Etude

L’effet pervers des politiques de discrimination positive sur le logement

Une étude menée de l’Edhec s’intéresse aux effets sur la valeur immobilière des logements situés dans des zones franches urbaines (ZFU), ces zones bénéficiant d’avantages fiscaux compensés par l’Etat telles que des exonérations, pour une durée déterminée, sur la taxe professionnelle, sur les charges sociales patronales et sur les impôts sur les bénéfices mais aussi des aides à l’accession à la propriété.Pour davantage d’homogénéité, l’étude se cantonne au département de la Seine Saint Denis en Ile-de-France au moment du renouvellement du dispositif instauré en janvier 1997 qui visait à mettre en place des programmes de lutte contre les difficultés économiques et sociales de certains quartiers. Certains lieux, préalablement en zone de redynamisation urbaine (ZRU) – les avantages y sont moins importants qu’en ZFU - ont été convertis en ZFU en 2004. C’est ce basculement qui est ici analysé.Si, de manière générale, le dispositif n’a vraisemblablement montré aucun effet positif sur la création d’entreprises et sur le chômage, il en est de même sur les valeurs immobilières locales. Elles ont progressé moins vite dans ces zones. Plus précisément, « le taux de croissance moyen des prix au m_ entre la période antérieure à la réforme (2002-2003) et la période postérieure à la réforme (2004-2005) est plus faible pour les logements situés à l’intérieur des nouvelles ZFU que pour les logements situés dans des ZRU non concernées par le nouveau dispositif. L’écart de prix y est de 2,09 % en rythme annuel ».L’étude conclue à un effet stigmatisation consécutif à leur conversion en ZFU. Plus généralement, l’analyse prouve l’importance de l’environnement et de sa perception par les acheteurs sur les prix de l’immobilier.