PLF 2021

Le gouvernement veut modifier le Pinel et le PTZ

Les professionnels du secteur dénoncent un affaiblissement de deux dispositifs, cruciaux pour le marché de l'immobilier neuf, dans un contexte de crise sans précédent.

Samedi 7 novembre, le gouvernement a déposé deux amendements relatifs au dispositif Pinel et au Prêt à taux zéro (PTZ) dans le cadre du Projet de loi de finances 2021 (PLF 2021). Ils seront discutés à l'Assemblée nationale lors de l'examen des articles non rattachés.

Le Pinel

Concernant le Pinel, l'Executif a déposé un texte (Amendement n°II-3514) visant à modifier les plafonds de loyer du Pinel dès 2021. Partant du constat que le dispositif ne remplit pas entièrement son objectif de développement d'une offre locative intermédiaire, le gouvernement souhaite par ce texte retrouver un bon calibrage en fixant une nouvelle règle. L'amendement propose ainsi de "préciser que les plafonds de loyer ne doivent pas dépasser le montant moyen des loyers constaté l’année précédente sur le marché locatif". L'objectif du gouvernement est évidemment de baisser les loyers pratiqués actuellement dans le cadre des Pinel alors qu'un rapport datant de novembre 2019 de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) sur l’évaluation de ce dispositif a démontré qu'il arrivait régulièrement que les loyers consentis soient supérieurs au montant moyen des loyers de marché.

 

Qu'est-ce que le Pinel ?

Codifiée à l’article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif intermédiaire (dispositif « Pinel ») s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés ou qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant de tels investissements, jusqu’au 31 décembre 2021.

La réduction d’impôt, fixée à 12 %, 18 % ou 21 % de la valeur d’acquisition selon que l’engagement de location est de six, neuf ou douze ans, s’applique aux investissements réalisés dans les communes classées par arrêté ministériel dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones A, A bis et B1) et dans les communes dont le territoire est ou a été couvert par un contrat de redynamisation de site de défense dans un délai de huit ans précédant l'investissement.

Pendant la période couverte par l’engagement de location, le cas échéant prorogée, les baux conclus ne doivent pas excéder les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de sa surface. Toutefois, ces plafonds de loyer peuvent être réduits par le représentant de l’État dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Enfin, le montant total de la réduction d’impôt est également plafonné à 300 000 euros par an et à 5.500 euros/m² de surface habitable.

 

Le PTZ 

Concernant le PTZ, l'Executif a répondu à la demande des professionnels de la construction neuve en prolongeant d'un an supplémentaire le PTZ (Amendement n°II-3516). Sa fin, initialement prévue pour 2021 serait donc repoussée au 31 décembre 2022.

Par ailleurs, pour limiter les effets d’aubaine constatés par la mission conjointe de l’IGF et du CGEDD lors de l’évaluation du dispositif en octobre 2019, l'amendement prévoit que soient pris en compte, dans une logique de "contemporanéisation", les revenus de l’année de l’émission de l’offre de prêt plutôt que les revenus de l’année N-2.

Des professionnels en colère

Du côté des associations du bâtiment, la réaction à ces deux textes ne s'est pas faite attendre. Les professionnels déplorent dans un premier temps que la prorogation d'un an ne soit proposée que pour le PTZ, alors que le gouvernement l'avait également évoqué pour le Pinel. "Alors que depuis mi-2017, le secteur subit une chute de production de près 100.000 logements, le gouvernement serait donc prêt à renoncer à un dispositif qui permet de loger 50 000 ménages par an dans les zones tendues à des prix conventionnés", alertent dans une missive commune la Fédération française du bâtiment (FFB) et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). 

Les deux fédérations regrettent aussi que le gouvernement n'ai pas choisi de renforcer les deux dispositifs et au contraire de les avoir complexifiés. "Le gouvernement fait le choix de la complexité. La « contemporanéisation » des ressources s’appliquerait au PTZ, alors qu’elle achoppe depuis des mois pour les APL. Les plafonds de loyer du Pinel seraient redéfinis chaque année, probablement commune par commune, pour respecter le plafond fixé par l’amendement, sans explication sur l’opérationnalité d’une règle applicable au … 1er janvier 2021 !", déplorent-elles.

Les professionnels estiment globalement que ces dispositions ne répondent pas à l'urgence actuelle, alors que les ventes plongent depuis des mois et les permis depuis trois ans. "La chute de l’activité de la construction est d’ores et déjà certaine en 2021. Les amendements du gouvernement ne l’empêcheront pas. La mise en place d’une RE2020 dont personne, pas même le gouvernement, n’est en capacité de mesurer l’impact aujourd’hui, va même l’accélérer", alertent les signataires du communiqué, qui s'interrogent sur la pertinence de l'affaiblissement de deux dispositif fondamentaux en plein coeur de la tourmente.