un point de moins en cinq mois. En juillet, ils étaient sous les 4 % sur 15 ans et aux environs de 4,20 %-4,30 % sur 20 ans. Pour le dernier trimestre, nous pronostiquons un taux inférieur à 4 % pour le 20 ans.

En effet, les indices baissent depuis le début de l’année mais les marges des établissements bancaires sont restées importantes en raison des problèmes de liquidité qui sont désormais réglés. Les banques accusent par conséquent un retard de production de crédit qu’elles vont rattraper en diminuant leur marge. Il y aura donc à nouveau davantage de concurrence entre les établissements, favorisant la baisse des taux.

Conseillez-vous à nouveau le taux variable ?

- Compte tenu qu’entre les taux de référence, Euribor et OAT, il y a 2,50 points d’écart, choisir un taux variable est actuellement justifié. Ainsi, sur la base de l’Euribor 1 an à 1,34 %, une banque peut prêter aux alentours des 3 % avec un cap à 2 points sur 20 ans. On peut même trouver du 3,10 % cap 1 sur 20 ans. Si ce prêt est plus utilisé par les investisseurs, il permet également aux accédants de bénéficier d’un coût de crédit moindre puisque c’est pendant les premières années qu’il rembourse le plus d’intérêts.

En outre, nous tablons sur une baisse du taux directeur de 0,25 %, ce qui rendra le prêt révisable encore plus pertinent. Bien évidemment, il faut faire preuve de pédagogie pour expliquer ce produit.

Y a-t-il un intérêt à racheter son crédit ?

- Les emprunteurs qui ont négocié leur crédit lorsque les taux étaient supérieurs à 5 % ont peut-être un avantage à racheter leur crédit. C’est un calcul à réaliser mais cela concerne peu de clients. Il ne faut pas oublier qu’il y a dans ce cas des pénalités de remboursement, des nouvelles garanties hypothécaires et un changement de banque. Le rachat de crédit est souvent réalisé lorsqu’il y a une évolution dans le projet comme des travaux d’aménagement.