Immobilier

Les avantages d’un recours à l’usufruit temporaire

Dans un contexte de crise, les techniques du démembrement peuvent apporter de nombreuses solutions, tant aux propriétaires qu'à ceux qui cherchent à se loger Il est indispensable pour les professionnels du patrimoine et de l'immobilier de bien les connaître, pour conseiller au mieux leurs clients. Petit tour d'horizon....

Il faut bien distinguer différents cas : celui des propriétaires qui cherchent à faire fructifier leur capital, celui des propriétaires qui ont besoin de liquidités pour faire face à des soucis d’ordre financier et celui des personnes qui cherchent à se louer un logement à un coût plus intéressant que celui d’une location classique.

Propriétaires de biens

immobiliers locatifs

Prenons déjà le cas des propriétaires de biens immobiliers locatifs. Ils peuvent avoir tout intérêt à vendre l'usufruit de leur bien immobilier. En effet, grâce à cette technique, ils pourront rendre leurs placements immobiliers plus sûrs et plus rentables. De plus, sur plusieurs aspects pratiques, financiers et fiscaux, un propriétaire peut avoir intérêt à vendre temporairement l'usufruit de son bien (

voir tableau 1).

Aspects pratiques.

Tout d'abord, en choisissant cette solution, le propriétaire est déchargé des contraintes de la gestion locative du bien (vacances, impayés, relations propriétaire/locataire...). Ensuite, l'entretien du bien s'opère dans des conditions soit équivalentes, soit très différentes du plein propriétaire. En effet, l'usufruitier peut être impliqué dans les charges d'entretien du bien aux mêmes conditions que s'il était locataire, dans des modalités plus contraignantes, ou encore en être totalement exonéré. Au terme, l'usufruitier est tenu de restituer le bien dans son état d'origine.

D'un point de vue financier

, le propriétaire a aussi tout intérêt à vendre temporairement l'usufruit de son bien, plutôt que de le louer. En effet, la location permet au propriétaire de toucher un revenu régulier, mais en vendant l'usufruit de son bien, il récupère un capital immédiatement disponible. Ce capital peut être investi (par exemple dans un autre bien immobilier), ou placé pour le faire fructifier. A noter tout de même : une fois le capital de départ perçu, le propriétaire ne touche plus de loyers.

Considérations fiscales.

Dans certains cas, le propriétaire peut réaliser un gain fiscal en choisissant de vendre l'usufruit de son bien plutôt que de le louer. Mais cela ne concernera que les contribuables imposés à plus de 41 % de leurs revenus, tous impôts confondus (IR, ISF, CSG, CRDS). De plus, il faut savoir que l'économie d'impôt est, dans la plupart des cas, modérée.

Pour ceux qui bénéficient du bouclier fiscal, il y a aussi des avantages indirects : notamment la diminution des revenus pris en compte pour la détermination du bouclier fiscal. Attention tout de même, une charge fiscale vient parfois grever ces opérations (notamment : une imposition sur les plus-values en cas de cession).

Location avec achat d’usufruit

Ceux qui recherchent un logement ont aussi tout intérêt à recourir à l'achat d'usufruit temporaire plutôt que de choisir un contrat

de location classique.

Mensualités inférieures.

En effet, acquérir, par exemple, l'usufruit d'un appartement parisien pour cinq ou dix ans peut s’avérer plus intéressant qu’une location classique. Si cet achat d’usufruit se fait par le biais d’un emprunt, les mensualités à verser peuvent être inférieures de 20 % à 30 % par rapport au montant d'un loyer classique : voir tableaux 2 et 3.

Le principal obstacle à la banalisation de ce type de solution réside dans les difficultés que rencontrent les intéressés à emprunter pour ces acquisitions. Mais pour ceux qui disposent de sérieuses garanties, les achats d’usufruit s’avéreront souvent plus économiques qu’une location. Ainsi, les entreprises qui logent leurs employés, ou encore les particuliers, candidats à la location d’appartements de standing, ont intérêt à opter pour cette solution.

Durée supérieure.

Autre point intéressant : la durée de l'usufruit peut être plus longue que celle d'une location classique, sans pouvoir excéder la durée de vie du bénéficiaire. Soit elle est déterminée à l'avance (durée maximale de 30 ans), soit il s'agit d'un usufruit viager (qui s'éteint au décès de l'acquéreur).

Chose que beaucoup ignorent, l'usufruitier est propriétaire d'un droit réel qui peut être transmis, cédé et hypothéqué dans certains cas.

Pour conclure, que vos clients soient des propriétaires de biens locatifs ou encore des particuliers qui cherchent à se loger, vous avez tout intérêt à leur conseiller une technique de démembrement adaptée à leur situation.