Le rendement des résidences de tourisme intègre le risque

Jonathan Blondelet
Il est plus élevé que celui des autres résidences services mais le différentiel devrait s'aplanir en raison de la sortie progressive des institutionnels.

Les résidences de tourisme sont la pointe émergée de l'iceberg des résidences de services. Une pointe qui a heurté le Titanic de la pandémie de Covid-19, avec les conséquences que l'on connaît : coupes dans les rendements en raison des périodes d'interdiction de recevoir du public, négociations musclées entre gérants et propriétaires bailleurs sur l'abandon de loyers, actions en justice... Encore récemment, la Cour de cassation a condamné les locataires au paiement de l'intégralité des loyers malgré le shut down administratif, abondant dans le sens d'une première salve de jurisprudences en juillet. 

Le spectre d'une nouvelle crise n'étant jamais loin, cette série de péripéties a-t-elle influencée le marché ? D'après Consultim, la réponse est oui... pour le moment. Dans le neuf, le rendement des résidences de tourisme tourne autour de 4% pour les biens commercialisés en début d'année, contre 3,6% pour les résidences seniors non médicalisées et les résidences étudiantes. Côté Ehpad, la comparaison est moins aisée, les transactions se faisant surtout dans l'ancien. D'après Consultim, les récents scandales - Orpea en tête de gondole - n'ont pas ébranlé le modèle en profondeur. «Les taux montent, portés par les craintes des investisseurs, pourtant les loyers diminuent, relève néanmoins Jean-Luc Guitard, directeur général de Consultim. C’est la logique d’un marché avec des difficultés et des effets de restructuration mais l’effet d’inertie est plus fort dans les chambres qu’avec les actions.»

Les institutionnels prennent le large

Selon les prévision de Consultim, la situation est loin d'être figée (voir tableau). Les perspectives du groupe sont quasiment homogènes sur tout le segment de l'immobilier géré, allant de «stable» à «négative». 

 


Source : Consultim Groupe

Plusieurs facteurs expliquent cette convergence. Le plus fort est certainement le départ des institutionnels des résidences étudiantes et seniors. «L’effet de levier devient trop couteux pour eux alors que marché obligataire remonte, avance Edouard Fourniau, directeur général délégué de Consultim. La correction est déjà faite sur les résidences tourisme, qui ne sont donc pas affectées.» A l'inverse, la «renationalisation des vacances» - soit le mouvement de transumance des touristes français opéré vers l'intérieur du pays depuis la crise sanitaire - joue en faveur du secteur. 

Le boom post-Covid de la fréquentation des hébergements touristiques français 

Le marché des résidences services, porté maintenant par les particuliers dont le cycle d'investissement est plus long, reste solide. «Ces actifs sont adaptés aux enjeux environnementaux et sociétaux, le format de résidence permettant de limiter l'assiette foncière nécessaire à leur édification et donc de densifier l'habitat, souligne Jean-Luc Guitard. Ces résidences répondent au défi de la politique de zéro artificalisation des sols.»

Consultim met cependant un bémol sur les résidences seniors non médicalisées, le développement récent du modèle étant encore à mettre à l'épreuve. Les besoins sont là : la part des 75-84 ans va augmenter de 28% entre 2022 et 2025, et la génération 1945 va arriver progressivement à l'âge de 85 ans, provoquant un bond de la tranche d'âge de 85 ans et plus de 58% entre 2030 et 2040. L'expansion du viager occupé ne paraît pas constituer une menace sérieuse, les institutionnels étant positionnés sur un segment haut de gamme. Les inconnues concernent plutôt la pénurie de personnel soignant qualifié et la réticence des occupants à faire les mises aux normes nécessaires. «Des résidences seniors moins coûteuses apparaissent sur le marché, avec des niveaux de loyers compris entre 600 et 800 euros, incluant le service. La dynamique est certaine, la demande présente mais les exploitants doivent trouver l’équilibre financier», conclu Jean-Luc Guitard.