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Le secteur immobilier se défend de nuire à la compétitivité du pays

Cherchant à mettre un point final aux accusations portées contre l’immobilier, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) reprend les conclusions d’une étude menée par COE-Rexecode pour son compte « L’immobilier est-il l’ennemi de la compétitivité ? ». Une étude similaire avait été conduite par le même cabinet pour la Fédération française du bâtiment (FFB) en mars dernier. L’Agefi Actifs retient ici les principaux enseignements de ces deux analyses.

Issus d’approches théoriques ou des modèles testés par différents organismes (OCDE, Fed), les arguments répondant à cette interrogation par l’affirmative sont nombreux. Jugeant certains discours réducteurs et certaines méthodes et relations de causalité fragiles, les professionnels de l’immobilier tentent, si ce n’est de les balayer, de les relativiser.

Pour résumer, d’après COE-Rexecode, « les évolutions entre perte de compétititivité et prix de l’immobilier relèvent plus de la simultanéité que de la causalité. Les évolutions des parts de marché semblent plus refléter le mouvement de redistribution mondial au détriment des pays les plus avancés et en faveur des économies émergentes qu’elles ne sont expliquées par les évolutions des prix de l’immobilier. Ceux-ci ne peuvent donc pas être tenus pour principal responsable de la perte de compétitivité de l’économie française ».

Les exportations pénalisées par la hausse des coûts de production.

En théorie, l’inflation salariale (1), en réponse à la hausse des prix immobiliers et afin de contenir le taux d’effort des ménages, pénaliserait les exportations. L’Allemagne, compétitive sur les marchés internationaux, est connue pour la sagesse des prix de ses logements. Ne niant pas ce lien, les professionnels de l’immobilier rétorquent que, d’une part, cette affirmation suppose « un marché du travail en grande forme sur lequel les salariés sont en position de force et en capacité de répercuter l’accroissement de leurs coûts sur les entreprises » et, d’autre part, cette relation de cause à effet peut être inversée : ce pourrait bien être la baisse des salaires résultant des réformes initiées par le chancelier Schröder il y a dix ans qui expliquerait l’évolution des prix immobiliers allemands et pas l’inverse.

Les arguments incriminant la hausse des loyers et des investissements immobiliers sont également écartés. Et d’ajouter que c’est bien l’incapacité des exportateurs à différencier leurs produits qui pèse sur les exportations, et non la hausse des coûts de production. En revanche, si l’étude considère que la hausse des prix ne semble pas constituer un frein à la mobilité du travail, elle pourrait avoir un effet sur la productivité, les salariés habitant de plus en plus loin de leur lieu de travail. Mais ce point reste difficile à démontrer. 

Détournement de l’épargne longue et des crédits aux entreprises.

Par ailleurs, alloués au secteur immobilier, non soumis à la concurrence internationale et bénéficiaire de politiques fiscales, les capitaux ne profitent pas aux autres classes d’actifs, actions ou autres produits d’épargne longue, permettant de financer les entreprises.

Les acteurs de l’immobilier répliquent que bien que les acheteurs nets d’immobilier aient dû prélever sur leur patrimoine financier pour financer leurs acquisitions, la hausse des prix immobiliers a permis aux vendeurs de dégager des plus-values qu’ils ont, pour partie, réinvesties en produits financiers. Au total, les prélèvements ont été moindres que les transferts.

Par ailleurs, contrant les arguments de Daniel Goldberg, député rapporteur de la mission d’information sur les coûts de production en France, le cabinet d’études précise que « la baisse de la part du crédit aux entreprises dans l’ensemble des crédits au secteur privé tient probablement plus à la désintermédiaition du financement des entreprises qu’à une éviction du crédit bancaire au profit du financement des ménages ».

« Il n’y a pas de déflation heureuse ».

Selon COE-Rexecode, une baisse rapide et forte des prix de l’immobilier – notamment par voie réglementaire – serait dommageable pour la croissance : elle ne restaurerait pas la compétitivité. Elle serait associée plutôt à une période de ralentissement de l’activité ainsi que de la consommation des ménages et de l’investissement en logement en particulier.

Si l’effet richesse – traduction du fait que les agents économiques, se sentant plus riches grâce à l’appréciation de leur patrimoine, augmentent leur consommation et, compte tenu de l’ajustement de l’appareil productif, leurs importations – serait très faible en France, du fait, entre autres, d’un immobilier peu liquide (lire p. 17), il serait toutefois asymétrique : les ménages réagiraient ainsi davantage aux pertes de patrimoine qu’aux gains. Une baisse des prix pourrait alors grever la consommation plus qu’une augmentation ne la soutiendrait. Mais cette observation ne vaut pas corrélation.  

(1) Selon une étude du Credoc, les problèmes de logement n’entreraient dans la négociation salariale que dans 15 % des entreprises. D'après l’économiste Patrick Artus, l’élasticité des salaires aux prix de l’immobilier serait de 0,06, ce qui signifie qu’un doublement des prix de l’immobilier occasionnerait une hausse des salaires de 6 %.