Immobilier

Les bailleurs face à de nouvelles contraintes

Adoptée par le Parlement le 20 février, la loi Alur constitue une refonte importante de la réglementation
Encadrement des loyers, GUL, contrats de bail sont autant de points auxquels les propriétaires devront être attentifs
Fotolia, La loi Alur s’appliquera aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur.

Un nouvel arsenal visant à réguler les excès du parc privé en apportant des réponses aux difficultés que connaissent les Français, et notamment les plus fragiles d’entre eux, pour se loger : telle est l’ambition affichée de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) adoptée le 20 février dernier. Un texte fleuve qui comporte plusieurs mesures phares à l’attention des bailleurs et modifie en profondeur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs ainsi que la loi Hoguet sur les professions immobilières.

Définition de la résidence principale…

La loi Alur s’appliquera aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an – sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure – soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation. Les locations meublées sont comprises dans le périmètre.

… et mise en place de formulaires types.

Autre point : le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Il devra comporter un certain nombre de mentions listées dans la loi. L’état des lieux sera lui aussi établi selon un formulaire défini par décret. A noter que le texte permet aussi au bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire récupérable auprès de ce dernier et prévoit, entre autres, sous condition, des pénalités en cas de surface habitable inférieure à celle exprimées dans le contrat de location.

Encadrement des loyers.

La loi introduit un système d’encadrement des loyers dans les zones « d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (28 agglomérations) où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ». Ces zones seront dotées d’un observatoire local des loyers. Les travaux de ce dernier serviront de base pour le représentant de l’Etat dans le département qui fixera chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Le loyer de référence majoré ne pourra être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence, et le loyer de référence minoré ne pourra être fixé à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de bail type. 70 % du parc de logements privés serait concerné par la mesure.

Les opposants à cette mesure émettent des doutes sur la capacité de l’appareil d’Etat à suivre très précisément le marché locatif pour chaque « catégorie de logement et par secteur géographique » comme cela est prévu. Ils estiment que la mesure pourrait conduire à l’effet inverse de celui escompté, à savoir la baisse des loyers, en entraînant un gel de ces derniers au moment où ils ont atteint leur niveau historiquement le plus élevé.  Ils considèrent enfin qu’elle entraîne une limitation des conditions d’exercice du droit de propriété (lire l’encadré).

La GUL.

Une autre mesure phare de la loi Alur est constituée par la garantie universelle des loyers, la GUL. Même si le dispositif a été modifié depuis la présentation du projet de loi en septembre 2013, celui-ci continue d’être vivement contesté. La GUL, qui a pour objectif d’inciter les bailleurs à mettre en location leurs logements vacants en les protégeant contre les risques d’impayés, s’appliquera à compter du 1er janvier 2016 pour les logements constituant la résidence principale du preneur. Si le bailleur souhaite y renoncer, il doit expressément le mentionner.

Elle sera administrée par une agence, créée pour la circonstance et dont les ressources proviendront de subventions publiques et de contributions et taxes diverses. Pour en bénéficier, le bailleur ne devra pas louer à un membre de sa famille, avoir demandé un cautionnement et avoir souscrit un contrat d’assurance de loyers impayés.

L’aide en provenance de la GUL et versée dans la limite d’un plafond et pourra sous certaines conditions faire l’objet d’un recours subrogatoire contre le locataire.

Le mécanisme est lourd. Peut-il dans ces conditions constituer une menace pour les distributeurs intermédiaires d’assurances ? La Chambre Syndicale des Courtiers d’Assurances (CSCA) le pense. Courant décembre 2013 puis le 10 février 2014, la Chambre indique avoir sollicité l’avis de l’Autorité de la concurrence. La CSCA explique que la GUL, en tant que mécanisme gratuit, porte atteinte à la concurrence dès lors que sa gratuité est tributaire du financement de l’Etat et que le bailleur devra choisir entre cette solution et l’assurance de loyers impayés.

L’agence chargée d’administrer la GUL sera autorisée à désigner des centres de gestion agréés pour le suivi du dispositif. A ce niveau, la CSCA s’inquiète de possibles conflits d’intérêts. En l’état : « Le risque existe que certains professionnels soient agréés alors même qu’ils défendent les intérêts du locataire et aussi ceux du propriétaire, c’est le cas par exemple des administrateurs de biens », estiment les courtiers.

La formation des professionnels renforcée.

La loi impose une formation continue aux professionnels de la transaction et de la gestion immobilière qui sera précisée par décret. Leur carte professionnelle ne pourra pas être renouvelée si elles ne justifient pas avoir rempli cette obligation. Une avancée dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) se félicite.

 

Pour aller plus loin

Regarder l’interview de Jean-François Buet sur le site de L’Agefi Actifs, rubrique vidéo.