Immobilier

Les contrats de location meublée davantage bordés

La loi Alur et la future loi Pinel dressent un nouvel environnement juridique pour les logements loués meublés
Les deux imposent de nouvelles contraintes qui se répercutent aussi sur les investissements en résidences services
DR, Julien Le Boulc’h, avocat, cabinet Agik’a

Que ce soit dans un immeuble classique ou dans une résidence services, la location meublée est encadrée par deux nouveaux textes. L’un, en cours de discussion devant la commission mixte paritaire – la loi Artisanat, Commerce et TPE dite loi Pinel –, réforme les baux commerciaux et concerne donc les relations entre les investisseurs en résidences services et les exploitants. L’autre voté en mars dernier, la loi Alur, consacre directement une place à la location meublée en l’insérant dans le texte de 1989 régissant les rapports entre le locataire et le bailleur.

Rénovation des baux commerciaux.

Si les résidences services ne sont pas expressément visées par le projet de loi Pinel, la réforme des baux commerciaux les concerne, le texte ne faisant pas de distinction entre les types de location commerciale. Pour David Sabatier, avocat associé chez Brandi Partners, « de manière générale, les mesures de ce texte nécessitent un changement d’approche quant à la gestion des baux commerciaux sur les résidences de services car il crée des mesures protectrices de l’exploitant sur des points importants (durée, récupération des charges et taxes, indexation) qui impliquent donc pour les investisseurs plus de rigueur et de professionnalisme dans la rédaction en amont de leurs baux commerciaux et la gestion en aval de leur relation avec leur exploitant ».

En effet, par une succession de dispositions, le projet vient davantage protéger le preneur, en l’espèce le gestionnaire professionnel, par rapport au bailleur, un investisseur souvent profane.

Fragilisation.

Ainsi, le projet de loi interdit en quelque sorte les baux fermes de neuf ans en ouvrant la possibilité de résilier tous les trois ans. « Cette possibilité de résiliation triennale qui devient d’ordre public fragilise le titre locatif et a une incidence sur le montage d’opérations, explique Julien Le Boulc’h, avocat au cabinet Agik’a. En effet, l’investisseur compte sur un engagement de longue durée pour rembourser son prêt et tenir ses obligations en matière de remboursement de TVA. »

Toutefois des exceptions seraient prévues, notamment pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans. Or, en pratique, il est fréquent que des baux soient conclus pour plus de neuf ans sans dépasser douze ans afin de ne pas être soumis à la publicité foncière. Seraient aussi exemptés les baux monovalents. « La jurisprudence considère que les résidences services présente un caractère monovalent mais il faut rester prudent car la monovalence doit être démontrée et certaines juridictions l’ont déjà écartée », poursuit-il. A noter que, depuis 2009, le Code de commerce impose un bail ferme de neuf ans pour les résidences de tourisme face à l’abus de certains exploitants qui résiliaient le bail au bout de trois ans. « Cette exception devrait certainement primer sur la mesure de la future loi Pinel », interprète Julien Le Boulc’h.

Loyer et charges.

Constatant le risque de variations erratiques de l’indice du coût de la construction (ICC), indice servant de référence pour la révision judiciaire des loyers, le projet de loi supprime le renvoi à l’ICC. Si les députés avaient repris la référence de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat), indices jusqu’ici facultatifs, les sénateurs ont supprimé toute référence à un indice. «  Les parties auraient donc toute liberté contractuelle pour fixer un indice pour l’indexation du loyer, ce même indice servant en cas de révision par la voie judiciaire, à condition bien entendu que l’indice choisi soit légal et en relation avec l’objet du bail ou l’activité de l’une des parties », remarque Julien Le Boulc’h.

Une obligation d’état des lieux contradictoire est introduite dans le régime des baux commerciaux. Dans les faits, une clause du contrat prévoit souvent l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie. La loi légalisera donc cet usage. De plus, le contrat de location devra comporter un inventaire des charges, impôts taxes et redevances et indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire. Un décret précisera les charges qui ne peuvent être imputées aux locataires. « Cette mesure risque d’affecter l’équilibre des conventions en visant par exemple à ne plus permettre la récupération de l’impôt foncier, ce qui pourrait se traduire par un rehaussement des loyers pour compenser », commente l’avocat.

Une définition de la location meublée.

De son côté, la loi Alur donne un cadre à la location meublée dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. « Elle reprend les dispositions déjà présentes au 632-1 du CCH et va même au-delà ; lorsque rien n’est prévu, c’est désormais la loi de 1989 qui s’applique sauf exceptions, commente Sidonie Fraiche-Dupeyrat, avocate associée Lefèvre Pelletier & Associés. C’est un statut qui reste un peu plus souple que la location nue. » Le texte créé une définition qui était jusqu’alors laissée à l’appréciation des juges.

Le logement meublé doit ainsi être décent, équipé d’un mobilier en nombre et qualité pour permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement. Un décret doit préciser le mobilier nécessaire. « Jusqu’à présent, les exigences variaient d’un tribunal à l’autre. Bordeaux pouvait par exemple aller jusqu’à réclamer les couverts, ce que ne demandait pas Paris », illustre Sidonie Fraiche-Dupeyrat. Le bail signé entre exploitant de résidence service et locataire pour qui l’habitation est principale (étudiant ou senior par exemple) entre aussi dans le champ de la loi. «  Faute de remplir les conditions qui seront fixées par décret en matière d’ameublement minimum, le bail pourra être requalifié en location nue et l’investisseur propriétaire perdre par conséquent le bénéfice du statut de loueur en meublé », souligne Julien Le Boulc’h.

Loyer majoré et complété.

Comme pour les locations nues, les loyers des biens meublés seront également encadrés dans les zones d’urbanisation tendues. Dans ces territoires, le loyer ne pourra dépasser le loyer de référence majoré. En effet, le préfet devra fixer un loyer de référence, un loyer minoré et un loyer majoré par catégorie de logement et secteur géographique. Le caractère meublé sera inclus par une majoration du loyer par mètre carré. « Cette dernière sera fonction des écarts observés entre le nu et le meublé qui sont de l’ordre de 15 %. Pourra également s’ajouter un complément de loyer selon les équipements du logement, lequel pourra être remis en cause par le locataire pendant trois mois. Le décret devrait apporter des précisions », précise Maud Velter, directrice associée de l’agence immobilière Lodgis.

La loi exclut expressément de cet encadrement les résidences services. Attention aux délais de prescriptions qui sont abrégés. Julien Le Boulc’h met en garde : « La prescription passe de cinq à trois ans pour toute contestation et à un an pour l’action en révision de loyer du bailleur. »

 

Pour aller plus loin : Lire aussi sur le site www.agefiactifs.com « La loi Alur régule les locations meublées temporaires »