Immobilier

Le Pinel, un bon filon pour l’Etat ?

Aubaine pour les finances publiques, neutralité sur les prix de l’immobilier, bon ciblage des investisseurs...
Une étude publiée par le cabinet Primeview entend mettre à mal certaines idées reçues sur le dispositif Pinel
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Faut-il mettre un terme à la défiscalisation immobilière dans l’immobilier neuf, régulièrement pointée du doigt, tant par les cercles de réflexion que par la Cour des comptes ? Pas sûr... Selon une étude détonante de Primeview, supprimer ce dispositif qui doit prendre fin en 2021 conduirait à priver l’Etat de recettes non négligeables. « Les logements ayant bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué positivement à l’équilibre des finances publiques depuis 2000 », affirme le cabinet d’analyses. L’étude, réalisée pour plusieurs groupements de professionnels de l’immobilier - dont la FNAIM, la FFB, l’Anacofi Immo, la FPI et l’Unis -, assure que la construction de plus de 700.000 logements neufs via les dispositifs d’incitation fiscale entre 1999 et 2018 devrait en effet « rapporter 18,2 milliards d’euros à l’État, soit un gain d’environ 25.100 euros par logement neuf construit ».

 

Plus d’un milliard de recettes par an. Alors que la Cour des comptes estimait, en mars 2019, que le coût pour les finances publiques d’un logement financé via le Pinel était « trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable financé par un prêt locatif social (PLS) et deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) », Primeview explique qu’un euro investi par l’État dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel rapporterait 1,65 euro de revenus. Un excédent correspondant au « total des recettes nettes que rapportera un logement pendant toute la durée d’engagement à un dispositif ». Ainsi, en émettant l’hypothèse conservatrice d’un nombre de logements construits bénéficiant du dispositif sur la période 2019-2025 correspondant à la moyenne des logements construits sur la période 1999-2018, l’État pourrait projeter un montant de recettes nettes proches d’1,2 milliard d’euros par an. 

 

Pas d’effet inflationniste. Sur un autre front, l’étude s’attaque à l’argument selon lequel le Pinel influerait à la hausse sur les prix de l’immobilier. « Nous avons pu observer que les prix de vente des logements neufs construits depuis le dispositif Besson (1998) évoluaient de pair avec les prix de l’immobilier neuf en général. La contribution des dispositifs fiscaux à l’augmentation de l’inflation des prix de l’immobilier n’est pas démontrée », assure Primeview. Du côté des loyers des logements éligibles, là encore ces derniers sont alignés sur l’ensemble du parc. Par ailleurs, le dispositif apparaît aussi bien calibré sous l’angle des investisseurs ciblés par ces dispositifs. Agés de 47 ans, ils sont la plupart du temps propriétaires de leur résidence principale, selon Primeview. « Nous avons pu vérifier que les ménages français considèrent les logements neufs qu’ils louent comme un produit d’investissement, au même titre que les actifs financiers (assurance-vie, obligations, actions, etc.) permettant de se constituer ou de gérer leur épargne », complète l’étude, qui relève que les critères d’éligibilité aux dispositifs « se sont progressivement affinés au cours des 20 dernières années, afin d’éliminer les externalités négatives constatées par le passé ».

 

Le soutien au neuf bien réel. « En conclusion, il ressort de l’étude que le Pinel améliore les comptes publics, que ses avantages fiscaux ne sont pas inflationnistes sur les prix de vente, et que c’est un dispositif vertueux nécessaire à la politique du logement », commente Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi-Immo. Car, si elle a été plusieurs fois sur le tapis, l’idée de la disparition de cet avantage fiscal serait néfaste pour le paysage de l’investissement immobilier français. En effet, en comparant sur ces vingt dernières années la prime de risque immobilière à celles d’autres classes d’actifs, notamment les actions, l’attractivité relative de l’investissement immobilier hors incitation fiscale s’est sensiblement réduite depuis le début des années 2000. L’écart de primes de risque oscillait alors entre 3 % et 4 % en faveur de l’immobilier locatif, pour se stabiliser désormais autour de 0 % depuis la mise en place du dispositif Scellier. « Sans avantage fiscal, l’immobilier locatif neuf parait donc aujourd’hui moins attractif que les autres classes d’actifs, au regard de ses caractéristiques intrinsèques », conclut Primeview.